Rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc công chứng?

Hỏi: Vợ chồng tôi ký hợp đồng đặt cọc bán thửa đất vào tháng trước. Theo nội dung hợp đồng đặt cọc các bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng đất trong thời hạn 30 ngày. Tuy nhiên đến nay bên mua không muốn mua nữa. Vợ chồng tôi cũng đã tìm được khách mua nhưng khi đi công chứng chuyển nhượng tại phòng công chứng. Công chứng viên thông báo với tôi rằng do trước đó đã từng công chứng hợp đồng đặt cọc với người khác thì phải huỷ hợp đồng đó trước mới có thể công chứng tiếp giao dịch khác. Tuy nhiên, giữa các bên đã không còn thiện chí hợp tác nên bên ký đặt cọc không phối hợp huỷ hợp đồng đặt cọc. Hỏi giờ tôi phải giải quyết như thế nào?

Trả lời:

1. Hợp đồng đặt cọc

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, theo quy định này không bắt buộc phải ký hợp đồng đặt cọc công chứng vẫn phát sinh hiệu lực.

2. Rủi ro khi ký hợp đồng đặt cọc công chứng?

Rất nhiều trường hợp trên thực tế để đảm bảo tính chắc chắn của giao dịch đặt cọc nên giữa các bên tham gia giao dịch đã tiến hành công chứng hợp đồng đặt cọc này. Tuy nhiên nó chứa đựng những rủi ro pháp lý như tình huống trên có thể gặp phải trong trường hợp các bên không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng các bên không còn sự thiện chí để cùng nhau ký công chứng huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc.

Trong khi đó theo quy định tại khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định về việc công chứng huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch như sau:

Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

Như vậy, với dạng Hợp đồng đặt cọc có công chứng thì khi muốn huỷ Hợp đồng công chứng uỷ quyền thì phải có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó thì mới có thể công chứng huỷ Hợp đồng đặt cọc đã công chứng trước đó. Điều này sẽ dẫn đến khó khăn nếu một trong hai bên không hợp tác ký huỷ bỏ hợp đồng đặt cọc đã công chứng.

3. Giải pháp

Theo quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Tuy nhiên trường hợp này do đã công chứng Hợp đồng tại tổ chức chông chứng nên việc huỷ bỏ hợp đồng không thể thực hiện theo hình thức trên mà phải tiến hành khởi kiện đến toà án để yêu cầu giải quyết tuyên huỷ hợp đồng và chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015

Sau khi có Bản án có hiệu lực thì Văn phòng công chứng có thể sử dụng đó như một cơ sở để thực hiện các giao dịch khác.

Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

• Đơn khởi kiện;
• CCCD của người khởi kiện và người bị kiện (nếu có);
• Giấy xác nhận thông tin cư trú của người bị kiện (nếu có);
• Hợp đồng uỷ quyền đã ký công chứng trước đó;
• Các tài liệu khác có liên quan.

ENGLISH VERSION

Question: My husband and I signed a contract to sell a plot of land last month. According to the contract content, the parties will sign a land transfer contract within 30 days. However, at this point, the buyer does not want to buy anymore. My husband and I also found a buyer, but the transfer was notarized at the notary office. One member informed me that having previously obtained a reasonable certificate placing powder for someone else, must seek a previous reasonable before being able to obtain the next service certificate. However, there is still no better agreement between the parties, so the sign does not distribute the powder contract. How should I solve it now?

Answer:

1. Deposit contract

According to the provisions of Article 328 of the 2015 Civil Code:

A deposit is when one party (hereinafter referred to as the depositing party) delivers to the other party (hereinafter referred to as the deposit receiving party) a sum of money or precious metals, gems or other valuable objects (hereinafter referred to as deposit) for a period of time to ensure the conclusion or performance of the contract.

In case the contract is concluded and performed, the deposited property will be returned to the depositor or deducted to fulfill the payment obligation; If the depositing party refuses to enter into and perform the contract, the deposited property belongs to the deposit receiving party; If the deposit receiving party refuses to enter into or perform the contract, it must return to the depositing party the deposited property and an amount equivalent to the value of the deposited property, unless otherwise agreed.

Thus, according to this regulation, it is not required to sign a notarized deposit contract to still be valid.

2. Risks when signing a notarized deposit contract

In many cases, in reality, to ensure the certainty of the deposit transaction, the parties involved in the transaction have the deposit contract notarized. However, it contains legal risks such as the above situation that can be encountered in cases where the parties do not want to continue performing the contract but the parties no longer have the goodwill to jointly sign and notarize the cancellation of the contract stake.

Meanwhile, according to the provisions of Clause 1, Article 51 of the Notary Law 2014, regulations on notarization and cancellation of contracts and transactions are as follows:

Notarization of amendments, additions, or cancellations of notarized contracts or transactions can only be performed with the written agreement and commitment of all persons participating in that contract or transaction.

