Bài viết đề cập đến nội dung liên quan đến Hộ gia đình sử dụng đất là gi? Khi sổ đỏ ghi tên hộ gia đình, ai là người có quyền sử dụng đất? [2025] Hồ sơ đăng ký biến động đất đai cần gì? [2025] Hồ sơ trong trường hợp hộ gia đình đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùigiải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
1. Hộ gia đình sử dụng đất là gi?
Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.”
Như vậy, khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”) được cấp cho hộ gia đình, thì quyền sử dụng đất không chỉ thuộc về một cá nhân đứng tên, mà là quyền chung của tất cả các thành viên đủ điều kiện theo quy định tại thời điểm cấp sổ. Người được ghi tên trên Giấy chứng nhận chỉ có vai trò đại diện về mặt hình thức, không đồng nghĩa với việc toàn bộ quyền sử dụng đất chỉ thuộc riêng họ.
Do đó, trong các giao dịch liên quan như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp…, sự đồng ý và chữ ký của tất cả thành viên có chung quyền sử dụng đất hoặc ủy quyền hợp pháp là điều kiện bắt buộc để đảm bảo giao dịch hợp pháp.
2. Khi sổ đỏ ghi tên hộ gia đình, ai là người có quyền sử dụng đất?
Căn cứ khoản 5 Điều 135 Luật Đất đai 2024, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình được quy định rõ ràng:
“Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện. Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện hộ gia đình.
Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.”
Từ đó, có thể hiểu:
Quyền sử dụng đất thuộc về tất cả các thành viên đủ điều kiện, không chỉ riêng người đại diện đứng tên.
Khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, pháp luật yêu cầu phải có sự đồng ý và chữ ký của tất cả các thành viên có chung quyền.
Trường hợp một số thành viên không trực tiếp ký kết, cần có văn bản ủy quyền hợp pháp. Nếu chỉ có chữ ký của người đại diện mà thiếu sự thống nhất, giao dịch dễ bị tuyên vô hiệu khi có tranh chấp.
Do đó, khi hộ gia đình thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho…, pháp luật yêu cầu phải có sự đồng ý và chữ ký của tất cả thành viên có chung quyền sử dụng đất. Trường hợp một số thành viên không trực tiếp ký kết, cần có văn bản ủy quyền hợp pháp. Nếu chỉ một mình người đại diện đứng tên ký mà không có sự thống nhất của các thành viên còn lại, giao dịch có nguy cơ bị vô hiệu.
Luật Tuyết Nhung Bùi – Hotline: 0975 982 169
3. [2025] Hồ sơ đăng ký biến động đất đai cần gì?
Theo Mục II.B Phần V Phụ lục 1 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Nhà nước đã quy định chi tiết về hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất:
“II.1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà không thuộc trường hợp quy định tại các Phần I, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII của “Phần C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT” như sau:
Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định này.
Giấy chứng nhận đã cấp.
Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại Phần II.2 Mục II.B Phần V Phụ lục 1 Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.”
Như vậy, hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất năm 2025 gồm bốn giấy tờ cơ bản và các giấy tờ bổ sung tùy theo từng tình huống phát sinh. Người sử dụng đất, đặc biệt là hộ gia đình, cần lưu ý chuẩn bị đầy đủ văn bản thỏa thuận của các thành viên để tránh bị trả hồ sơ hoặc kéo dài thời gian giải quyết.
4. [2025] Hồ sơ trong trường hợp hộ gia đình đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
Theo Luật Đất đai 2024, hộ gia đình sử dụng đất là tập hợp những thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng. Việc ghi nhận quyền này được thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể ghi tên đầy đủ các thành viên hoặc chỉ ghi tên đại diện hộ gia đình nhưng quyền lợi vẫn thuộc về tất cả các thành viên có chung quyền.
