2025: Công trình nào được miễn giấy phép xây dựng?

[Được tham vấn bởi: Luật sư Bùi Thị Nhung]

Bài viết đề cập đến nội dung liên quan đến Giấy phép xây dựng là gì? Có những loại nào? Thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng? 2025: Công trình nào được miễn giấy phép xây dựng? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo. 

1. Giấy phép xây dựng là gì? Có những loại nào?

Căn cứ Khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, “Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.”

Hiện nay, theo quy định pháp luật, giấy phép xây dựng được chia thành hai loại chính:

Loại 1: Giấy phép xây dựng có thời hạn

Là giấy phép xây dựng cấp cho việc xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định, theo quy hoạch hoặc theo yêu cầu quản lý xây dựng tại khu vực cụ thể.

Loại 2: Giấy phép xây dựng theo giai đoạn

Là giấy phép xây dựng được cấp cho từng phần của công trình hoặc từng công trình của dự án, trong trường hợp thiết kế xây dựng của toàn bộ công trình hoặc của toàn bộ dự án chưa được thực hiện xong.

2. Thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng

Việc đầu tiên khi muốn xin cấp phép xây dựng là chuẩn bị đầy đủ hồ sơ.

Tùy từng loại công trình và đối tượng cụ thể, hồ sơ sẽ bao gồm các tài liệu khác nhau, được quy định tại Điều 95, 96, 97 của Luật Xây dựng 2014.

Bước 2: Thủ tục xin cấp GPXD:

– Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp GPXD, điều chỉnh GPXD cho cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD,

– Cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh GPXD, kiểm tra hồ sơ:

+ Nếu hồ sơ đáp ứng theo quy định, ghi giấy biên nhận

+ Nếu hồ sơ không đáp ứng theo quy định, hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ

– Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD phải tổ chức thẩm định hổ sơ, kiểm tra thực địa

– Trong quá trình thẩm định nếu còn thiếu giấy tờ, không đúng quy định hoặc không đúng thực tế, cơ quan cấp phép sẽ thông báo một lần bằng văn bản để chủ đầu tư bổ sung, hoàn thiện.

-Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông bảo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.

– Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông bảo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép,

Trường hợp cần lấy ý kiến cơ quan liên quan

– Căn cứ quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình có trong hồ sơ đề nghị cấp GPXD, cơ quan có thẩm quyền cấp GPXD có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định tại Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật,

– Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẽ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình, cơ quan cấp GPXD căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp GPXD,

Bước 3: Thời gian xử lý hồ sơ và cấp giấy phép

– Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời hạn cấp phép như sau:

+ 30 ngày làm việc đối với: Cấp GPXD mới, bao gồm cả GPXD có thời hạn, GPXD điều chỉnh, giấy phép di dời

+ 15 ngày làm việc đối với Nhà ở riêng lẻ.

– Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp GPXD phải:

+ Thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do

+ Và báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện

(Lưu ý: Tuy nhiên, thời gian xử lý thêm này không được quá 10 ngày kể từ khi hết hạn).

– Thời gian cấp GPXD mới, bao gồm cả GPXD tạm, GPXD điều chỉnh, giấy phép đi dời kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

+ Không quá 20 ngày làm việc với công trình

+ Không quá 15 ngày với nhà ở riêng lẻ tại đô thị

+ 10 ngày với nhà ở nông thôn

– Đối với trường hợp cấp lại hoặc gia hạn GPXD: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

(Lưu ý: Trường hợp đến hạn, nhưng cần phải xem xét thêm thì)

+ Cơ quan cấp phép phải thông báo bằng văn bản lý do chậm và báo cáo cấp có thẩm quyền,

+ Nhưng thời gian xử lý thêm cũng không vượt quá 10 ngày.

Bước 4: Nhận kết quả và nộp lệ phí.

+ Chủ đầu tư tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định khi nộp hồ sơ.

+ Chủ đầu tư nhận GPXD kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp GPXD hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp GPXD).

Lưu ý: Nếu quả thời hạn ghi trong giấy biên nhận mà cơ quan cấp phép không trả lời thì chủ đầu tư được phép xây dựng công trình theo hồ sơ thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định có trong hồ sơ đề nghị cấp GPXD.

3. 2025: Công trình nào được miễn giấy phép xây dựng?

Theo quy định của pháp luật hiện hành, không phải tất cả các công trình đều bắt buộc phải xin cấp Giấy phép xây dựng. Cụ thể, các công trình được miễn giấy phép xây dựng bao gồm:

Căn cứ tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng

+ Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

+ Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

+ Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

+ Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định;

+ Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 07 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m², có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt;

+ Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến môi trường, an toàn công trình;

+ Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

+ Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

+ Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ các trường hợp xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;

+ Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo các điểm b, d, đ, i nêu trên có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công và gửi kèm hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ

Ngoài ra, còn có trường hợp miễn phép đối với:

Công trình trên biển thuộc dự án điện gió ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án;

[EN]

This article addresses issues related to construction permits, including: What is a construction permit? What types are there? What is the procedure for obtaining one? Which structures are exempt from construction permits in 2025? These questions are answered by Tuyet Nhung Bui Law Firm for reference purposes.

