Trang chủAnh em ruột tranh chấp đất có phải hòa giải ở xã không?
[Được tham vấn bởi: Luật sư Bùi Thị Nhung]
Bài viết đề cập đến nội dung liên quan đến Các loại tranh chấp đất đai phổ biến nhất hiện nay? Anh em ruột tranh chấp đất có phải hòa giải ở xã không? Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
1. Các loại tranh chấp đất đai phổ biến nhất hiện nay
(1) Tranh chấp chuyển đổi quyền sử dụng đất
Loại tranh chấp này thường xảy ra khi hai bên thỏa thuận trao đổi đất với nhau nhưng:
* Không lập hợp đồng rõ ràng, hoặc hợp đồng có được soạn thảo nhưng nội dung sơ sài, không công chứng, không tuân thủ đúng quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
* Giá trị đất biến động theo thời gian, dẫn đến sau một thời gian bên này cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi với bên kia
(2) Tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Phổ biến nhất, đặc biệt trong các giao dịch dân sự. Thường xảy ra khi:
* Một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng.
* Hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm pháp luật, bị lừa dối, cưỡng ép.
* Sau khi ký, một bên từ chối thực hiện do thấy những điều khoản trong hợp đồng không hợp lí, có sai sót
(3) Tranh chấp cho thuê quyền sử dụng đất
Xảy ra khi:
* Bên thuê không chịu trả đất khi hết hạn.
* Không thanh toán tiền thuê đúng hạn.
* Sử dụng đất sai mục đích.
* Bên cho thuê tự ý đòi lại đất trước hạn.
(4) Tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất. Phổ biến khi thời hạn thực hiện nghĩa vụ đã hết, nhưng bên vay đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ như đã cam kết
(5)Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất
Xảy ra khi:
* Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những người thừa kế theo pháp luật không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế
* Người sử dụng đất trước khi chết có lập di chúc để lại thừa kế quyền sử dụng đất nhưng di chúc đó trái pháp luật (Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015)
(6) Tranh chấp lấn chiếm đất
Thường xảy ra giữa hàng xóm, do:
* Tự ý lấn ranh giới, sử dụng phần đất của người khác.
* Ranh giới đất không rõ ràng, không có mốc giới cụ thể.
(7) Tranh chấp liên quan đến bồi thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Đây là loại tranh chấp phát sinh khi nhà nước tiến hành thu hồi đất từ các chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất. Các tranh chấp phát sinh xuất phát từ:
* Mức bồi thường thấp, không hợp lý.
* Việc tái định cư không đảm bảo chỗ ở hoặc sai đối tượng.
* Quy trình thu hồi thiếu minh bạch, làm sai luật.
(8) Tranh chấp ranh giới đất và địa giới hành chính
Xuất hiện khi:
* Đất chồng lấn nhau, không xác định được ranh giới.
* Thay đổi địa giới hành chính nhưng chưa điều chỉnh giấy tờ.
* Cấp sổ đỏ sai, đo đạc không chính xác.
2. Anh em ruột tranh chấp đất có phải hòa giải ở xã không?
Tranh chấp đất đai được giải quyết thông qua hai cơ quan là UBND và Tòa án nhân dân với điều kiện bắt buộc là các bên tranh chấp đã tiến hành hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã ngoại trừ một số trường hợp tranh chấp được hướng dẫn không phải hòa giải tại UBND cấp xã (Căn cứ khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024). Cụ thể, đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyển sử dụng đất… thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường thị trấn nơi có tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án” (Căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao).
Trường hợp của bạn là tranh chấp đất đai liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất – đây là loại tranh chấp về quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ quan hệ dân sự, cụ thể là thừa kế di sản.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án.
Do đó, bạn nên nộp đơn khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền (nơi có mảnh đất đang tranh chấp).
3. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính
* Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Hòa giải là hành vi thuyết phục các bên đồng ý chấm dứt xung đột hoặc mâu thuẫn một cách ổn thỏa. Hòa giải cũng là giải quyết các tranh chấp, bất đồng giữa hai hay nhiều bên tranh chấp bằng việc dàn xếp, thương lượng với nhau có sự tham gia của bên thứ ba (không phải là bên tranh chấp). Cụ thể, tại Khoản 1, Điều 235 – Luật Đất đai 2024 quy định. “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.”
