[Chuyên viên pháp lý: Trần Xuân Đại]
Bài viết đề cập đến nội dung pháp lý liên quan đến nội dung Các khoản phí, lệ phí phải nộp khi chuyển nhượng đất năm 2025? và khi chuyển nhượng đất phải đáp ứng điều kiện gì? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
1. Các khoản phí, lệ phí phải nộp khi chuyển nhượng đất năm 2025?
Hiện nay, khi thực hiện sang tên sổ đỏ, người dân có thể phải nộp các loại chi phí sau:
1.1. Lệ phí trước bạ
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số: 10/2022/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất có trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ.
Cụ thể, khoản 1 Điều 8 Nghị định này quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
1.2. Phí thẩm định hồ sơ
Theo điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư số: 85/2019/TT-BTC (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với việc thẩm định hồ sơ và các điều kiện cần thiết nhằm đảm bảo việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại và ghi nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định pháp luật.
Mức thu phí thẩm định được xác định căn cứ vào diện tích thửa đất, mức độ phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể tại từng địa phương.
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh sẽ quy định mức thu phí này tùy theo từng địa phương.
1.3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư số: 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là khoản tiền mà tổ chức, hộ gia đình hoặc cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp các loại giấy chứng nhận này.
Khoản lệ phí này bao gồm: lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; lệ phí chứng nhận việc đăng ký biến động đất đai; lệ phí trích lục bản đồ địa chính, văn bản và số liệu hồ sơ địa chính.
Tùy thuộc vào điều kiện cụ thể và chính sách phát triển kinh tế – xã hội tại từng địa phương, mức thu lệ phí sẽ được quy định sao cho phù hợp, tuân thủ nguyên tắc: Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương và phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh sẽ cao hơn so với các khu vực khác; đồng thời, mức thu đối với tổ chức sẽ cao hơn mức thu áp dụng với hộ gia đình và cá nhân.
1.4. Phí công chứng
Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư số: 257/2016/TT-BTC, phí công chứng các hợp đồng như chuyển nhượng, tặng cho, chia, tách, nhập, đổi, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ được tính dựa trên giá trị quyền sử dụng đất được ghi trong hợp đồng.
Mức thu cụ thể được xác định như sau:
| TT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
1.5. Thuế thu nhập cá nhân
Hiện nay, cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được áp dụng theo quy định tại Điều 12 Thông tư số: 111/2013/TT-BTC (đã được sửa đổi, bổ sung tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC), với nội dung như sau:
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: giá chuyển nhượng và thuế suất.
Giá chuyển nhượng:
Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình trên đất: là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi giá thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì sẽ tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm đó.
Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo công trình (kể cả nhà ở, công trình xây dựng hiện tại hoặc hình thành trong tương lai): là giá trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp hợp đồng không ghi rõ hoặc ghi giá thấp hơn quy định, thì xác định giá đất theo bảng giá của UBND tỉnh. Giá trị công trình, nhà ở, hạ tầng gắn liền với đất được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu chưa có quy định, thì căn cứ theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn xây dựng và giá trị còn lại thực tế.
Với công trình hình thành trong tương lai mà hợp đồng không ghi rõ giá hoặc ghi thấp hơn tỷ lệ vốn góp thì giá chuyển nhượng được tính theo giá UBND quy định nhân với tỷ lệ vốn góp. Trường hợp chưa có quy định cụ thể, thì áp dụng suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm chuyển nhượng.
Đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước: tính theo giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu thấp hơn mức do UBND cấp tỉnh quy định thì giá sẽ được xác định theo bảng giá do UBND tỉnh ban hành.
Thuế suất:
Thuế suất áp dụng đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
Thời điểm tính thuế:
Nếu trong hợp đồng không ghi rõ bên mua nộp thuế thay bên bán, thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thay thuế cho bên bán, thì thời điểm tính thuế là khi làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, sử dụng.
Đối với cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hoặc đất gắn với công trình trong tương lai, thời điểm tính thuế là lúc nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế.
Cách tính thuế:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng × 2%
Trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung, nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người dựa trên tỷ lệ sở hữu. Tỷ lệ này được căn cứ theo các tài liệu hợp pháp như: văn bản góp vốn, di chúc, hoặc quyết định của tòa án. Nếu không có tài liệu xác định rõ, thì thuế được phân chia đều theo tỷ lệ bình quân.
Ngoài ra, theo Công văn số: 17526/BTC-TCT ngày 01/12/2014, từ ngày 01/01/2015, áp dụng thống nhất mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản, thay cho việc áp dụng hai phương pháp tính thuế như trước đây.
2. Chuyển nhượng đất phải đáp ứng điều kiện gì?
Theo quy định tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thông thường, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ 05 điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45, cụ thể như sau:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, bao gồm một trong các loại giấy chứng nhận sau:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với các trường hợp:
– Nhận thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp do dồn điền đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cộng đồng dân cư;
– Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản;
– Trường hợp Nhà nước có chính sách khuyến khích thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án phát triển kinh tế – xã hội, áp dụng với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận, nếu đáp ứng đủ điều kiện để được cấp.
Thửa đất không có tranh chấp, hoặc nếu có tranh chấp thì tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền, phán quyết của Trọng tài và đã có hiệu lực pháp luật.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định pháp luật về thi hành án dân sự.
Vẫn đang trong thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc công nhận.
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.
[EN]
1. Fees and Charges Payable When Transferring Land Use Rights in 2025
Currently, when transferring the land use right certificate (also known as “red book”), individuals may be required to pay the following fees and charges:
1.1. Registration Fee (Lệ phí trước bạ)
According to Article 4 of Decree No. 10/2022/NĐ-CP, organizations and individuals registering ownership of houses or land use rights are responsible for paying a registration fee.
Specifically, Clause 1, Article 8 of this Decree stipulates that the registration fee for houses and land is 0.5%.
1.2. Application Appraisal Fee (Phí thẩm định hồ sơ)
According to Point i, Clause 1, Article 5 of Circular No. 85/2019/TT-BTC (amended and supplemented by Circular No. 106/2021/TT-BTC), the application appraisal fee for the issuance of the Land Use Rights Certificate is a charge applied for assessing the application and necessary conditions to ensure the issuance of the certificate of land use rights, house ownership, and other assets attached to the land (including initial issuance, reissuance, replacement, re-granting, and updating changes on the certificate) as required by law.
The appraisal fee amount is determined based on the land plot’s area, the complexity of the application, land use purpose, and specific conditions of each locality.
The provincial People’s Council will set the specific fee levels depending on the local area.
1.3. Fee for Issuing the Land Use Rights Certificate (Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
As stipulated at Point đ, Clause 2, Article 5 of Circular No. 85/2019/TT-BTC, this is the fee that organizations, households, or individuals must pay when a competent state authority issues the certificate of land use rights, house ownership, and ownership of assets attached to the land.
This fee includes:
The fee for issuing the certificate of land use rights, house ownership, and attached assets;
The fee for certifying changes in land information;
The fee for extracting cadastral maps, documents, and cadastral records.
Depending on the specific conditions and socio-economic development policies of each locality, the applicable fee level is regulated accordingly, based on the following principles:
The fee applied to households and individuals in urban districts of centrally governed cities and inner wards of provincial cities or towns shall be higher than that in other areas;
The fee applicable to organizations is higher than the fee for households and individuals.
1.4. Notarization Fee (Phí công chứng)
Pursuant to Clause 2, Article 4 of Circular No. 257/2016/TT-BTC, notarization fees for contracts such as transfer, donation, division, separation, consolidation, exchange, or capital contribution with land use rights will be calculated based on the value of the land use rights stated in the contract.
The specific fee levels are determined as follows:
| No | The value of the asset or the value of the contract/transaction. | Collection rate (VND per case) |
| 1 | Under 50 million VND | 50 thousand |
| 2 | From 50 million to 100 million VND | 100 thousand |
| 3 | From over 100 million VND to 1 billion VND | 0.1% of asset value or contract value, transaction |
| 4 | From over 1 billion VND to 3 billion VND | 1 million VND + 0.06% of the asset value or contract value, transaction exceeding 1 billion VND |
| 5 | From over 3 billion VND to 5 billion VND | 2.2 million VND + 0.05% of the asset value or contract value, transaction exceeding 3 billion VND |
| 6 | From over 5 billion VND to 10 billion VND | 3.2 million VND + 0.04% of the asset value or contract value, transaction exceeding 5 billion VND |
| 7 | From over 10 billion VND to 100 billion VND | 5.2 million VND + 0.03% of the asset value or contract value, transaction exceeding 10 billion VND. |
| 8 | Over 100 billion VND | 32.2 million VND + 0.02% of the asset value or contract value, transaction exceeding 100 billion VND (maximum collection is 70 million VND/case). |
1.5. Personal Income Tax
Currently, the method for calculating personal income tax on the transfer of land use rights is applied in accordance with Article 12 of Circular No. 111/2013/TT-BTC (as amended and supplemented by Article 17 of Circular No. 92/2015/TT-BTC), with the following provisions:
Taxable basis for income from real estate transfer includes: transfer price and tax rate.
