1. [2026] Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai 2024 thì nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định cụ thể như sau:
– Nguyên tắc thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất cho người sử dụng đất
Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp riêng biệt đối với từng thửa đất và trao cho người có quyền sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có nhu cầu và đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Trường hợp một người đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường hoặc thị trấn thì nếu có yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó thay vì cấp riêng từng Giấy chứng nhận.
– Nguyên tắc thứ hai, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp cho người đại diện nếu có nhu cầu
Theo đó, đối với thửa đất có nhiều người cùng có quyền sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, về nguyên tắc mỗi người sẽ được cấp một Giấy chứng nhận riêng. Tuy nhiên, nếu các đồng chủ sử dụng hoặc đồng chủ sở hữu có yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền có thể cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện theo thỏa thuận.
– Nguyên tắc thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, đối với các trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất, hoặc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính thì cần có giấy tờ, tài liệu chứng minh
Theo nguyên tắc này, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản đã hoàn tất đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.
Trường hợp không thuộc diện phải nộp nghĩa vụ tài chính, hoặc được miễn, được ghi nợ thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền xác nhận việc không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc chấp thuận miễn, ghi nợ theo quy định. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, Giấy chứng nhận được cấp sau khi có quyết định cho thuê đất và ký kết hợp đồng thuê đất.
Riêng trường hợp người sử dụng đất thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cho cộng đồng dân cư để xây dựng công trình phục vụ lợi ích chung, mở rộng đường giao thông theo quy hoạch, hoặc xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định, thì Nhà nước có trách nhiệm bố trí kinh phí để đo đạc, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận theo quy định; người sử dụng đất không phải chi trả các khoản chi phí này.
– Nguyên tắc thứ tư, ghi tên cả vợ và chồng trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp vợ/chồng có thỏa thuận khác. Đối với trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo quy định trước đây chỉ ghi tên vợ hoặc chồng thì sẽ được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có tên cả hai người nếu có yêu cầu
Theo nguyên tắc này, khi quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ họ và tên của cả hai người. Trường hợp vợ chồng có thỏa thuận bằng văn bản về việc chỉ ghi tên một người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo thỏa thuận đó.
Đối với những Giấy chứng nhận đã được cấp trước đây mà chỉ ghi tên của vợ hoặc chồng trong khi tài sản là tài sản chung, nếu có yêu cầu thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện thủ tục cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới để ghi đầy đủ họ, tên của cả hai vợ chồng theo quy định pháp luật.
– Nguyên tắc thứ năm, trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình hoặc ghi tên người đại diện hộ gia đình nếu có yêu cầu và trao cho người đại diện
Theo nguyên tắc này, khi thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong đó ghi đầy đủ họ và tên của các thành viên có chung quyền sử dụng đất và trao cho người đại diện của hộ gia đình quản lý.
Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất thống nhất có nhu cầu chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp một Giấy chứng nhận ghi tên người đại diện và trao cho người này.
Việc xác định những thành viên có chung quyền sử dụng đất để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung đã xác định.
– Nguyên tắc thứ sáu, trường hợp có sự chênh lệch, thay đổi hoặc sai sót giữa thông tin thửa đất theo đo đạc thực tế so với thông tin đất ghi nhận trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế; nếu chênh lệch diện tích đất thực tế nhiều hơn thì xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đối với phần diện tích chênh lệch đó, nếu vị trí đất đã cấp không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo nguyên tắc này, Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Ngoài ra, nếu Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót về vị trí thửa đất thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm rà soát và thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận nhằm bảo đảm thông tin chính xác, phù hợp với thực tế sử dụng đất.
[EN]
[Consulted by: Lawyer Bui Thị Nhung]
This article addresses issues related to [2026] Principles for Granting Land Use Right Certificates, as explained by Tuyet Nhung Bui Law Company for reference purposes.
1. [2026] Principles for Granting Land Use Right Certificates
Pursuant to Article 135 of the Luật Đất đai 2024, the principles for granting Certificates of land use rights, ownership of houses, and other assets attached to land are specifically regulated as follows:
First principle: A Land Use Right Certificate is granted for each land parcel to the land user
Accordingly, a Certificate of land use rights and ownership of assets attached to land shall be issued separately for each land parcel and granted to the person who has land use rights or ownership of assets attached to the land upon request and when all legal conditions are satisfied.
Where a person uses multiple agricultural land parcels within the same commune, ward, or township, the competent authority may, upon request, issue a single Certificate covering all such parcels instead of separate Certificates for each parcel.
Second principle: In cases of co-users or co-owners, each person is granted one Certificate, or a representative may be granted a joint Certificate upon request
For a land parcel jointly used by multiple persons or jointly owned with respect to assets attached to land, as a principle, each person shall be granted a separate Certificate. However, if the co-users or co-owners so request, the competent authority may issue a single joint Certificate and grant it to a representative as agreed upon by the parties.
Third principle: A Certificate is issued only after fulfillment of financial obligations
Under this principle, a Certificate of land use rights and ownership of assets attached to land shall only be granted after the land user or asset owner has fully fulfilled all financial obligations in accordance with the law.
In cases where financial obligations are not required, or where exemption or deferral is granted, supporting documents must be provided. The Certificate shall be issued after the competent authority confirms that no financial obligation is required or approves the exemption or deferral in accordance with regulations. For land leased with annual rental payments, the Certificate shall be issued after a land lease decision is made and a lease contract is signed.
In particular, where a land user donates land use rights to the State or to a residential community for the construction of public works, road expansion according to planning, or the construction of charitable houses attached to land as prescribed by law, the State shall allocate funds for surveying, updating cadastral records, and issuing the Certificate. The land user is not required to bear such expenses.
Fourth principle: Both spouses’ names must be recorded on the Certificate, unless otherwise agreed
Where land use rights or ownership of assets attached to land constitute common property of husband and wife, the Certificate must record the full names of both spouses. If the spouses have a written agreement to record only one representative on the Certificate, such agreement shall be respected.
For Certificates previously issued under earlier regulations that recorded only the name of either the husband or the wife while the property is common property, the competent authority shall, upon request, reissue a new Certificate recording the full names of both spouses in accordance with the law.
Fifth principle: Land used by a household shall be granted one Certificate
Where a land parcel is under the joint use rights of a household, the competent authority shall issue one Certificate of land use rights and ownership of assets attached to land, recording the full names of all members who share such rights, and grant it to the household representative for management.
If household members agree to record only the name of the household representative on the Certificate, the competent authority shall issue a Certificate in the representative’s name and grant it accordingly.
The determination of members having joint land use rights to be recorded on the Certificate shall be agreed upon by the members themselves, who bear legal responsibility for such determination.
Sixth principle: Handling discrepancies or errors in land information
Where there is any discrepancy, change, or error between the actual measurement data of a land parcel and the information recorded in documents on land use rights or previously issued Certificates, the land area shall, upon issuance or reissuance of the Certificate, be determined based on the actual measurement data.
If the actual land boundary remains unchanged compared to the boundary at the time the original documents or Certificate were issued, and there is no dispute with adjacent land users, the land area shall be determined according to the actual measurement.
Where re-measurement shows that the land boundary has changed compared to the original documents or issued Certificate and the actual measured area is larger than that recorded, the additional area shall be considered for issuance of a new Certificate in accordance with the law.
Additionally, if a previously issued Certificate contains errors regarding the location of the land parcel, the competent authority is responsible for reviewing and reissuing the Certificate to ensure that the information accurately reflects the actual land use situation.
TUYẾT NHUNG LAW cung cấp đội ngũ luật sư tư vấn giàu kinh nghiệm trong các lĩnh vực pháp luật. Liên hệ tư vấn các vấn pháp luật, vui lòng liên hệ theo số điện thoại 0975.982.169 hoặc qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.