Trong trường hợp các bên tranh chấp không thể tự hòa giải hay hòa giải ở cơ sở không thành, căn cứ vào khoản 2, điều 17 Luật Hòa giải ở cơ sở năm 2013: Các bên có quyền đồng ý hoặc từ chối hòa giải, yêu cầu tạm dừng hoặc chấm dứt hòa giải.
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024; Điều 105 Nghị định số 102/2024/NĐ- CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, khi giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã tiến hành hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu với quy trình sau:
Bước 1: Thụ lý đơn
Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tranh chấp về việc thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do;
Bước 2: Thẩm tra, xác minh
Chủ tịch UBND cấp xã giao cho các cán bộ chuyên môn như Cán bộ Tư pháp, cán bộ Địa chính nghiên cứu đơn tiến hành Thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
Bước 3: Tổ chức hòa giải
UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải với các thành phần theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 105 Nghị định số 102/2024/NĐ- CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Hoa giải chỉ được tiến hành khi có sự tham gia đầy đủ của các bên tranh chấp. Kết quả hòa giải của Hội đồng hòa giải là biên bản hòa giải thành hay không thành. Biên bản hòa giải phải đảm bảo đầy đủ nội dung theo quy định của pháp luật hiện hành
Đối với trường hợp hòa giải thành trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành, sau đó Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành
* Nếu hòa giải không thành thì tranh chấp được giải quyết như sau
(1) Nếu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc giấy tờ hợp pháp theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024:
• Tranh chấp sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết (Khoản 1 Điều 236).
(2) Nếu không có GCNQSDĐ hoặc giấy tờ hợp pháp theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024:
• Người dân được chọn một trong hai hình thức:
1. Nộp đơn tại UBND cấp huyện hoặc tỉnh (theo Khoản 3 Điều 236).
2. Khởi kiện tại Tòa án theo Luật Tố tụng dân sự.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND cấp huyện
Theo quy định tại Điểm b, Khoản 3, Điều 236 Luật Đất đai 2024 thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Trong đó, hộ gia đình sử dụng đất được hiểu là những người có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyển sử dụng đất và có nguồn thu nhập ổn định, cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn, thôn, làng ấp, bản, buôn phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ.
Trường hợp, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định của Chủ tịch UBND huyện thì có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
[EN]
This article addresses issues related to the most common types of land disputes today, whether siblings disputing land must undergo mediation at the commune level, and the administrative procedures for resolving land disputes. The content is provided by Tuyet Nhung Bui Law Firm for reference purposes.
1. The Most Common Types of Land Disputes Today
(1) Disputes over the exchange of land use rights
These disputes typically arise when two parties agree to exchange land but:
Do not formalize the agreement with a clear contract, or the contract is drafted in a vague manner, is not notarized, and does not comply with the 2024 Land Law and its guiding documents.
The value of the land fluctuates over time, causing one party to feel disadvantaged later on.
(2) Disputes over the transfer of land use rights
These are the most common disputes, particularly in civil transactions, and usually occur when:
One party fails to fulfill contractual obligations.
The contract is deemed invalid due to legal violations, fraud, or coercion.
A party refuses to perform the contract post-signing due to perceived unfair or erroneous terms.
(3) Disputes over land lease agreements
These disputes occur when:
The lessee refuses to return the land upon lease expiration.
Rent is not paid on time.
The land is used for purposes not agreed upon.
The lessor unilaterally demands the land back before the lease ends.
(4) Disputes over mortgaged land use rights
These often arise when the debt repayment deadline passes and the borrower fails to fulfill their repayment obligations.
(5) Disputes over inherited land use rights
These disputes occur when:
The land user dies without leaving a will, and legal heirs cannot reach an agreement on the division of the estate.
The deceased leaves a will regarding the inheritance of land use rights, but the will violates legal provisions (e.g., Article 630 of the 2015 Civil Code).
(6) Land encroachment disputes
These usually happen between neighbors due to:
One party unilaterally crossing boundaries and using another’s land.
Unclear land boundaries and lack of official demarcation.
(7) Disputes over compensation, land clearance, and resettlement assistance when land is reclaimed by the State
These disputes arise when the State reclaims land from owners or users, typically due to:
Inadequate or unreasonable compensation.
Resettlement that fails to ensure proper living conditions or targets the wrong beneficiaries.
Lack of transparency or legal violations during the reclamation process.
(8) Disputes over land boundaries and administrative borders
These emerge when:
Land areas overlap, making boundaries indiscernible.