1. What is a construction permit? What types are there?

According to Clause 17, Article 3 of the 2014 Construction Law, “A construction permit is a legal document granted by a competent state authority to an investor to carry out new construction, renovation, repair, or relocation of a construction work.”

Currently, under Vietnamese law, construction permits are classified into two main types:

Type 1: Fixed-term construction permit

This is issued for construction works or individual houses that are to be used for a definite period, in accordance with planning or specific construction management requirements in a particular area.

Type 2: Stage-based construction permit

This type of permit is granted for each part of a construction project or each individual project within a larger development, in cases where the overall design of the entire work or project has not yet been finalized.

2. Procedure for obtaining a construction permit

Step 1: Prepare the application dossier

The first step is to prepare a complete application dossier. Depending on the type of construction and the specific entity involved, the required documents will vary, as specified in Articles 95, 96, and 97 of the 2014 Construction Law.

Step 2: Submit the application for the construction permit

The investor submits 02 sets of application documents for a new or adjusted construction permit to the competent authority.

The competent authority is responsible for receiving the application and reviewing its contents:

If the application meets legal requirements, a receipt will be issued.

If the application is incomplete or incorrect, the authority must guide the investor on how to complete it.

Within 07 working days from receipt, the competent authority must appraise the application and conduct a site inspection.

If documents are missing or incorrect, the authority will issue one written notice requesting supplementary documents.

If the additional documents still fail to meet the requirements, the authority must, within 05 working days, issue a written notice requesting further completion.

If after this, the documents still do not satisfy legal requirements, the authority must, within 03 working days, notify the investor of the refusal and the reason for not issuing the permit.

If consultation with other authorities is needed:

Based on the project’s scope, nature, and location, the permitting authority may seek opinions from other relevant state management agencies.

Within 12 days of receiving the request, those agencies must respond in writing. If no response is provided, it will be deemed as approval, and the agency must take responsibility for its scope of authority.

Step 3: Processing time and permit issuance

From the date of receiving a valid application, the permit must be issued within:

30 working days for new permits (including fixed-term, adjustments, relocations).

15 working days for individual houses.

If more time is needed, the permitting authority must:

Issue a written notice explaining the delay.

Report to a higher authority for instructions.

(Note: The extended processing period must not exceed 10 days beyond the original deadline.)

For specific types of works:

No more than 20 working days for other types of works.

No more than 15 working days for individual houses in urban areas.

10 working days for rural houses.

No more than 10 working days for reissuance or extension of a permit.

(If additional time is needed, the authority must issue a written notice and report to a higher authority, but the extension must not exceed 10 days.)

Step 4: Receive the result and pay the fee

The investor must go to the application receiving agency at the time stated in the receipt to obtain the result and pay the required fees.

The investor will receive the construction permit along with the design documents stamped by the issuing authority, or a written explanation if the permit is denied.

Note: If the authority fails to respond by the deadline indicated in the receipt, the investor has the right to proceed with construction based on the appraised and approved design in the application.

3. In 2025: Which constructions are exempt from construction permits?

Under current laws, not all construction works require a permit. Specifically, works exempted from construction permits include:

(According to Clause 2, Article 89 of the Construction Law):

Works classified as state secrets, works built under emergency orders, and works located across multiple provincial administrative boundaries;

Works under investment projects approved by the Prime Minister, Ministers, Heads of ministerial-level agencies, or Chairpersons of People’s Committees at all levels;

Temporary works built to serve the construction of the main project;

Works built along routes outside urban areas that conform to approved construction plans or approved route alignments;

Works within industrial zones, export processing zones, or high-tech zones with approved 1:500-scale detailed planning and appraised construction designs;

Houses in urban or housing development projects under 7 stories and with a total floor area of under 500 m², with approved 1:500-scale detailed planning;

Works involving interior repairs, renovations, or equipment installation that do not alter structural load-bearing elements, usage functions, environmental safety, or structural integrity;

Works that alter external architecture but are not adjacent to urban streets requiring architectural management;

Rural infrastructure projects only requiring a construction investment technical-economic report, located in areas without approved rural residential planning;

Construction works in rural areas not under any approved urban development or detailed construction plans; individual rural houses not located in heritage or protected areas;

Investors of exempted projects (as listed in points b, d, đ, and i above) must notify the local construction authority of the construction start date and submit design documentation for monitoring and archiving.

Additionally, construction works at sea that are part of offshore wind power projects with approved marine area allocations are also exempt from construction permits.

---

TUYẾT NHUNG LAW cung cấp đội ngũ luật sư tư vấn giàu kinh nghiệm trong các lĩnh vực pháp luật. Liên hệ tư vấn các vấn pháp luật, vui lòng liên hệ theo số điện thoại 0975.982.169 hoặc qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.