Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai thì có quyền gì?

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Vậy khi Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai thì có những quyền gì?

1. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai thì có quyền gì?

Thứ nhất, Quyết định quy hoạch sử dụng đất:

Quyết định về quy hoạch sử dụng đất là một trong 11 quyền của Nhà nước khi thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, Quyền này không quy định cụ thể tại Luật đất đai 2024 mà được thể hiện tại một luật riêng đó là Luật Quy hoạch năm 2017 sửa đổi, bổ sung năm 2018, quyền “quyết định, phê duyệt” quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được phân chia rõ ràng giữa các cấp quản lý.

Thứ hai, Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cũng như cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Thông qua các biện pháp này, Nhà nước đã biến nhiều khu vực đất chưa được sử dụng, không có giá trị kinh tế thành những vùng đất có mục đích sử dụng cụ thể hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất dành cho các mục đích phi nông nghiệp như xây dựng hạ tầng giao thông, khu đô thị, khu kinh tế với giá trị kinh tế cao. Tuy nhiên, trong thực tế, người dân sử dụng đất đã tận dụng việc tăng giá trị của đất từ quyết định của Nhà nước về mục đích sử dụng đất thông qua việc tiếp cận thông tin quy hoạch để làm tăng giá đất trên thị trường, mục đích làm lợi bất chính. Hiện tượng “sốt đất ảo” tại một số địa phương là minh chứng rõ nhất về tác động của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất làm thay đổi mục đích sử dụng đất và tăng giá trị đất. Ví dụ, từ cuối năm 2021, sau khi có thông tin về việc đề xuất xây dựng quy hoạch các huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh thành quận từ Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội, các nhà đầu tư đã “thổi” giá đất ở các khu vực này lên gấp nhiều lần so với giá trị thực, với mục đích lợi dụng. Hậu quả là sự xuất hiện của cảnh “sốt đất” ở một số khu vực, gây ra sự đảo lộn trên thị trường bất động sản và gây thiệt hại cho người dân khi tin tưởng vào những thông tin mua đất từ các nhà đầu tư này.

Thứ ba, Quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp:

Nhà nước quy định hạn mức sử dụng đất bao gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Với quy định này, Nhà nước giới hạn diện tích đất sử dụng đất ở khi giao đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp khi giao đất nông nghiệp, cũng như hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Như vậy, chính phủ đảm bảo rằng hộ gia đình và cá nhân có đủ đất ở và đất nông nghiệp để sản xuất khi cần, ngăn chặn việc tích tụ và tập trung đất quá lớn, góp phần ngăn chặn hoạt động đầu cơ và lợi ích cá nhân. 

Thứ tư, Quyết định thời hạn sử dụng đất:

Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất thông qua hai hình thức là sử dụng đất ổn định lâu dài và sử dụng đất có thời hạn. Trong trường hợp sử dụng đất có thời hạn, khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có thể yêu cầu gia hạn; đặc biệt, hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có thể tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định mà không cần thực hiện thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Từ quy định này, một số quan điểm đã được đưa ra về việc áp dụng pháp luật khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất đã hết thời hạn mà không điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Ảnh minh hoạ

Thứ năm, Quyết định thu hồi đất:

Dựa trên chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện, Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trong ba trường hợp: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng. 

Thứ sáu, Quyết định trưng dụng đất:

Được quy định tại Điều 90 Luật Đất đai 2024 như sau:

– Quyết định trưng dụng đất phải là văn bản và có hiệu lực kể từ thời điểm ban hành. Trong trường hợp khẩn cấp không thể có quyết định bằng văn bản, người có thẩm quyền có thể quyết định trưng dụng đất bằng lời nói và có hiệu lực ngay. Người quyết định trưng dụng đất bằng lời nói phải viết giấy xác nhận và gửi cho người có đất trưng dụng. Trong vòng 48 giờ kể từ khi quyết định trưng dụng đất bằng lời nói, cơ quan có thẩm quyền phải xác nhận bằng văn bản và gửi cho người có đất trưng dụng.

– Các Bộ trưởng và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có thẩm quyền quyết định trưng dụng đất và gia hạn trưng dụng đất. Hạn mức này không thể được ủy quyền.

