Bất động sản là gì?

Bài viết này đề cập đến các vấn đề liên quan đến bất động sản? Đặc điểm của bất động sản? Ranh, mốc giới của bất động sản? Quyền trổ cửa cũng như quyền có lối đi qua bất động sản liền kề khi không có lối đi dùng vào mục đích tham khảo.

1. Bất động sản là gì?

Trong các văn bản pháp luật hiện nay, không có định nghĩa cụ thể cho bất động sản. Tuy nhiên, theo Điều 105 của Bộ luật Dân sự, bất động sản được xác định là một trong số các tài sản, bao gồm cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai, và Điều 107 của cùng Bộ luật đã chỉ rõ rằng bất động sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. Do đó, có thể hiểu bất động sản là những tài sản không thể di chuyển và thường gắn với đất đai, nhà, công trình xây dựng.

2. Đặc điểm của bất động sản?

– Tính cá biệt và khan hiếm:

Bất động sản liên quan chặt chẽ đến đất đai, vì vậy, chúng có tính chất khan hiếm. Bởi đất là một nguồn tài nguyên có hạn, dần dần trở nên khan hiếm hơn trong bối cảnh đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ. Cụ thể, sự khan hiếm của bất động sản được thể hiện qua việc hạn chế về diện tích đất đai và giới hạn về vị trí khu vực – lãnh thổ.

Vì không thể dời chuyển được, cùng với tính khan hiếm, bất động sản được coi là “hàng hóa” đặc biệt. Ngoài ra, tính cá biệt và khan hiếm còn được thể hiện qua vị trí địa lý, các yếu tố ảnh hưởng đến từng tài sản bất động sản là khác nhau, khiến cho tính chất của chúng cũng không giống nhau.

– Tính bền vững:

Bất động sản bao gồm đất đai, có tính lâu bền và gần như không thể phá hủy (trừ khi gặp các tác động từ thiên tai). Các công trình liên quan đến đất đai cũng có thể tồn tại trong vài năm, chục năm hoặc thậm chí cả thập kỷ. Khi xảy ra hỏng hóc, chúng có thể được nâng cấp, sửa chữa và tái sử dụng trong thời gian dài. Do đó, tính lâu bền của bất động sản phụ thuộc vào tuổi thọ của các công trình và kiến trúc liên quan, được chia thành “tuổi thọ kinh tế” và “tuổi thọ vật lý”.

Tuổi thọ kinh tế thường ngắn hơn so với tuổi thọ vật lý và có thể kết thúc trong quá trình hoạt động bình thường trên thị trường bất động sản.

Tuổi thọ vật lý mang lại lợi ích lâu dài và có giá trị kinh tế cao hơn, vì nó chỉ kết thúc khi các công trình hoặc cấu trúc kiến trúc bị hư hỏng và không thể được sửa chữa.

Nhờ tính chất bền lâu, tài sản bất động sản có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, đa dạng và không bao giờ cạn kiệt.

– Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau:

Bất động sản được coi là một loại “hàng hóa” có thể tác động và ảnh hưởng lẫn nhau. Sự biến đổi trong giá trị của một tài sản bất động sản có thể gây ra sự tăng hoặc giảm giá trị của các tài sản bất động sản liên quan. Đây là tính chất mà nhiều nhà đầu tư sử dụng để tăng giá trị bất động sản, từ đó mang lại nhiều lợi ích kinh tế hơn.

3. Ranh giới giữa các bất động sản?

Theo quy định tại Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định dựa trên thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định dựa trên tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có sự tranh chấp. Mọi chủ thể đều có nghĩa vụ tôn trọng và duy trì ranh giới chung, không được lấn chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng.

Người sử dụng đất được phép sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Họ chỉ được trồng cây và thực hiện các công việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định. Trường hợp rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới, họ phải xén rễ, cắt tỉa cành phần vượt quá, trừ khi có thỏa thuận khác. 

4. Mốc giới ngăn cách bất động sản?

Theo quy định tại Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu bất động sản chỉ được thực hiện việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để tạo ra mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những mốc giới này là tài sản chung của các chủ sở hữu. Nếu một bên tạo nên mốc giới ngăn cách trên ranh giới và được các chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý, mốc giới ngăn cách đó sẽ là tài sản chung, với chi phí xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ khi có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng, thì chủ sở hữu đã thực hiện việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

Đối với tường nhà chung là mốc giới, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được mở cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ khi có sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Trong trường hợp nhà được xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau, chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn của tường của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều phải bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây sẽ được phân chia đồng đều, trừ khi có thoả thuận khác. 

5. Trổ cửa sang nhà liền kề?

Theo quy định tại Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu nhà chỉ được mở cửa ra vào, cửa sổ hướng vào nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che của cửa sổ hướng ra đường đi chung phải cách mặt đất ít nhất 2,5 mét. 

