Bài viết đề cập đến nội dung pháp lý liên quan đến các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu? và các trường hợp giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
The article discusses the legal provisions regarding cases of land allocation and land lease without auction or bidding, as well as cases where land allocation and land lease must go through a land use rights auction, which are explained by Tuyết Nhung Bùi Law Firm for reference purposes.
1. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu?
Theo quy định tại Điều 124 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu bao gồm:
Trường hợp 1: Các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Điều 118, giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Điều 119 nhưng được miễn tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo Điều 120 nhưng được miễn tiền thuê đất, được thực hiện, trừ trường hợp pháp luật về quản lý ngành, lĩnh vực yêu cầu xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm.
Trường hợp 2: Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 trong các trường hợp sau:
+ Sử dụng vốn đầu tư công theo quy định pháp luật về đầu tư công;
+ Dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư theo quy định pháp luật về đầu tư theo phương thức này.
Trường hợp 3: Giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trong các trường hợp sau:
+ Giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công chức quốc phòng, công nhân viên quốc phòng, sĩ quan, hạ sĩ quan, công nhân công an, người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước mà chưa có đất ở, nhà ở;
+ Giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế đang công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, chưa có đất ở, nhà ở hoặc chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định;
+ Giao đất ở cho cá nhân thường trú tại xã không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở hoặc chưa hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở;
+ Giao đất ở cho cá nhân thường trú tại thị trấn thuộc vùng khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;
+ Cho thuê đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh đối với người phải di dời do ô nhiễm môi trường hoặc hỗ trợ thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh khi bị thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
+ Cho thuê đất với cá nhân có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức hoặc người dân tộc thiểu số theo quy định tại Điều 16;
+ Cho thuê đất với đơn vị sự nghiệp công lập chọn hình thức thuê đất;
+ Cho thuê đất với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao để xây dựng trụ sở làm việc;
+ Cho thuê đất với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng cho nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản hoặc kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;
+ Cho thuê đất cho hoạt động khoáng sản với trường hợp đã được cấp phép;
+ Giao đất, cho thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được bồi thường bằng đất hoặc hỗ trợ tái định cư;
+ Giao đất, cho thuê đất với người bị thu hồi đất sản xuất, kinh doanh theo Điều 78, 79 còn thời hạn sử dụng đất và có nhu cầu tiếp tục sử dụng tại vị trí khác;
+ Giao đất, cho thuê đất với các thửa đất nhỏ hẹp, xen kẹt theo quy định của Chính phủ;
+ Giao đất, cho thuê đất theo quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai có hiệu lực;
+ Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Trường hợp 4: Người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại Điều 121.
Trường hợp 5: Giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 nhưng không sử dụng vốn quy định tại khoản 2. Nếu có nhà đầu tư quan tâm và chỉ một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm, phải xác định số lượng nhà đầu tư theo quy định pháp luật về đấu thầu và quản lý ngành.
Trường hợp 6: Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất hai lần không thành hoặc không có người tham gia theo quy định tại điểm b khoản 6 Điều 125. Thời gian giao đất, cho thuê đất trong trường hợp này chỉ được thực hiện trong 12 tháng kể từ ngày đấu giá lần hai không thành.
Trường hợp 7: Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Cases of Land Allocation and Land Lease Without Auction or Bidding
According to Article 124 of the 2024 Land Law, cases where land allocation and land lease are conducted without an auction or bidding include:
Case 1:
Land allocation without land use fees under Article 118, land allocation with land use fees under Article 119 but exempt from payment, and land lease under Article 120 but exempt from rental fees, except in cases where sectoral or field management laws require determining the number of interested investors.
Case 2:
Land allocation and land lease for projects where the State recovers land under Article 79 in the following cases:
Use of public investment capital as per public investment laws;
Investment projects under the public-private partnership (PPP) model as per relevant laws.
Case 3:
Land allocation with land use fees and land lease in the following cases:
Allocating residential land to officials, civil servants, public employees, active-duty officers, professional soldiers, national defense civil servants, defense workers and employees, police officers, non-commissioned officers, police workers, cryptographic personnel, and other personnel in cryptographic organizations receiving salaries from the state budget who do not yet own land or housing;
Allocating residential land to teachers and healthcare workers working in border communes, islands, or areas with difficult or particularly difficult socio-economic conditions who do not own land or housing or have not benefited from housing support policies;
Allocating residential land to individuals with permanent residence in communes who do not own land and have not received state-allocated land or housing support policies;
Allocating residential land to individuals with permanent residence in townships located in difficult or particularly difficult socio-economic areas who do not own land and have not received state-allocated land;
Leasing land for production and business premises for those required to relocate due to environmental pollution or supporting land lease for continued production and business in cases of land recovery from non-agricultural production facilities;
Leasing land to individuals needing agricultural land exceeding the allocated limit or ethnic minorities under Article 16;
Leasing land to public non-business units opting for land lease;
Leasing land to foreign organizations with diplomatic functions for office construction;
Leasing land to armed forces units for agricultural, forestry, aquaculture, or salt production or for such activities combined with national defense and security duties;
Leasing land for mineral activities where permits have been granted;
Allocating or leasing land to organizations, households, individuals, and overseas Vietnamese who receive land compensation or resettlement support;
Allocating or leasing land to individuals whose land for production and business is recovered under Articles 78 and 79 while still within the land use term and who wish to continue using land at another location;
Allocating or leasing land for small, narrow, or interspersed land parcels as per government regulations;
Allocating or leasing land according to legally effective dispute resolution or land-related complaint decisions;
Other cases as decided by the Prime Minister.
Case 4:
Land users changing land use purposes as stipulated in Article 121.
Case 5:
Land allocation and land lease for projects where the State recovers land under Article 79 but without the use of funds specified in Clause 2. If there is an interested investor and only one investor meets the conditions for project interest invitation, the number of investors must be determined according to laws on bidding and sectoral management.
Case 6:
Where a land use rights auction fails twice or has no participants under Point b, Clause 6, Article 125. The land allocation or lease in this case must be conducted within 12 months from the date of the second failed auction.
Case 7:
Foreign-invested economic organizations acquiring real estate projects under real estate business laws.
2. Các trường hợp giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất?
Dựa theo Điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất gồm có:
Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
Trường hợp 1: Dự án đầu tư sử dụng đất từ quỹ đất theo khoản 1 Điều 217 của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại Điều 124 và Điều 126;
Trường hợp 2: Giao đất ở cho cá nhân, trừ trường hợp thuộc Điều 124 của Luật này.
Điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gồm:
+ Đất đã được thu hồi và hoàn tất việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc thuộc trường hợp không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hạ tầng giao thông trong khu vực dự án đã được kết nối;
+ Đất thuộc kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được phê duyệt cho mục đích đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp tại điểm e khoản 1 Điều 217 của Luật này;
+ Dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 do cơ quan có thẩm quyền lập và phê duyệt;
+ Phương án đấu giá quyền sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.
Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp nêu tại khoản 1 cần đáp ứng điều kiện:
+ Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Điều 119 và Điều 120 của Luật này;
+ Đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 122 khi nhận giao đất, thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, có năng lực và kinh nghiệm phát triển dự án;
+ Đáp ứng các điều kiện khác theo quy định pháp luật về đấu giá tài sản.
Cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải:
+ Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Điều 119 và Điều 120 của Luật này;
+ Đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật về đấu giá tài sản.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện có trách nhiệm:
+ Công bố hàng năm kế hoạch, danh mục các khu đất đấu giá quyền sử dụng đất trên Cổng thông tin đấu giá quyền sử dụng đất quốc gia, cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện;
+ Lập và thực hiện phương án thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Lập và thực hiện phương án đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Chỉ đạo việc bàn giao đất trên thực địa, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người trúng đấu giá.
Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành gồm:
+ Các trường hợp theo quy định của Luật Đấu giá tài sản;
+ Hết thời hạn đăng ký nhưng chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá;
+ Có nhiều người đăng ký nhưng chỉ một người tham gia cuộc đấu giá, hoặc nhiều người tham gia nhưng chỉ một người trả giá, hoặc nhiều người trả giá nhưng chỉ một người có giá hợp lệ.
+ Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo pháp luật về đấu giá tài sản.
In which cases must land allocation and land lease be conducted through land use rights auction?
According to Article 125 of the 2024 Land Law, the cases of land allocation and land lease must be conducted through land use rights auction, including: The State shall allocate land with land use fees or lease land in the form of one-time payment for the entire lease term through land use rights auction in the following cases:
Case 1: Investment projects using land from the land fund according to Clause 1, Article 217 of this Law, except for the cases specified in Articles 124 and 126;
Case 2: Land allocation for individuals, except for the cases specified in Article 124 of this Law. Conditions for organizing land use rights auctions include:
+ Land has been recovered and compensation, support, and resettlement have been completed or is not subject to compensation, support, and resettlement; The traffic infrastructure in the project area has been connected;
+ Land is included in the annual district-level land use plan approved for the purpose of auctioning land use rights, except for the case in Point e, Clause 1, Article 217 of this Law;
+ Housing construction investment projects with detailed planning 1/500 prepared and approved by competent authorities;
+ Land use rights auction plan approved by competent authorities. Organizations participating in land use rights auctions in the cases mentioned in Clause 1 must meet the following conditions:
+ Be subject to land allocation or land lease by the State according to Articles 119 and 120 of this Law;
+ Satisfy the conditions specified in Article 122 when receiving land allocation or land lease to implement investment projects, have capacity and experience in project development;
+ Satisfy other conditions according to the provisions of law on property auctions. Individuals participating in land use rights auctions must:
+ Be subject to land allocation or lease by the State according to Articles 119 and 120 of this Law;
+ Meet the conditions prescribed by law on property auctions. Provincial and district People’s Committees are responsible for:
+ Annually announcing the plan and list of land lots for land use rights auctions on the National Land Use Rights Auction Information Portal, the electronic information portals of provincial and district People’s Committees;
+ Establishing and implementing plans for land use rights recovery, compensation, support, and resettlement to organize land use rights auctions;
+ Establishing and implementing plans for land use rights auctions;
+ Directing the handover of land on the ground, granting Certificates of land use rights and ownership of assets attached to land to auction winners. Cases of unsuccessful land use rights auctions include:
+ Cases prescribed by the Law on Property Auctions;
+ The registration period has expired but only one person has registered to participate in the auction; + There are many people registering but only one person participating in the auction, or many people participating but only one person making a bid, or many people making a bid but only one person has a valid bid. + The order and procedures for auctioning land use rights shall comply with the law on property auctions.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.