– Thời hạn trưng dụng đất không quá 30 ngày kể từ khi quyết định trưng dụng có hiệu lực. Nếu cần, có thể gia hạn thêm không quá 30 ngày. Quyết định gia hạn phải là văn bản và gửi cho người có đất trưng dụng trước khi hết thời hạn trưng dụng. Trong tình trạng chiến tranh hoặc khẩn cấp, thời hạn tính từ ngày bãi bỏ tình trạng đó.

– Người có đất trưng dụng phải tuân thủ quyết định trưng dụng đất. Nếu không, người quyết định trưng dụng đất có thể cưỡng chế. Người có đất trưng dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải chấp hành việc trưng dụng đất. Nếu không, người quyết định trưng dụng đất có thể cưỡng chế và tổ chức cưỡng chế.

+ Đất bị hủy hoại: bồi thường bằng tiền theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.

+ Thu nhập bị thiệt hại: xác định căn cứ vào mức thiệt hại thực tế.

+ Tài sản bị thiệt hại: xác định theo giá chuyển nhượng tài sản trên thị trường.

– Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Thứ bảy, Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất:

– Giao đất không thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 119 Luật Đất đai 2024 trong các trường hợp: 

+ Cá nhân trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp được cấp đất nông nghiệp trong phạm vi hạn mức.

+ Đất được sử dụng để xây trụ sở của các cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, cơ quan nhà nước, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, cũng như các tổ chức khác được thành lập theo quy định của pháp luật và được Nhà nước giao nhiệm vụ, hỗ trợ kinh phí hoạt động thường xuyên; đất dùng cho mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào các mục đích công cộng không vì mục đích kinh doanh; đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, đất cơ sở lưu giữ tro cốt không nằm trong trường hợp được quy định tại khoản 2 của Điều 119 của Luật Đất Đai; đất tín ngưỡng được sử dụng để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tín ngưỡng.

+ Người sử dụng đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ, cũng như đất rừng sản xuất.

+ Đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất để xây dựng công trình sự nghiệp.

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc, sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 của Điều 213 của Luật Đất Đai.

+ Cơ quan và tổ chức sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở công vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở.

+ Các cá nhân thuộc dân tộc thiểu số không phải là những người trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp nhưng thuộc đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất theo chính sách quy định tại Điều 16 của Luật này.

+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước.

+ Cá nhân được cấp đất để sử dụng cho mục đích ở.

+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện các dự án như xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; cải tạo hoặc xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở; đầu tư vào hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo hạ tầng; hoặc xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt.

+ Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được cấp đất để thực hiện các dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở; hoặc sử dụng đất thông qua việc nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp Nhà nước giao đất với thu tiền sử dụng đất.

+ Hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế, và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được cấp đất thông qua việc được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai.

Thứ tám, Quyết định cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

Thứ chín, Công nhận quyền sử dụng đất:

Là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định theo quy định của Luật này.

+ Phải sử dụng phương pháp định giá dựa trên nguyên tắc thị trường;

+ Phải tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, và thủ tục định giá đất;

+ Phải đảm bảo sự trung thực, khách quan, công khai, và minh bạch trong quá trình định giá;

+ Phải bảo đảm tính độc lập giữa các tổ chức tham gia, bao gồm tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

+ Phải hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất, và nhà đầu tư.

– Căn cứ để định giá đất bao gồm các yếu tố sau:
+ Mục đích sử dụng đất được xác định để định giá;

+ Thời hạn sử dụng đất, với ngoại lệ cho đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp;

+ Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá;

+ Các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất;

+ Các quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.

– Thông tin đầu vào để định giá đất bao gồm:
+ Giá đất ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và giá;

+ Giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

+ Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với các trường hợp chưa có thông tin giá đất;

+ Thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.

+ Thông tin giá đất đầu vào phải được hình thành trong khoảng thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước, và ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá.

– Các phương pháp định giá đất bao gồm:
+ Phương pháp so sánh;

+ Phương pháp thu nhập;

+ Phương pháp thặng dư;

+ Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất;

+ Các phương pháp khác do Chính phủ quy định sau khi có sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Mười một, Quyết định chính sách tài chính về đất đai; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại:

Mười hai, Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất:

2. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua các cơ quan nào?

Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai thông qua các cơ quan sau đây: