Trang chủChậm sang tên sổ đỏ, nguy cơ mất quyền sử dụng đất
[Được tham vấn bởi: Luật sư Bùi Thị Nhung]
Bài viết đề cập đến nội dung liên quan đến Sang tên sổ đỏ là gì? Chậm sang tên sổ đỏ, nguy cơ mất quyền sử dụng đất? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
1. Sang tên sổ đỏ là gì?
Sang tên sổ đỏ (hay còn gọi là đăng ký biến động quyền sử dụng đất) là một thủ tục pháp lý bắt buộc được thực hiện khi có sự thay đổi về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất. Việc đăng ký biến động nhằm ghi nhận thông tin mới về chủ sử dụng đất trong hồ sơ địa chính và trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”), đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch của giao dịch đất đai.
Nói cách khác, sau khi hoàn tất một giao dịch như mua bán, tặng cho, thừa kế, góp vốn hoặc sau khi có bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thay đổi quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền bắt buộc phải thực hiện sang tên sổ đỏ tại cơ quan đăng ký đất đai trong thời hạn pháp luật quy định. Nếu không thực hiện thủ tục này đúng thời gian, người sử dụng đất có thể bị xử phạt hành chính, gặp khó khăn khi giao dịch tài sản, và nghiêm trọng hơn là nguy cơ mất quyền sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp hoặc có rủi ro pháp lý phát sinh.
2. Chậm sang tên sổ đỏ, nguy cơ mất quyền sử dụng đất
Trường hợp 1:
Theo quy định tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh biến động. Cụ thể, pháp luật quy định:
“3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.”
Như vậy, Người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nghĩa vụ thực hiện đăng ký biến động trong vòng 30 ngày kể từ ngày phát sinh một trong các sự kiện dưới đây.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
- Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
- Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
Trường hợp 2:
Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, đất, người nộp thuế (thường là bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ kê khai và nộp hồ sơ khai thuế đúng thời hạn. Cụ thể, theo quy định tại điểm d khoản 5 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, nêu rõ:
“d) Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 (mười) kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
– Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.”
Từ đó, có thể phân chia thành 3 tình huống phổ biến như sau:
- Không thỏa thuận bên mua nộp thay thuế: Nộp hồ sơ khai thuế trong vòng 10 ngày
Nếu hợp đồng chuyển nhượng không ghi rõ bên mua là người nộp thuế thay, thì mặc định bên chuyển nhượng (bên bán) có trách nhiệm nộp hồ sơ khai thuế trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực (thường là ngày công chứng).
- Có thỏa thuận bên mua nộp thay: khai thuế cùng lúc làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản
Nếu các bên có thỏa thuận rõ trong hợp đồng chuyển nhượng rằng bên mua sẽ nộp thuế thay cho bên bán, thì thời điểm nộp hồ sơ khai thuế được lùi đến thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản
- Mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: khai thuế khi nộp hồ sơ
Trường hợp người dân mua nhà dự án (chưa hoàn thành xây dựng, thường là nhà chung cư hoặc nhà liền kề trong khu đô thị mới), thì thời điểm phát sinh nghĩa vụ khai thuế là khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế lần đầu với cơ quan thuế, thường là lúc chuẩn bị nhận bàn giao căn hộ.
Trường hợp này thường áp dụng cho người mua lần đầu từ chủ đầu tư, nghĩa vụ thuế thường do bên bán (chủ đầu tư) chịu, nhưng nếu là giao dịch thứ cấp (bên mua lại từ cá nhân khác), thì bên chuyển nhượng cũng phải lưu ý về thời hạn kê khai đúng thời điểm phát sinh nghĩa vụ.
Trường hợp 3
Căn cứ theo Mục A Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thời hạn tối đa để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết việc đăng ký biến động (sang tên) được xác định như sau:
“Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không theo phương án dồn điền, đổi thửa hoặc trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 08 ngày làm việc; trường hợp quy định tại điểm a khoản 2 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP là không quá 10 ngày làm việc; trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP là không quá 20 ngày làm việc”
Theo quy định trên, thời hạn tối đa mà cơ quan nhà nước phải giải quyết hồ sơ đăng ký biến động (sang tên) sẽ tùy theo tính chất pháp lý và nguồn gốc của giao dịch. Có thể chia thành ba nhóm tình huống chính:
Sang tên do chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn, chuyển đổi đất nông nghiệp: tối đa 08 ngày làm việc tính từ khi nộp đầy đủ hồ sơ hợp lệ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Tuy nhiên, thực tế nhiều địa phương có thể thực hiện nhanh hơn nếu hồ sơ đầy đủ, không phát sinh tranh chấp hoặc sai sót.
Trường hợp đặc biệt theo điểm a khoản 2 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP: tối đa 10 ngày làm việc. Ví dụ:
– Đăng ký biến động do thay đổi diện tích hoặc ranh giới thửa đất (sau khi đo đạc, xác định lại ranh giới);
– Xác lập quyền sử dụng đất đối với tài sản hình thành từ trước nhưng chưa đăng ký (ví dụ: nhà ở xây dựng từ lâu chưa xin cấp giấy chứng nhận).
Thời gian xử lý là 10 ngày làm việc, dài hơn so với các giao dịch phổ thông, do cần xác minh thêm về hiện trạng thực tế và hồ sơ kỹ thuật.
Trường hợp phức tạp hơn theo điểm b và c khoản 2 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP: tối đa 20 ngày làm việc
– Sang tên do quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, bản án của Tòa án;
– Thay đổi quyền sử dụng đất giữa các tổ chức hoặc trong dự án đầu tư có yếu tố nước ngoài;
– Chuyển mục đích sử dụng đất hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết sử dụng đất.
Với những hồ sơ như vậy, pháp luật cho phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết trong vòng 20 ngày làm việc, tuy nhiên cũng khuyến khích thực hiện nhanh nếu có đủ căn cứ.
[EN]
1. What is transferring the land use rights certificate?
Transferring the land use rights certificate (also known as registering changes in land use rights) is a mandatory legal procedure that must be carried out when there is a change in land use rights, ownership of housing, or other assets attached to the land. The registration of changes aims to record new information about the land user in the land registry and on the land use rights certificate (commonly referred to as the “red book”), ensuring the legality and transparency of land transactions.
In other words, after completing a transaction such as buying, gifting, inheriting, contributing capital, or after a court ruling or decision from a competent state agency that changes land use rights, the recipient of the transferred rights must carry out the transfer of the land use rights certificate at the land registration office within the legally prescribed time frame. If this procedure is not performed within the specified time, the land user may face administrative penalties, encounter difficulties in asset transactions, and more seriously, risk losing land use rights in the event of disputes or arising legal risks.
2. Delay in transferring the land use rights certificate increases the risk of losing land use rights
Case 1:
According to the provisions of Clause 3, Article 133 of the Land Law 2024, land users are obligated to register changes in land use rights within 30 days from the date of the change. Specifically, the law stipulates:
“3. The cases of registering changes specified in points a, b, i, k, l, m, and q of Clause 1 of this Article must be registered within 30 days from the date of the change; in the case of enforcement, the registration period is calculated from the date of asset handover for enforcement, or the date of auctioned asset sale; in the case of inheriting land use rights, the registration period is calculated from the date of completion of the division of land use rights as an inherited asset according to the provisions of civil law or from the date the court ruling or decision takes legal effect.”
Thus, land users or owners of assets attached to the land are obligated to register changes within 30 days from the date of occurrence of one of the following events.
Land users or owners of assets attached to the land exercise rights to convert, transfer, inherit, or gift land use rights, assets attached to the land; contribute capital using land use rights, assets attached to the land; lease or re-lease land use rights in infrastructure construction projects; transfer projects that use land;
Land users or owners of assets attached to the land are permitted to change names;
Changes in land use rights, ownership of assets attached to the land due to division, separation, consolidation, merger, conversion of organizational models, or agreements among family members or between spouses or among groups of common land users, groups of common owners of assets attached to the land;
Changes in land use rights, ownership of assets attached to the land according to the results of successful mediation of land disputes recognized by the competent People’s Committee; agreements in mortgage contracts for debt settlement; decisions of competent state agencies regarding the resolution of land disputes, complaints, and denunciations about land; court rulings, decisions of enforcement agencies that have been executed; decisions or judgments of the Vietnam Commercial Arbitration regarding disputes arising from commercial activities related to land; documents recognizing the results of land use rights auctions in accordance with the law;
Establishing, changing, or terminating rights to adjacent land parcels;
Changes in restrictions on the rights of land users;
Sale of assets, transfer, or transfer of land use rights as public assets according to the provisions of the law on the management and use of public assets.