Transfer price:
For transfers of land use rights without structures on the land: the price stated in the contract at the time of transfer. If the contract does not specify the price or states a price lower than that set by the provincial People’s Committee (PPC), the transfer price will be based on the land price table issued by the PPC at that time.
For transfers of land use rights with structures (including houses, existing or future buildings): the price stated in the contract at the time of transfer. If the contract does not specify or states a price lower than the regulatory price, the land value will be determined based on the PPC’s land price table. The value of buildings, houses, and infrastructure attached to the land is determined according to the registration fee valuation set by the PPC. If no such valuation is available, the determination is based on guidance from the Ministry of Construction regarding housing classification, construction standards, and actual residual value.
For future structures where the contract does not clearly specify a price or specifies a price lower than the contributed capital ratio, the transfer price is calculated based on the PPC’s price multiplied by the capital contribution ratio. In the absence of specific regulations, the investment unit cost published by the Ministry of Construction at the time of transfer is applied.
For transfers of land lease or water surface lease rights: the price stated in the contract at the time of transfer. If this price is lower than the PPC’s prescribed rate, it will be based on the PPC’s land price table.
Tax rate:
The tax rate applied to real estate transfer is 2% of the transfer price or sublease price.
Time of tax calculation:
If the contract does not state that the buyer pays tax on behalf of the seller, the time of tax calculation is when the transfer contract becomes effective.
If the contract stipulates that the buyer pays tax on behalf of the seller, the time of tax calculation is when the ownership or use rights registration procedure is carried out.
For individuals receiving transfers of houses or land with structures to be formed in the future, the tax calculation time is when the tax declaration is submitted to the tax authority.
Tax calculation formula:
Personal income tax payable = Transfer price × 2%
In the case of jointly owned real estate, the tax obligation is determined separately for each individual based on their ownership ratio. This ratio is based on lawful documents such as: capital contribution agreements, wills, or court decisions. If no specific documents are available, the tax is evenly divided according to average ownership ratio.
In addition, according to Official Letter No. 17526/BTC-TCT dated December 1, 2014, as of January 1, 2015, a uniform tax rate of 2% per transfer is applied to real estate transfers, replacing the previous method involving two tax calculation options.
2. What conditions must be met to transfer land use rights?
According to Clause 12, Article 3 of the 2024 Land Law, land use rights transfer refers to the act of transferring land use rights from one person to another through forms such as: conversion, transfer, inheritance, donation, or capital contribution using land use rights.
Generally, land users are only entitled to transfer land use rights if they fully meet the five conditions prescribed in Clause 1, Article 45, specifically:
They possess a land use rights certificate, a house ownership certificate, or a certificate of ownership of assets attached to land, including any of the following:
– Land use rights certificate;
– House ownership and land use rights certificate;
– Land use rights, house ownership, and other assets attached to land certificate;
– Land use rights and ownership of assets attached to land certificate.
However, this condition does not apply in the following cases:
– Receiving inheritance of land use rights, converting agricultural land due to land consolidation, donating land use rights to the State or to a community;
– Foreign-invested economic organizations acquiring real estate projects under laws on real estate business;
– Cases where the State has a policy encouraging agreement-based acquisition of land use rights to implement socio-economic development projects, applicable to households or individuals using land without a certificate, provided they meet conditions for certification.
The land plot is not under dispute, or if there is a dispute, it has been resolved by a legally effective judgment or decision of a court, competent authority, or arbitration award.
The land use rights are not subject to distraint or enforcement measures under laws on civil judgment enforcement.
The land is still within the permitted land use term as allocated or recognized by the State.
The land use rights are not subject to temporary emergency measures under legal regulations.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.