Bài viết đề cập đến nội dung pháp lý liên quan đến việc Cấp GCNQSDĐ khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và Giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm những giấy tờ gì? Do Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
The article discusses the legal aspects related to the issuance of land use rights certificates in the absence of land use right documents and what documents are included as proof of land use rights. This information is provided by Tuyet Nhung Bui Law Firm for reference purposes.
1. Giấy tờ về quyền sử dụng đất gồm những giấy tờ gì?
Khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định giấy tờ về quyền sử dụng đất bao gồm:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất;
+ Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tên người sử dụng đất, bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
+ Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà;
+ Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất;
+ Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất;
+ Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;
+ Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận;
+ Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng;
+ Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.
+ Giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
+ Giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định của pháp luật từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
+ Theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
What Are the Documents on Land Use Rights?
According to Clause 1, Article 137 of the 2024 Land Law, documents on land use rights include:
Documents on land use rights issued by competent authorities during the implementation of land policies by the Democratic Republic of Vietnam, the Provisional Revolutionary Government of the Republic of South Vietnam, and the Socialist Republic of Vietnam.
Any of the following documents on land use rights issued by competent authorities under the former regime to land users, including:
Land title deeds (Bằng khoán điền thổ);
Real estate sale contracts certified by the former regime’s authorities;
Contracts for the sale, donation, exchange, or inheritance of houses attached to land, certified by the former regime’s authorities;
Wills or agreements on property division related to houses, certified by the former regime’s authorities;
House construction permits;
Architecture legalization permits issued by the former regime’s authorities;
Court judgments from the former regime that have taken legal effect.
Temporary land use right certificates issued by competent state agencies or recorded in the Land Register or Cadastral Register.
Land use right transfer documents or house purchase contracts attached to land, verified by the Commune People’s Committee as being used before October 15, 1993.
Cadastral books or land registers created before December 18, 1980, containing the name of the land user.
Any of the following documents prepared during the nationwide land registration process under Directive No. 299/TTg dated November 10, 1980, issued by the Prime Minister, managed by state authorities, and containing the land user’s name:
Approval minutes from the Commune Land Registration Council confirming the legal land user;
Summaries of legally used land cases compiled by the Commune People’s Committee, Commune Land Registration Council, or district/provincial land management agencies;
Land use registration applications;
Documents certifying land use registration issued by the Commune, District, or Provincial People’s Committees.
Documents on housing registration and declarations confirmed by the Commune, District, or Provincial People’s Committees, which specify the land area associated with the house.
Documents issued by defense units allocating land for officers and soldiers to build houses under Directive No. 282/CT-QP dated July 11, 1991, by the Minister of National Defense, provided the allocation aligns with the approved land use planning for military housing.
Projects, lists, or official documents related to resettlement or new economic zone migration, approved by the District or Provincial People’s Committees or competent authorities, containing the land user’s name.
Documents concerning ownership of houses or construction works; construction or renovation permits issued by the District or Provincial People’s Committees or housing and construction management agencies.
Temporary land allocation documents from District or Provincial People’s Committees; land use applications approved by the Commune People’s Committee or agricultural cooperatives before July 1, 1980, or approved by the District or Provincial People’s Committees.
Documents from competent state agencies regarding land allocation to organizations for housing arrangements for staff or construction of houses for distribution using non-state budget funds or funds contributed by staff.
Other land use right documents issued before October 15, 1993, as regulated by the Provincial People’s Committee in accordance with local realities.
Documents from state-owned agricultural or forestry farms allocating land for housing or combined residential and agricultural/forestry production before July 1, 2004.
Legal documents on inheritance or donation of land use rights or attached assets; documents related to the allocation of social housing, gratitude housing, or great unity housing attached to land.
Documents on the liquidation or sale of state-owned houses attached to land; documents related to the purchase of state-owned housing as prescribed by law.
Documents on state allocation or lease of land in accordance with the law from October 15, 1993, to before this law takes effect, but without being issued a Land Use Rights Certificate (LURC). In such cases, the LURC shall be granted accordingly.
Based on court judgments or decisions, rulings of the Vietnam Commercial Arbitration, enforcement decisions of execution agencies, dispute resolution decisions from competent state agencies, or legally recognized conciliation agreements, a Land Use Rights Certificate shall be issued upon completion of financial obligations as prescribed by law.
2. Cấp GCNQSDĐ khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định nhưng không có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định, cụ thể như sau:
Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp, thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định:
Nếu thửa đất có nhà ở, nhà ở kèm công trình phục vụ đời sống và có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở (quy định tại khoản 5 Điều 141 Luật Đất Đai 2024), thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức này và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Nếu diện tích đất đã xây dựng nhà ở vượt quá hạn mức công nhận đất ở, thì diện tích thực tế đã xây dựng được công nhận và người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần vượt hạn mức.
Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở, thì toàn bộ thửa đất đó được xác định là đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với thửa đất dùng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, thì được công nhận là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng, hình thức sử dụng đất được xác định như giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng lâu dài.
Phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định theo quy định trên được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Nếu đang sử dụng làm đất phi nông nghiệp không phải đất ở, thì được công nhận theo quy định về đất phi nông nghiệp. Nếu là đất nông nghiệp, thì được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Nếu có nhu cầu chuyển sang đất phi nông nghiệp và phù hợp quy hoạch, thì được công nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước 15/10/1993, nếu không có tranh chấp (được UBND cấp xã xác nhận), thì được cấp Giấy chứng nhận.
Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước 01/7/2014, nếu không có tranh chấp, thì được cấp Giấy chứng nhận với các quy định như sau:
+ Nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở (quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196), thì diện tích công nhận bằng hạn mức giao đất ở.
+ Nếu diện tích đất xây dựng nhà ở vượt quá hạn mức giao đất ở, thì công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng.
+ Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở, thì toàn bộ diện tích được công nhận là đất ở.
Đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thì áp dụng quy định tại khoản c điểm 1.
Đối với phần diện tích đất còn lại, sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng.
Nếu được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản này, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo pháp luật.
Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chung, thì hạn mức đất ở được tính bằng tổng hạn mức của các hộ/cá nhân đó. Nếu một hộ/cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở và được xác nhận sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, thì hạn mức đất ở được xác định riêng cho từng thửa.
Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được giao đất nông nghiệp, nếu đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, có hộ khẩu thường trú tại vùng khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn và được xác nhận không có tranh chấp, thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định vào mục đích nông nghiệp, nếu không có tranh chấp, thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Diện tích đất cấp không vượt hạn mức giao đất nông nghiệp tại Điều 176 Luật Đất đai 2024, thời hạn sử dụng tính từ khi cấp Giấy chứng nhận. Nếu có diện tích đất nông nghiệp dư, thì phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Quy định về hạn mức đất ở của địa phương được áp dụng theo quy định pháp luật tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.
Hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận vẫn được tạm sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi, đồng thời phải kê khai, đăng ký đất đai theo quy định.
Nhà nước có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp đã đăng ký và đủ điều kiện theo quy định tại điều này.
Issuance of Land Use Rights Certificates Without Land Use Right Documents
Article 138 of the 2024 Land Law stipulates the issuance of Land Use Rights Certificates and ownership of assets attached to land for households and individuals who have been using the land stably but do not possess documents proving land use rights, as follows:
For households and individuals using land before December 18, 1980, if the commune-level People’s Committee confirms that there is no dispute, they will be granted a Land Use Rights Certificate under the following provisions:
If the land plot has a house or a house with structures serving daily life and its area is equal to or greater than the recognized residential land limit (as defined in Clause 5, Article 141 of the 2024 Land Law), the recognized residential land area will match this limit, and no land use fee is required.
If the built-up residential area exceeds the recognized residential land limit, the actual built-up area will be recognized, and the land user must pay a land use fee for the excess area.
If the land plot’s area is smaller than the recognized residential land limit, the entire land plot will be recognized as residential land, and no land use fee will be required.
For land plots used for non-agricultural production, business, commerce, or services, the land will be recognized as a non-agricultural production facility, commercial, or service land according to the actual area used. The form of land use will be recognized as allocated land with a land use fee, with a long-term stable usage period.
The remaining land area, after determining the above categories, will be recognized according to its current use. If the current use is non-residential, non-agricultural land, it will be recognized under regulations for non-agricultural land. If the current use is agricultural land, the land will be allocated by the State without a land use fee. If the user wishes to convert it into non-agricultural land and it aligns with planning regulations, the conversion will be approved but subject to a land use fee.
For households and individuals using land from December 18, 1980, to before October 15, 1993, if confirmed by the commune-level People’s Committee as undisputed, they will be granted a Land Use Rights Certificate.
For households and individuals using land from October 15, 1993, to before July 1, 2014, if undisputed, they will be granted a Land Use Rights Certificate with the following provisions:
If the land plot’s area is equal to or greater than the residential land allocation limit (as specified in Clause 2, Article 195, and Clause 2, Article 196), the recognized area will match this limit.
If the built-up residential area exceeds the residential land allocation limit, the actual built-up area will be recognized.
If the land plot’s area is smaller than the residential land allocation limit, the entire area will be recognized as residential land.
For land used for non-agricultural production, business, or commerce, the provisions in Point c, Clause 1 apply.
For the remaining land area, it will be recognized according to its current use.
If a Land Use Rights Certificate is issued under this clause, the land user must fulfill financial obligations in accordance with the law.
If a land plot is shared by multiple households or individuals, the residential land limit will be calculated as the total limit for all households/individuals. If a household or individual has been using multiple land plots with housing and has been confirmed as having used the land stably before October 15, 1993, the residential land limit will be determined separately for each plot.
Households and individuals eligible for agricultural land allocation, who have used residential or non-agricultural land before July 1, 2014, without the documents specified in Article 137 of the 2024 Land Law, and have permanent residence in difficult or extremely difficult socio-economic areas, will be granted a Land Use Rights Certificate without a land use fee, provided there is no dispute.
Households and individuals who have been using land stably for agricultural purposes, if confirmed as undisputed, will be granted a Land Use Rights Certificate in the form of State allocation without a land use fee. The allocated area must not exceed the agricultural land limit specified in Article 176 of the 2024 Land Law, and the land use period will start from the issuance date. Any excess agricultural land must be leased from the State.
The local residential land limit at the time of application submission will apply in accordance with the law.
Households and individuals who do not qualify for a Land Use Rights Certificate may continue using the land temporarily until the State reclaims it. They must also register the land in accordance with regulations.
The State is responsible for issuing Land Use Rights Certificates for registered cases that meet the stipulated conditions.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.