Case 2:
When conducting real estate transactions, the taxpayer (usually the transferor) is obligated to declare and submit tax declaration documents on time. Specifically, according to point d, clause 5, Article 21 of Circular 92/2015/TT-BTC, it is clearly stated:
“d) Deadline for submitting tax declaration documents
– In cases where the transfer contract does not stipulate that the buyer is the taxpayer on behalf of the seller, the tax declaration documents must be submitted no later than the 10th (tenth) day from the effective date of the transfer contract as prescribed by law.
– In cases where the transfer contract stipulates that the buyer is the taxpayer on behalf of the seller, the tax declaration documents must be submitted no later than the time of registering ownership rights and land use rights for the real estate. In cases where individuals receive transferred houses or future construction works, the time is when the individual submits the tax declaration documents to the tax authority.”
From this, it can be divided into three common situations as follows:
No agreement for the buyer to pay tax on behalf: Submit tax declaration documents within 10 days
If the transfer contract does not clearly state that the buyer is the taxpayer, then by default, the transferor (seller) is responsible for submitting the tax declaration documents within 10 days from the effective date of the contract (usually the notarization date).
Agreement for the buyer to pay tax on behalf: Declare tax at the same time as registering ownership rights and land use rights
If the parties have clearly agreed in the transfer contract that the buyer will pay tax on behalf of the seller, then the deadline for submitting tax declaration documents is postponed to the time of registering ownership rights and land use rights for the real estate.
Buying a house or construction works that are still under construction: Declare tax when submitting documents
In cases where individuals buy project houses (not yet completed, usually apartments or adjacent houses in new urban areas), the time for tax declaration obligation arises when the individual submits the first tax declaration documents to the tax authority, usually when preparing to receive the apartment handover.
This case usually applies to first-time buyers from the investor, where the tax obligation is typically borne by the seller (the investor). However, if it is a secondary transaction (the buyer purchases from another individual), the transferor must also pay attention to the deadline for declaration at the time the tax obligation arises.
Case 3
According to Section A, Part V, Appendix I of Decree 151/2025/ND-CP, the maximum time for the competent state authority to process registration of changes (name transfer) is determined as follows:
“In cases of transferring agricultural land use rights without following the land consolidation plan or in cases of transfer, inheritance, gift of land use rights, ownership of assets attached to land, capital contribution by land use rights, ownership of assets attached to land, it is no more than 08 working days; in cases specified in point a, clause 2, Article 24 of Decree No. 101/2024/ND-CP, it is no more than 10 working days; in cases specified in points b and c, clause 2, Article 24 of Decree No. 101/2024/ND-CP, it is no more than 20 working days.”
According to the above regulations, the maximum time for the state authority to process the registration of changes (name transfer) will depend on the legal nature and origin of the transaction. It can be divided into three main groups of situations:
Name transfer due to transfer, inheritance, gift, capital contribution, agricultural land conversion: a maximum of 08 working days from the date of submission of complete and valid documents at the land registration office. However, in practice, many localities can process faster if the documents are complete and there are no disputes or errors.
Special cases according to point a, clause 2, Article 24 of Decree 101/2024/ND-CP: a maximum of 10 working days. For example:
– Registering changes due to changes in area or boundaries of the land plot (after measuring and re-determining the boundaries);
– Establishing land use rights for assets formed before but not yet registered (for example: houses built long ago without applying for a certificate).
The processing time is 10 working days, longer than for common transactions, due to the need for additional verification of the actual situation and technical documents.
More complex cases according to points b and c, clause 2, Article 24 of Decree 101/2024/ND-CP: a maximum of 20 working days
– Name transfer due to decisions resolving land disputes, court judgments;
– Changes in land use rights between organizations or in investment projects with foreign elements;
– Changing the purpose of land use or adjusting detailed land use planning.
For such documents, the law allows the competent state authority to resolve within 20 working days, but also encourages faster processing if there are sufficient grounds.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.