Thus, with a notarized deposit contract, when you want to cancel the notarized authorization contract, there must be a written agreement and commitment from all people who have participated in that contract or transaction. You can notarize and cancel the previously notarized deposit contract. This will lead to difficulties if either party does not cooperate in signing and canceling the notarized deposit contract.

3. Solution

According to the provisions of Article 423 of the 2015 Civil Code, Cancellation of the contract and no compensation for damages in case the other Party violates the contract is a cancellation condition that the parties have agreed upon or the other Party seriously violates the contract. respect contractual obligations;

Serious breach is the failure to properly perform one party’s obligations to the extent that the other party fails to achieve the purpose of entering into the contract.

I The party canceling the contract must immediately notify the other party of the cancellation. If failure to notify causes damage, compensation must be made.

However, in this case, because the contract has been notarized at a notarization organization, the contract cannot be canceled in the above form, but must be sued in court to request the contract’s cancellation and termination. Terminate the contract according to the provisions of Article 422 of the 2015 Civil Code

After the judgment takes effect, the Notary Office can use it as a basis to perform other transactions.

The lawsuit file includes:

–   Petition;

– CCCD of the petitioner and defendant (if any);

– Certificate of residence information of the defendant (if any);

– Authorization contract previously signed and notarized;

–   Other relevant documents.

Đơn phương huỷ bỏ hợp đồng uỷ quyền?

Hỏi: Tôi có việc cần phải đi nước ngoài trong 1 năm. Trong thời gian này tôi muốn bán thửa đất của mình nên đã uỷ quyền công chứng cho ông B là bạn tôi để đứng ra giao dịch mua bán. Tuy nhiên sau đó tôi đã tổi ý nên không muốn bán tài sản nữa. Tôi đề nghị bạn tôi ra văn phòng công chứng để uỷ bỏ hợp đồng uỷ quyền trước đó nhưng bạn tôi cứ hứa hẹn nhiều lần không thực hiện. Hỏi. trong trường hợp này tôi có quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng uỷ quyền này hay không?

Trả lời:

1. Quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền

1.1. Huỷ bỏ hợp đồng uỷ quyền không công chứng

Việc huỷ bỏ Hợp đồng uỷ quyền không công chứng được thực hiện theo quy định tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 cụ thể là:

– Đối với Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

– Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.

1.2. Huỷ bỏ hợp đồng có công chứng

Căn cứ theo khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định về việc công chứng huỷ bỏ hợp đồng, giao dịch như sau:

Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

Như vậy, với dạng Hợp đồng uỷ quyền có công chứng thì khi muốn huỷ Hợp đồng công chứng uỷ quyền thì phải có sự thoả thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó thì mới có thể công chứng huỷ Hợp đồng uỷ quyền đã công chứng trước đó.

2. Phương án giải quyết

Đối với trường hợp của anh nếu người bạn không chịu ra ký công chứng huỷ bỏ hợp đồng uỷ quyền đã ký công chứng trước đó thì anh có thể khởi kiện tới nơi bị đơn đang cư trú để tuyên huỷ Hợp đồng uỷ quyền.

3. Hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

• Đơn khởi kiện;
• CCCD của người khởi kiện và người bị kiện (nếu có);
• Giấy xác nhận thông tin cư trú của người bị kiện (nếu có);
• Hợp đồng uỷ quyền đã ký công chứng trước đó;
• Các tài liệu khác có liên quan.

ENGLISH VERSION

Question: I need to go abroad for 1 year. During this time, I wanted to sell my plot of land, so I authorized my friend Mr. B to notarize the sale transaction. However, after that I changed my mind and did not want to sell the property anymore. I asked my friend to go to the notary office to cancel the previous authorization contract, but my friend kept promising many times and did not do so. In this case, do I have the right to unilaterally terminate this Authorization Contract?

Answer:

1. Regulations on unilateral termination of authorization contracts

1.1. Cancel the authorization contract without notarization

Cancellation of an unnotarized authorization contract is carried out according to the provisions of Article 569 of the 2015 Civil Code, specifically:

The authorizing party must notify the third person in writing of the authorizing party’s termination of performance of the contract; If no notice is given, the contract with the third party will still be valid, unless the third party knows or should know that the authorization contract has been terminated.

1.2. Cancel the evidence

Pursuant to Clause 1, Article 51 of the Notary Law 2014, regulations on notarization and cancellation of contracts and transactions are as follows:

Notarization of amendments, additions, or cancellations of notarized contracts or transactions can only be performed with the written agreement and commitment of all persons participating in that contract or transaction.

Thus, with a notarized authorization contract, when you want to cancel the notarized authorization contract, there must be a written agreement and commitment from all people who have participated in that contract or transaction. You can notarize and cancel the previously notarized Authorization Contract.

2. Solution

3. Lawsuit documents

The lawsuit file includes:

–   Petition;

– CCCD of the petitioner and defendant (if any);

– Certificate of residence information of the defendant (if any);

– Authorization contract previously signed and notarized;

–   Other relevant documents.