Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai – Luật Đất đai mới nhất 2025

[Tham vấn bởi luật sư: Bùi Thị Nhung]

Bài viết đề cập đến Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai – Luật Đất đai mới nhất 2025? Ai có quyền thu hồi đất vi phạm? Trình tự, thủ tục thu hồi đất hiện nay được quy định cụ thể tại Điều 32 Nghị định 102/2024/NĐ-CP? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai – Luật Đất đai mới nhất 2025

Căn cứ Điều 81 Luật Đất đai 2024, Người sử dụng đất có thể bị Nhà nước thu hồi đất không bồi thường nếu vi phạm một trong các hành vi dưới đây. Đây là những lỗi rất dễ mắc phải, đặc biệt là trong quá trình sử dụng đất nông nghiệp, đất dự án, đất được cho thuê hoặc giao quản lý. Cụ thể:

1. Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.

2. Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm.

3. Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.

4. Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này.

5. Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất.

6. Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

7. Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính;

8. Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Ngoài ra, theo khoản 9 Điều 81 Luật Đất đai 2024, các trường hợp vi phạm tại khoản 6, 7 và 8 (như không sử dụng đất, chậm tiến độ dự án, không nộp nghĩa vụ tài chính…) sẽ không bị thu hồi đất nếu thuộc diện bất khả kháng, được quy định chi tiết tại Điều 31 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP. Cụ thể, các trường hợp được xem là bất khả kháng bao gồm

– Thiên tai, thảm họa môi trường;

– Hỏa hoạn, dịch bệnh;

– Chiến tranh, tình trạng khẩn cấp về quốc phòng, an ninh;

– Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về tình trạng khẩn cấp;

– Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, kê biên, phong tỏa quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật mà sau đó người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất;

– Quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là trở ngại khách quan, không do lỗi của người sử dụng đất, tác động trực tiếp đến việc sử dụng đất;

– Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề xuất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ trưởng bộ quản lý chuyên ngành.

2. Ai có quyền thu hồi đất vi phạm?

Việc thu hồi đất khi có hành vi vi phạm pháp luật đất đai không thể thực hiện tùy tiện mà phải tuân thủ đúng thẩm quyền theo quy định tại Điều 83 Luật Đất đai năm 2024. Theo đó được phân cấp cho UBND cấp tỉnh và UBNH cấp huyện, cụ thể:

“Điều 83. Thẩm quyền thu hồi đất và xử lý trường hợp thu hồi đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản công

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật này.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất thuộc trường hợp quy định tại Điều 78 và Điều 79 của Luật này không phân biệt người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân đang quản lý, chiếm hữu đất;

b) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc trường hợp quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật này.

3. Trường hợp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tài sản công thuộc các trường hợp thu hồi đất theo quy định của Luật này thì không phải thực hiện việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.”

3. Trình tự, thủ tục thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai

Khi người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai, Nhà nước có quyền thu hồi đất theo đúng quy định pháp luật.

Trình tự, thủ tục thu hồi đất hiện nay được quy định cụ thể tại Điều 32 Nghị định số: 102/2024/NĐ-CP quy định:

BƯỚC 1: Xác định điều kiện thu hồi đất

Đối với các hành vi vi phạm phải xử phạt vi phạm hành chính, cơ quan có chức năng quản lý đất đai phải tiến hành thu hồi đất sau khi người sử dụng đất vẫn tiếp tục vi phạm trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được văn bản kiến nghị của cơ quan có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính. Quy trình cụ thể quy định tại Điều 83 Luật Đất đai năm 2024;

Đối với các hành vi vi phạm không thuộc diện xử phạt vi phạm hành chính, việc thu hồi đất sẽ được thực hiện sau khi có kết luận của cơ quan thanh tra, kiểm tra có thẩm quyền xác định trường hợp cần thiết phải thu hồi đất

BƯỚC 2: Lập hồ sơ thu hồi đất

Theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Nghị định số 102/2024/NĐ- CP, cơ quan có chức năng quản lý đất đai, sau khi tiếp nhận văn bản và tài liệu từ cơ quan có thẩm quyền, sẽ tiến hành lập hồ sơ thu hồi đất trong thời hạn 30 ngày. Hồ sơ này được trình lên Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để thực hiện việc thu hồi đất. Hồ sơ bao gồm: (i) Tờ trình đề xuất thu hồi đất; (ii) Dự thảo Quyết định thu hồi đất theo Mẫu số 01d được ban hành kèm theo Nghị định số 102/2024/NĐ- CP; (iii) Các tài liệu liên quan được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chuyển giao.

BƯỚC 3: Thông báo thu hồi đất

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ thông báo việc thu hồi đất đến người bị thu hồi đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cũng như các bên liên quan (nếu có). Những cá nhân và tổ chức này phải thực hiện việc xử lý tài sản trên đất trong thời hạn được ghi rõ trong thông báo thu hồi, tối đa là bốn mươi lăm ngày kể từ ngày nhận được thông báo. Tuy nhiên, trường hợp việc xử lý tài sản trên đất có liên quan đến giá trị tài sản còn lại của người bị thu hồi đất, thời hạn xử lý sẽ được điều chỉnh theo quy định tại điểm b khoản 7 Điều 32 Nghị định số 102/2024/NĐ- CP.

BƯỚC 4: Ra quyết định thu hồi và tổ chức thực hiện

Trong vòng 15 ngày sau khi thời hạn thông báo thu hồi đất kết thúc, UBND cấp có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và triển khai thực hiện. Việc cưỡng chế thi hành quyết định sẽ được áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất không tuân thủ.

Về xử lý tài sản trên đất, giá trị tài sản còn lại của người có đất thu hồi:

Theo quy định tại khoản 6 Điều 81 Luật Đất đai, khi thu hồi đất: Số tiền thu được từ việc bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nếu có) sau khi trừ đi các chi phí cưỡng chế, tổ chức đấu giá theo quy định sẽ được nộp vào ngân sách nhà nước để thanh toán nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Số tiền còn lại sau khi thanh toán nghĩa vụ tài chính sẽ được hoàn trả cho người có đất thu hồi và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thu hồi đất theo quy định tại khoản 7 Điều 81 Luật Đất đai: Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện bán tài sản trong thời hạn 12 tháng kể từ ngày có quyết định thu hồi đất. Sau thời hạn này, nếu chủ sở hữu tài sản không thực hiện việc bán, Nhà nước sẽ không bồi thường đối với tài sản gắn liền với đất. Chủ sở hữu tài sản phải tự tháo dỡ tài sản và trả lại mặt bằng cho Nhà nước theo thời hạn ghi trong quyết định thu hồi đất. Trường hợp không thực hiện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cưỡng chế thu hồi đất theo quy định.

[EN]

This article discusses the cases of land recovery due to violations of land laws under the latest 2025 Land Law. Who has the authority to recover land in case of violation? What are the current procedures for land recovery as stipulated in Article 32 of Decree No. 102/2024/NĐ-CP? The content is provided by Tuyet Nhung Bui Law Firm for reference purposes.

1. Cases of Land Recovery Due to Violations of Land Laws – Under the Latest 2025 Land Law

According to Article 81 of the 2024 Land Law, land users may have their land recovered by the State without compensation if they commit any of the following violations. These are common mistakes, particularly in the use of agricultural land, project land, or land leased or assigned for management. Specifically:

Using land for purposes other than those assigned, leased, or recognized by the State, and continuing the violation after having been administratively sanctioned.

Destruction of land, and continuing the act after administrative penalties have been imposed.

Land assigned or leased to the wrong entities or by an unauthorized authority.

Receiving transferred or gifted land from persons who were not legally allowed to transfer or gift such land.

Land assigned for management by the State that is encroached upon or occupied.

Failure to fulfill financial obligations to the State.

Annual crop land or aquaculture land left unused for 12 consecutive months; perennial crop land for 18 months; forest land for 24 months, and continued non-use after administrative sanctions.

Land allocated, leased, or transferred for investment projects not used within 12 months of handover or with implementation delayed by over 24 months. In such cases, a maximum 24-month extension may be granted, but with additional financial obligations. If the land is still not used after the extension, the State shall recover the land without compensation for the land, attached assets, or remaining investment costs.

Additionally, under Clause 9, Article 81 of the 2024 Land Law, violations in items 6, 7, and 8 (e.g., non-use, delayed project implementation, non-payment of financial obligations) will not result in land recovery if caused by force majeure events as defined in Article 31 of Decree No. 102/2024/NĐ-CP. These include:

Natural disasters or environmental catastrophes;

Fires or epidemics;

War or national defense and security emergencies;

Other emergencies as stipulated by law;

Temporary emergency measures imposed by competent authorities, such as seizure or freezing of land use rights or assets attached to the land, where land users are later allowed to resume use;

Administrative decisions or actions by competent authorities that objectively prevent land use, not due to the land user’s fault;

Other cases as decided by the Prime Minister based on proposals from provincial People’s Committees or competent Ministers.

2. Who Has the Authority to Recover Land in Case of Violation?

Land recovery due to violations of land laws must strictly follow the legal jurisdiction set forth in Article 83 of the 2024 Land Law. The authority is delegated as follows:

Article 83 – Authority for Land Recovery and Handling of Public Assets Attached to Land

Provincial People’s Committees shall decide on land recovery for:

Domestic organizations;

Religious organizations;

Subordinate religious entities;

Overseas Vietnamese;

Foreign diplomatic organizations;

Foreign-invested economic organizations under Articles 81 and 82.

District-level People’s Committees shall decide on land recovery for:

a) All users involved in violations under Articles 78 and 79, regardless of user type;

b) Households, individuals, and communities in violation under Articles 81 and 82.

If the land use rights and attached assets constitute public property subject to recovery under the law, the procedures for rearranging and handling public assets do not apply.

3. Procedures for Land Recovery Due to Violations of Land Laws

When a land user violates land laws, the State has the right to recover the land in accordance with legal procedures. The steps are specified in Article 32 of Decree No. 102/2024/NĐ-CP:

Step 1: Determine Eligibility for Land Recovery

For violations subject to administrative sanctions, land recovery shall proceed if the violation continues within 30 days after receipt of a written proposal from the sanctioning authority.

For violations not subject to administrative sanctions, recovery will be based on findings from competent inspection agencies.

Step 2: Prepare Land Recovery Dossier

As per Clause 1, Article 32 of Decree No. 102/2024/NĐ-CP, the land administration authority must compile a land recovery dossier within 30 days of receiving the relevant documents. The dossier, submitted to the competent People’s Committee, includes:

A written proposal for land recovery;

Draft land recovery decision (Form No. 01d);

Related documents provided by competent agencies.

Step 3: Notify the Land Recovery Decision

Within 10 days of receiving the dossier, the competent People’s Committee must notify the land user, property owners, and relevant parties. They must handle the property on the land within the timeframe specified in the notice (maximum 45 days). If related to remaining property value, timelines shall comply with Point b, Clause 7, Article 32.

Step 4: Issue Land Recovery Decision and Execute

Within 15 days after the notice period ends, the competent authority must issue a land recovery decision and implement it. Coercive enforcement will apply if the land user fails to comply.

Handling of Property on Recovered Land

According to Clause 6, Article 81 of the Land Law:

Revenue from auctioning the land use right and attached assets (if any), minus enforcement and auction costs, is paid into the state budget. Any remaining funds after settling the land user’s financial obligations will be refunded to the land user and asset owner.

In cases under Clause 7, Article 81:

The asset owner may sell their assets within 12 months from the land recovery decision date. After this period, unsold assets will not be compensated, and the owner must dismantle and return the land. Failure to do so will result in forced recovery by the competent authority.

---

TUYẾT NHUNG LAW cung cấp đội ngũ luật sư tư vấn giàu kinh nghiệm trong các lĩnh vực pháp luật. Liên hệ tư vấn các vấn pháp luật, vui lòng liên hệ theo số điện thoại 0975.982.169 hoặc qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.