(i) Thành viên hộ gia đình đưa đất vào doanh nghiệp tư nhân
Theo điểm 7 Mục II.2, Trường hợp một thành viên hộ gia đình thành lập doanh nghiệp tư nhân và muốn sử dụng đất chung của hộ gia đình để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh, hồ sơ đăng ký biến động ngoài những giấy tờ chung còn phải bổ sung:
+ Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp;
+ Văn bản thỏa thuận của các thành viên có chung quyền sử dụng đất đồng ý đưa quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật đối với trường hợp quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
(ii) Trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của hộ gia đình hoặc vợ chồng
Theo điểm 11 Mục II.2, nếu có sự thay đổi quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thỏa thuận thì hồ sơ cần có:
+ Trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất của các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì văn bản thỏa thuận phải thể hiện thông tin thành viên của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
+ Trường hợp thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ và chồng thì cơ quan giải quyết thủ tục có trách nhiệm khai thác, sử dụng thông tin về tình trạng hôn nhân trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, nếu không thể khai thác được thông tin về tình trạng hôn nhân thì nộp bản sao hoặc xuất trình Giấy chứng nhận kết hôn hoặc ly hôn hoặc giấy tờ khác chứng minh về tình trạng hôn nhân.
Lưu ý:
+ Các văn bản thỏa thuận của hộ gia đình phải được công chứng hoặc chứng thực để có giá trị pháp lý.
+ Khi có thay đổi về thành viên hộ gia đình (như kết hôn, ly hôn, chuyển khẩu, mất…), cần rà soát để xác định chính xác những người có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước giao đất hoặc công nhận.
+ Người đại diện hộ gia đình chỉ có quyền nộp hồ sơ và ký giấy tờ nếu có sự ủy quyền hoặc sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên liên quan.
Như vậy, hồ sơ đăng ký biến động đất đai đối với đất hộ gia đình có yếu tố đặc thù năm 2025 không chỉ dừng ở 4 loại giấy tờ cơ bản (đơn đăng ký biến động, Giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ chứng minh biến động, văn bản về đại diện) mà còn phải bổ sung thêm giấy tờ chuyên biệt. Trong đó, các trường hợp đưa đất vào doanh nghiệp tư nhân hoặc thay đổi quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của hộ gia đình, vợ chồng đòi hỏi văn bản thỏa thuận có công chứng/chứng thực và các giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý liên quan.
Việc chuẩn bị hồ sơ đúng, đầy đủ không chỉ giúp thủ tục được giải quyết nhanh chóng mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các thành viên hộ gia đình, đảm bảo tính an toàn pháp lý cho mọi giao dịch đất đai.
[EN]
[Consulted by: Lawyer Bui Thị Nhung]
The article discusses the content related to what a household using land is. When the land use certificate (red book) names a household, who has the right to use the land? [2025] What documents are needed for land registration changes? [2025] What documents are required in the case of a household registering land use changes and assets attached to the land? This is answered by Tuyet Nhung Bui Law Firm for reference purposes.
1. Household land use refers to what?
According to Clause 25, Article 3 of the 2024 Land Law:
“Household land users are those who have marital, blood, or nurturing relationships as prescribed by the law on marriage and family, living together and having common land use rights at the time the State allocates land, leases land, recognizes land use rights, or receives the transfer of land use rights before the effective date of this Law.”
Thus,when the Land Use Rights Certificate (commonly known as “red book”) is issued to a household, the land use rights do not belong solely to an individual named on the certificate, but are the common rights of all eligible members according to the regulations at the time the certificate is issued. The person named on the Land Use Rights Certificate only serves as a representative in form, which does not mean that the entire land use rights belong exclusively to them.
Therefore, in related transactions such as transfer, donation, mortgage, etc., the consent and signature of all members with shared land use rights or a legal authorization is a mandatory condition to ensure the legality of the transaction.
2. When the land use certificate lists the family household, who has the right to use the land?
According to Clause 5, Article 135 of the 2024 Land Law, the issuance of the land use rights certificate for family households is clearly regulated:
“In cases where the land parcel is under the use rights of a family household, a land use rights certificate shall be issued, fully listing the names of the members who share the land use rights of the household on the land use rights certificate and the ownership of assets attached to the land, and it shall be handed over to the representative. If the members sharing the land use rights of the household have a need, a land use rights certificate shall be issued, listing the name of the household representative on the land use rights certificate and the ownership of assets attached to the land, and it shall be handed over to the household representative.
The determination of the members sharing the land use rights of the household to be listed on the land use rights certificate and the ownership of assets attached to the land is based on the agreement of these members, who are responsible before the law.”