Changes to administrative borders are not reflected in official documentation.
Errors in land use right certificates due to incorrect measurements.
2. Must Siblings Undergoing a Land Dispute Mediate at the Commune Level?
Land disputes are resolved through two main channels: the People’s Committee and the People’s Court. One of the legal prerequisites is that the disputing parties must first undergo mediation at the commune-level People’s Committee, except in cases where specific types of disputes are exempt from this requirement, according to Clause 2, Article 235 of the 2024 Land Law.
For disputes related to land use rights such as land transactions, inheritance of land use rights, or the division of common marital assets involving land use rights, mediation at the commune-level People’s Committee is not a mandatory condition for initiating a lawsuit (based on Clause 2, Article 3 of Resolution No. 04/2017/NQ-HDTP of the Council of Judges of the Supreme People’s Court).
In your case, the dispute involves inheritance of land use rights—a type of civil dispute based on inheritance.
Therefore, under Clause 2, Article 3 of Resolution 04/2017/NQ-HDTP, mediation at the commune level is not required before filing a lawsuit with the court.
You may file your petition directly at the competent People’s Court where the disputed land is located.
3. Procedures for Resolving Land Disputes via Administrative Channels
Mediation at the Commune-Level People’s Committee
Mediation involves persuading the parties to amicably resolve their conflict. It refers to the settlement of disputes between two or more parties through negotiation, facilitated by a third party who is not involved in the dispute.
Clause 1, Article 235 of the 2024 Land Law stipulates:
“The State encourages parties involved in land disputes to mediate by themselves, at the grassroots level in accordance with the law on grassroots mediation, commercial mediation, or other legally recognized mediation mechanisms.”
If parties are unable to self-mediate or if grassroots mediation fails, Article 17(2) of the 2013 Law on Grassroots Mediation provides that parties have the right to accept, reject, suspend, or terminate the mediation process.
According to Article 235 of the 2024 Land Law and Article 105 of Decree No. 102/2024/NĐ-CP (which details implementation of certain provisions of the Land Law), mediation by the commune-level People’s Committee must be conducted within 30 days from the date the mediation request is received. The process includes:
Step 1: Acceptance of the application
Within 3 working days of receiving the request, the commune-level People’s Committee must notify the disputing parties and the Land Registration Office or its branch about whether it will handle the mediation. If not accepted, a written explanation must be provided.
Step 2: Investigation and verification
The chairman of the People’s Committee assigns legal and land management officers to review the request, verify the dispute’s cause, and collect documents and information from both parties on the land’s origin and use history.
Step 3: Organizing the mediation session
The People’s Committee forms a Mediation Council as stipulated in Point c, Clause 1, Article 105 of Decree 102/2024/NĐ-CP.
The mediation session involves the disputing parties, members of the council, and other stakeholders.
The mediation can only proceed if all parties are present.
The outcome is recorded in a minutes of mediation (either successful or unsuccessful), which must comply with current legal requirements.
If the mediation is successful, but one or more parties later (within 10 days) object in writing to the agreed terms, the chairman must reconvene the council to reconsider and issue a new record of successful or failed mediation.
If mediation fails, the dispute may be resolved as follows:
(1) If the disputing parties have a land use right certificate (LURC) or legal documents under Article 137 of the 2024 Land Law:
→ The dispute is resolved by the People’s Court (Clause 1, Article 236).
(2) If the disputing parties do not have a LURC or legal documents:
→ They may choose one of two options:
Submit the case to the District or Provincial People’s Committee (Clause 3, Article 236).
File a lawsuit with the court under the Civil Procedure Code.
Jurisdiction of the District-Level People’s Committee
As per Point b, Clause 3, Article 236 of the 2024 Land Law, the Chairman of the District-level People’s Committee resolves land disputes between households, individuals, and communities.
Households using land are defined as individuals with marital, blood, or adoptive ties (under the Law on Marriage and Family), living together and holding shared land use rights as granted, leased, or recognized by the State. This also includes those who acquired rights through transfers and have stable income.
Communities are defined as Vietnamese people living in the same hamlet, village, residential group, or similar unit, sharing customs or a common lineage.
If, within 30 days of receiving the Chairman’s decision, the parties disagree, they may:
File a lawsuit with the court (under the Administrative Procedure Law), or
File a complaint with the Chairman of the Provincial People’s Committee.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.
