[Được tham vấn bởi: Luật sư Bùi Thị Nhung]
Bài viết đề cập đến nội dung liên quan đến Cách xác định tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng? [01/01/2026] Giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
1. Cách xác định tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng
Căn cứ Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, việc tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được xác định như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất – Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có)
Trong đó:
– Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:
Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Điều 4 Nghị định này x Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này
– Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này.
– Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).
Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo công thức:
| Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở | = | Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất | – | Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) |
Lưu ý: Giá đất nông nghiệp và giá đất ở được tính tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Mỗi địa phương sẽ có một khung giá cho từng loại đất khác nhau.
Khi đó số tiền sử dụng đất phải nộp để chuyển 100m2 đất nông nghiệp sang đất ở là 260 triệu đồng
2. [01/01/2026] Người dân được giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở
Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thời gian qua đang trở thành gánh nặng tài chính đối với nhiều hộ gia đình, cá nhân. Theo phản ánh của báo chí, giá đất ở tại một số địa phương được xác định theo Luật Đất đai 2024 tăng mạnh so với bảng giá cũ, trong khi giá đất nông nghiệp tăng ở mức thấp hơn. Do đó, khi được Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhiều hộ phải nộp tiền sử dụng đất cao gấp nhiều lần so với trước đây, khiến không ít người lưỡng lự, cân nhắc kỹ trước khi thực hiện thủ tục. ên thực tế, không ít trường hợp phải chuẩn bị số tiền lên tới hàng trăm triệu đồng, thậm chí gần nửa tỷ đồng hoặc cao hơn, vượt xa khả năng tài chính của nhiều gia đình.
Trước thực trạng đó, yêu cầu hoàn thiện chính sách pháp luật nhằm giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân ngày càng trở nên cấp thiết. Mới đây, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, với những điểm mới trong việc chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Nghị quyết này dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2026.
Khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, tiền sử dụng đất sẽ được tính theo hướng giảm so với hiện nay. Cụ thể:
Thứ nhất, đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thay vì phải nộp toàn bộ 100% chênh lệch như đang áp dụng.
Cụ thể, đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, tiền sử dụng đất được tính bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Thứ hai, đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, gười dân sẽ nộp 50% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
Thứ ba, đối với diện tích vượt quá một lần hạn mức, khoản phải nộp là toàn bộ chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở như hiện hành.
Lưu ý: Chính sách ưu đãi này chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân, tính trên một thửa đất. Các lần chuyển mục đích sử dụng đất tiếp theo sẽ phải nộp toàn bộ phần chênh lệch theo quy định.
Ngoài ra, đối với những trường hợp đã thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) đến trước ngày 1/1/2026 (Nghị quyết có hiệu lực) sẽ được cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới. Nếu số tiền được xác định lại thấp hơn khoản đã nộp, phần chênh lệch sẽ được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác hoặc hoàn trả cho người dân.
[EN]
[Consulted by: Lawyer Bui Thi Nhung]
1. Method for Determining Land Use Levy When Changing Land Use Purposes
Pursuant to Article 8 of Decree No. 103/2024/NĐ-CP, the determination of land use levy payable by households and individuals who are permitted to change land use purposes to residential land is stipulated as follows:
“Article 8. Determination of land use levy upon change of land use purposes applicable to households and individuals
Where a competent state authority issues a decision permitting a household or an individual to change the land use purpose to residential land, the land use levy shall be determined as follows:
Land use levy payable upon change of land use purpose to residential land
= Land use levy of the land type after the change of land use purpose
− Land use levy or land rent of the land types prior to the change of land use purpose (if any).
Where:
– The land use levy of the land type after the change of land use purpose shall be determined as follows:
Land use levy of the land type after the change of land use purpose
= Land area subject to land use levy after the change of land use purpose as prescribed in Article 4 of this Decree
× Land price used for calculating land use levy as prescribed in Clause 1, Article 5 of this Decree.
– The land use levy or land rent of the land types prior to the change of land use purpose (hereinafter referred to as ‘land levy prior to the change of land use purpose’) shall be determined in accordance with Clause 2 and Clause 3 of this Article.
– In cases where the land use levy of the land type after the change of land use purpose is less than or equal to the land levy prior to the change of land use purpose, the land use levy payable upon the change of land use purpose shall be zero (= 0).
…”
According to this provision, when a household or individual is permitted by a competent state authority to change the land use purpose to residential land, the land use levy payable shall be calculated using the following formula:
Land use levy payable upon change of land use purpose to residential land = Land use levy of the land type after the change of land use purpose − Land use levy or land rent of the land types prior to the change of land use purpose (if any)
Note: Agricultural land prices and residential land prices are determined at the time the decision permitting the change of land use purpose is issued. Each locality has its own land price framework applicable to different land categories.
Specific Example of Calculation
+ Area of land converted to residential land: 100 m²
+ Residential land price: VND 3,000,000/m²
Land levy after conversion = 100 × 3,000,000 = VND 300,000,000
Agricultural land price prior to conversion: VND 400,000/m²
Land levy prior to conversion = 100 × 400,000 = VND 40,000,000
Accordingly, the land use levy payable for converting 100 m² of agricultural land to residential land is VND 260,000,000.
2. [Effective from 01 January 2026] Citizens Are Entitled to a 70% Reduction in Land Use Levy When Converting Agricultural Land to Residential Land
In response to this situation, the need to improve legal policies in order to ease the financial burden on citizens has become increasingly urgent. Recently, the National Assembly adopted a Resolution on a number of mechanisms and policies to address difficulties and obstacles in the organization and implementation of the Land Law, introducing new provisions on the exemption and reduction of land use levy and land rent, as well as the payment of land use levy and land rent upon change of land use purposes. This Resolution is expected to take effect from 01 January 2026.
Accordingly, when a household or individual is permitted by the State to change the land use purpose from agricultural land to residential land, the land use levy payable will be calculated at a reduced level compared to the current regulations, specifically as follows:
First, for land area within the residential land allocation quota in the locality
For land area within the residential land allocation quota, citizens are only required to pay 30% of the difference between the residential land price and the agricultural land price, as determined at the time the decision permitting the change of land use purpose is issued, instead of paying 100% of the difference as currently applied.
Second, for land area exceeding the quota but not exceeding one time the quota. For land area exceeding the residential land allocation quota but not exceeding one time the quota, citizens are required to pay 50% of the difference between the residential land price and the agricultural land price.
Third, for land area exceeding more than one time the quota. For land area exceeding more than one time the residential land allocation quota, the payable amount shall be 100% of the difference between the residential land price and the agricultural land price, in accordance with the current regulations.
Important Notes
+ This preferential policy is only applied once for each household or individual and is calculated on a single land parcel. Any subsequent changes of land use purposes shall be subject to payment of the full difference in accordance with the law.
+ In addition, for cases where the change of land use purpose was carried out from 01 August 2024 (the effective date of the Land Law 2024) up to before 01 January 2026 (the effective date of the Resolution), the tax authority shall recalculate the land use levy in accordance with the new regulations. If the recalculated amount is lower than the amount already paid, the difference shall be offset against other financial obligations or refunded to the citizen.
With these adjustments, the new regulations are expected to significantly reduce financial pressure on citizens, contribute to social security, and better meet legitimate residential land needs in the coming period.
TUYẾT NHUNG LAW cung cấp đội ngũ luật sư tư vấn giàu kinh nghiệm trong các lĩnh vực pháp luật. Liên hệ tư vấn các vấn pháp luật, vui lòng liên hệ theo số điện thoại 0975.982.169 hoặc qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.