From this, it can be understood:
+ The land use rights belong to all eligible members, not just the representative whose name is listed.
+ When carrying out transactions such as transfer, donation, mortgage, or capital contribution, the law requires the consent and signatures of all members who share the rights.
+ In cases where some members do not directly sign, a valid power of attorney is needed. If only the representative’s signature is present without consensus, the transaction is likely to be declared invalid in the event of a dispute.
Therefore, when a family household conducts transactions related to land use rights such as transfer, mortgage, donation, etc., the law requires the consent and signatures of all members who share the land use rights. If some members do not directly sign, a valid power of attorney is needed. If only the representative signs without the agreement of the other members, the transaction risks being invalid.
3. [2025] What is needed for the land registration dossier?
According to Section II.B, Part V, Appendix 1 of Decree 151/2025/ND-CP, the State has detailed regulations on the dossier for registering land changes and assets attached to the land:
“II.1. Dossier submitted when carrying out the procedure for registering land changes and assets attached to the land that do not fall under the cases specified in Parts I, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII of ‘Part C. PROCEDURES FOR LAND REGISTRATION AND ASSETS ATTACHED TO THE LAND’ as follows:
+ An application for land change registration and assets attached to the land according to Form No. 18 issued together with this Decree.
+ The issued land use right certificate.
+ One of the documents related to the content of the land change and assets attached to the land for each specific case as prescribed in Section II.2, Section II.B, Part V, Appendix 1 of Decree 151/2025/ND-CP.
A document regarding legal representation as prescribed by civil law in cases of carrying out land registration procedures and assets attached to the land through a representative.”
Thus, the dossier for registering land changes and assets attached to the land in 2025 includes four basic documents and additional documents depending on each arising situation. Land users, especially households, need to pay attention to prepare the full agreement documents of the members to avoid having their dossier returned or prolonging the resolution time.
4. [2025] File in case of household registration for land and property changes
According to the Land Law 2024, a household using land is a group of members who have marital, blood, or nurturing relationships, living together and sharing land use rights at the time the State allocates land, recognizes land use rights, or receives transfer. The recognition of these rights is reflected on the Land Use Rights Certificate, which can list the full names of all members or only the name of the household representative, but the benefits still belong to all members with shared rights.
(i) Household member bringing land into a private enterprise
According to point 7, Section II.2, in the case where a household member establishes a private enterprise and wants to use the common land of the household for production and business activities, the registration file for changes must include, in addition to the common documents, the following:
+ Business registration certificate;
+ Written agreement of the members with shared land use rights consenting to bring the land use rights into the enterprise, which must be notarized or authenticated according to legal regulations for cases where the land use rights belong to the household.
(ii) Case of changing land use rights according to the agreement of the household or spouses
According to point 11, Section II.2, if there is a change in land use rights or ownership of property attached to the land according to the agreement, the file must include:
+ In the case of changing the land use rights of members with shared land use rights of the household, the agreement document must reflect the information of the household members with shared land use rights at the time the State allocated land, leased land, recognized land use rights, or received the transfer of land use rights.
+ In the case of changing land use rights or ownership of property attached to the land of husband and wife, the agency handling the procedures is responsible for extracting and using information about marital status from the National Population Database. If it is not possible to extract information about marital status, a copy or presentation of the marriage or divorce certificate or other documents proving marital status must be submitted.
Note:
+ The agreement documents of the household must be notarized or authenticated to have legal validity.
+ When there are changes in household members (such as marriage, divorce, change of residence, death, etc.), it is necessary to review to accurately identify those with shared land use rights at the time the State allocated land or recognized rights.
+ The household representative only has the right to submit the file and sign documents if there is authorization or written consent from all relevant members.
Thus, the registration file for land changes for households in 2025 not only consists of 4 basic types of documents (application for changes, issued Land Use Rights Certificate, documents proving changes, documents about representation) but also requires additional specialized documents. Among them, cases of bringing land into a private enterprise or changing land use rights according to the agreement of the household or spouses require notarized/authenticated agreement documents and legal status documents related.
Preparing the file correctly and completely not only helps the procedures to be resolved quickly but also protects the legal rights of household members, ensuring legal safety for all land transactions.
TUYET NHUNG LAWcung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email:lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.
Trang chủ