Ảnh minh hoạ

6. Quyền có lối đi qua?

Điều 245 của Bộ luật Dân sự 2015 đề cập đến khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề như sau: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”. Theo đó, quyền đối với bất động sản liền kề thực chất là một loại vật quyền, gắn liền với hai bất động sản (hưởng quyền và chịu hưởng quyền) chứ không gắn liền với chủ sở hữu bất động sản. Khi chủ sở hữu thay đổi, quyền này không bị mất đi mà được chuyển từ chủ sở hữu cũ sang chủ sở hữu mới, với chủ sở hữu mới được hưởng quyền và chủ sở hữu cũ chấm dứt quyền.

Quyền về lối đi qua đất là một trong những quyền đối với bất động sản liền kề. Việc ghi nhận quyền này thể hiện tinh thần đoàn kết và tương trợ lẫn nhau, cũng như tôn vinh tình làng nghĩa xóm theo truyền thống của dân tộc Việt Nam, đồng thời đảm bảo sự cân bằng lợi ích giữa chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.

Điều kiiện áp dụng:

Theo Điều 254 của Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện được mở lối đi, điều đầu tiên là bất động sản phải bị vây bọc. Tuy nhiên, BLDS 2015 không giải thích rõ về khái niệm “bị vây bọc”. Một cách hiểu, bất động sản bị vây bọc có nghĩa là nó bị bao quanh bởi một hoặc nhiều bất động sản khác, dẫn đến việc không thể tiếp cận trực tiếp đến đường công cộng hoặc lối thông thương quá hẹp, điều này hạn chế khả năng khai thác và sử dụng bất động sản.

Điều kiện thứ hai là không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Không có lối đi đồng nghĩa với việc không có cách nào để tiếp cận đến đường công cộng, và chủ sở hữu sẽ không thể sử dụng bất động sản của mình. Trong khi đó, không đủ lối đi có nghĩa là mặc dù có lối đi, nhưng chúng có thể quá hẹp hoặc quá ngắn, không đủ để chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể tiếp cận đường công cộng, điều này cũng hạn chế khả năng khai thác và sử dụng bất động sản.

Vì vậy, trong trường hợp mà chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không có lối đi hoặc có lối đi nhưng không đủ để tiếp cận đường công cộng, chủ sở hữu có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản khác mở lối đi cho mình.

Việc mở lối đi phải được thực hiện thuận tiện và hợp lý. Quá trình này cần được xem xét kỹ lưỡng để giảm thiểu thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Khi quyết định mở lối đi, cần xem xét vị trí địa lý, đặc điểm của vị trí đó, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và khả năng gây thiệt hại cho bất động sản vây bọc. BLDS 2015 chỉ quy định về vị trí, kích thước của lối đi được thỏa thuận giữa các bên, để đảm bảo thuận tiện cho việc di chuyển và ít gây phiền toái cho các bên, không quy định cụ thể về điều kiện thuận tiện và hợp lý.

Về vấn đề đền bù, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Điều này nhấn mạnh việc hỗ trợ vật chất cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền do quyền sử dụng bất động sản của họ bị hạn chế.

Căn cứ xác lập và chấm dứt:

+ Căn cứ xác lập:

Quyền về lối đi là một trong những quyền đối với bất động sản liền kề, và căn cứ xác lập quyền này được quy định tại Điều 246 của Bộ luật Dân sự 2015 dựa trên các yếu tố như địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc.

Khi xác định theo quy định của luật, theo khoản 1 của Điều 254 của BLDS 2015 quy định rằng “chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc cung cấp cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ”. Điều này nghĩa là chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khi họ không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu mở lối đi, quyền này được xác định trực tiếp theo quy định của luật.

Trong trường hợp xác định theo thỏa thuận, luật cho phép chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc yêu cầu mở lối đi, tuy nhiên, các điều kiện như vị trí, kích thước của lối đi phải được các bên thỏa thuận, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không có quyền yêu cầu mở lối đi theo ý muốn của mình. Trong trường hợp tranh chấp, các bên có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

Xác định theo di chúc là sự thể hiện ý chí cá nhân. Nếu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc để lại di chúc thể hiện quyền lợi về lối đi cho người thừa kế của mình, chủ sở hữu bất động sản vây bọc phải tôn trọng quyền này của người thừa kế. Do đó, quyền lợi về lối đi của người thừa kế được xác định theo di chúc trong tình huống này.

+ Căn cú chấm dứt:

Căn cứ chấm dứt quyền về lối đi được quy định tại Điều 256 của Bộ luật Dân sự 2015 bao gồm: (1) Trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và bất động sản vây bọc là cùng một người; (2) Việc sử dụng, khai thác lối đi không còn gây ra nhu cầu hưởng quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc; (3) Theo thỏa thuận của các bên; (4) Trường hợp khác theo quy định của luật.

TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về vấn đề Dân sự như Hợp đồng; thừa kế; bồi thường thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự nhân phẩm hoặc các vấn đề liên quan đến bồi thường ngoài hợp đồng…. Liên hệ tư vấn; đại diện uỷ quyền hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án về Dân sự, vui lòng liên hệ số điện thoại hotline: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ kịp thời.