Trang chủCho thuê đất theo quy định của Luật đất đai 2024
Bài viết đề cập đến nội dung pháp lý liên quan đến việc Cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai 2024? Thẩm quyền cho thuê đất? và Tính tiền thuê đất như thế nào? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
The article addresses legal matters related to land leasing under the provisions of the Land Law 2024, including questions about land leasing authority and how land rental fees are calculated, as explained by Tuyet Nhung Bui Law Firm for reference purposes.
1. Cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai 2024
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, quy định về cho thuê đất như sau:
Nhà nước thực hiện việc cho thuê đất với hình thức thu tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với các trường hợp không thuộc trường hợp giao đất.
Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
Trường hợp 1: Sử dụng đất để triển khai dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối;
Trường hợp 2: Sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà ở lưu trú cho công nhân tại khu công nghiệp; đất dùng cho mục đích công cộng kết hợp kinh doanh; đất sử dụng cho thương mại, dịch vụ để kinh doanh du lịch hoặc văn phòng;
Trường hợp 3: Sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau đây:
Các trường hợp không thuộc 3 trường hợp trên;
Các trường hợp thuộc 3 trường hợp trên nhưng có nhu cầu trả tiền thuê đất hàng năm;
Đơn vị sự nghiệp công lập được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất mà có nhu cầu sử dụng một phần hoặc toàn bộ diện tích được giao để sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ thi được lựa chọn chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm đối với phần diện tích đó.
Land Leasing under the Provisions of the Land Law 2024
According to the Land Law 2024, the regulations on land leasing are as follows:
The State leases land either with a one-time payment for the entire lease term or with annual rental payments for cases that do not fall under land allocation.
The State leases land with a one-time payment for the entire lease term in the following cases:
Case 1: Land used for implementing investment projects in agriculture, forestry, aquaculture, or salt production.
Case 2: Land used in industrial parks, industrial clusters, high-tech zones, worker housing within industrial parks; land used for public purposes combined with business activities; land used for commercial and service purposes, including tourism or office operations.
Case 3: Land used for the construction of social housing for lease in accordance with housing laws.
The State leases land with annual rental payments in the following cases:
Cases not included in the three cases mentioned above.
Cases included in the three cases above but where there is a need for annual rental payments.
Public service units that were allocated land by the State without land use fees but wish to use part or all of the allocated land area for production, business, or service provision may opt to switch to annual land leasing for the respective area.
2. Thẩm quyền cho thuê đất
Dưới đây là cách viết lại nội dung trên bằng tiếng Việt với ý nghĩa không thay đổi:
Theo Điều 123 của Luật Đất đai 2024, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
Thứ nhất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp:
+ Đối với tổ chức trong nước;
+ Đối với tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
+ Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài;
+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Thứ hai, Ủy ban nhân dân cấp huyện
Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp:
+ Đối với cá nhân. Trường hợp cá nhân thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
+ Giao đất cho cộng đồng dân cư.
Thứ ba, Ủy ban nhân dân cấp xã
Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
Lưu ý:
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nêu tại các khoản (1) và (2) cũng có thẩm quyền quyết định điều chỉnh và gia hạn sử dụng đất đối với các trường hợp đã có quyết định trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, cũng như các trường hợp theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Thẩm quyền của các cơ quan được quy định tại các khoản 1, 2 và 4 Điều 123 Luật Đất đai 2024 không được phép phân cấp hoặc ủy quyền.
Authority for Land Leasing
Under Article 123 of the Land Law 2024, the authority for land allocation, leasing, and permitting changes in land use purposes is specified as follows:
Provincial People’s Committees
The Provincial People’s Committees are authorized to decide on land allocation, leasing, and permitting changes in land use purposes in the following cases:
For domestic organizations;
For religious organizations and affiliated religious entities;
For overseas Vietnamese and foreign-invested economic organizations;
Leasing land to foreign organizations with diplomatic functions.
District People’s Committees
The District People’s Committees are authorized to decide on land allocation, leasing, and permitting changes in land use purposes in the following cases:
For individuals. In cases where individuals lease land or convert agricultural land to commercial or service use with an area of 0.5 hectares or more, prior written approval from the Provincial People’s Committee is required before a decision is made;
Allocating land to community groups.
Commune People’s Committees
The Commune People’s Committees are authorized to lease land from the agricultural land fund for public utility purposes within the commune, ward, or township.
Notes:
State authorities authorized to allocate, lease land, and permit changes in land use purposes as specified in points (1) and (2) are also authorized to decide on adjustments and extensions of land use for cases with decisions issued prior to the effective date of the Land Law 2024, as well as for cases under the provisions of the Land Law 2024.
The authority specified in Clauses 1, 2, and 4 of Article 123 of the Land Law 2024 cannot be delegated or assigned.
3. Tính tiền thuê đất như thế nào?
Theo quy định tại Điều 30 Nghị định số: 103/2024/ND-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 quy định về tính tiền thuê đất như sau:
Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm, tiền thuê đất một năm được tính như sau:
Tiền thuê đất một năm = Diện tích tính tiền thuê đất theo quy định tại Điều 24 Nghị định này x Đơn giá thuê đất hằng năm.
Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:
+ Tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê được tính như sau:
Tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê = Diện tích tính tiền thuê đất x Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
+ Tiền thuê đất có mặt nước trả một lần cho cả thời gian thuê được tính như sau:
Trong đó: Tiền thuê đất của diện tích đất không có mặt nước, tiền thuê đất của phần diện tích đất có mặt nước.
Trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm theo quy định tại khoản 3 Điều 30 Luật Đất đai thì tính tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định này.
Trường hợp đơn vị sự nghiệp công lập không lựa chọn hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm mà sử dụng nhà, công trình gắn liền với đất để kinh doanh, cho thuê, liên doanh, liên kết theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công thì thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, không phải nộp tiền thuê đất.
Trường hợp chủ đầu tư được gia hạn sử dụng đất của dự án theo Luật Đất đai thì ngoài số tiền thuê đất phải nộp còn phải nộp bổ sung cho Nhà nước một khoản tiền được tính như sau:
Khoản tiền bổ sung = Diện tích đất được gia hạn sử dụng đất x Giá đất trong Bảng giá đất tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành Quyết định gia hạn sử dụng đất x Tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định x Thời gian gia hạn (tháng) 12.
Trong đó:
– Giá đất trong Bảng giá đất và tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất được xác định tương ứng với mục đích sử dụng đất được Nhà nước cho thuê.
– Trường hợp thời gian gia hạn không tròn tháng thì từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính khoản tiền bổ sung đối với số ngày này.
Không áp dụng quy định về khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và quy định miễn, giảm tiền thuê đất đối với khoản tiền quy định tại điểm a khoản này.
Trường hợp người thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm có đơn tự nguyện trả lại đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất tính đến thời điểm có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; trường hợp quá thời hạn thu hồi đất theo quy định tại Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa ban hành quyết định thu hồi đất, nếu người sử dụng đất không tiếp tục sử dụng đất thì không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian này.
Trường hợp người sử dụng đất đã sử dụng đất trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất hoặc trước khi ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất thuê) mà chưa nộp tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng đất thì phải nộp tiền thuê đất hằng năm cho thời gian này. Số tiền thuê đất hằng năm được tính theo mức tỷ lệ (%) để tính đơn giá thuê đất và giá đất tính tiền thuê đất của từng năm sử dụng đất đến thời điểm Nhà nước ban hành quyết định cho thuê đất. Việc tính và thu, nộp tiền thuê đất kể từ thời điểm Nhà nước ban hành quyết định cho thuê đất trở về sau được thực hiện theo quy định tại Nghị định này.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì việc tính tiền thuê đất, xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo từng quyết định cho thuê đất.
Trường hợp tổ chức đang sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất quy định được cấp Giấy chứng nhận theo quy định thì tính tiền thuê đất theo quy định.
Trường hợp khi cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân mà có sự chênh lệch diện tích đất tăng giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp và ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại Nghị định về cấp giấy chứng nhận thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất đối với phần diện tích đất tăng thêm theo quy định của pháp luật tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây.
For cases of annual land rental payments, the annual land rental fee is calculated as follows:
Annual land rental fee = Land area subject to rental payment as prescribed in Article 24 of this Decree × Annual land rental price.
For cases of one-time land rental payments for the entire lease period:
+ The one-time land rental payment for the entire lease period is calculated as follows:
One-time land rental payment = Land area subject to rental payment × One-time land rental price for the entire lease period.
The one-time land rental payment for land with water surface for the entire lease period is calculated as follows:
One-time land rental payment for land with water surface = Rental fee for the land area without water surface + Rental fee for the land area with water surface.
Where: Rental fee for the land area without water surface, and rental fee for the land area with water surface.
If a public service unit opts for annual land rental payments as prescribed in Clause 3, Article 30 of the Land Law, the land rental fee shall be calculated according to this Decree.
If a public service unit does not opt for annual land rental payments and uses houses or constructions attached to the land for business, leasing, joint ventures, or partnerships as prescribed by the law on public property management and use, it shall fulfill financial obligations as stipulated by the law on public property management and use and is not required to pay land rental fees.
In cases where the investor is granted an extension of land use for the project, in addition to the payable land rental fee, the investor must also pay an additional amount to the State calculated as follows:
Additional amount = Extended land area × Land price in the Land Price List at the time the competent authority issues the decision to extend land use × Percentage (%) for determining the land rental price as prescribed by the Provincial People’s Committee × Extension period (months) ÷ 12.
Where:
The land price in the Land Price List and the percentage (%) for determining the land rental price are based on the purpose of land use leased by the State.
If the extension period is not a full month, 15 days or more is rounded up to one month; less than 15 days is not counted for the additional amount.
The provisions for deduction of compensation, support, resettlement expenses, and exemptions or reductions of land rental fees do not apply to the additional amount specified in this clause.
For cases where land lessees paying annual rental fees voluntarily return the land, the land user must pay the rental fee up to the time the competent authority issues the decision on land recovery as prescribed in the Decree detailing the implementation of certain provisions of the Land Law. If the decision on land recovery is delayed beyond the prescribed period, and the land user does not continue to use the land, they are not required to pay rental fees for this period.
If the land user has used the land before the competent authority issues a decision on land lease or before signing the land lease contract (in cases of recognizing the right to lease land) without paying rental fees for the period of use, they must pay annual rental fees for that period. The annual rental fee is calculated based on the percentage (%) used to determine the rental price and the land price for each year of use until the decision on land lease is issued. From the date the State issues the decision on land lease, the calculation and collection of rental fees shall follow this Decree.
If the competent authority decides to lease land according to the project’s implementation schedule, land recovery progress, compensation, and resettlement, the calculation of land rental fees and handling of compensation and resettlement expenses shall be carried out for each land lease decision.
If an organization using leased land under State provisions is issued a Certificate, the land rental fee shall be calculated according to the regulations.
When issuing a new Certificate of Land Use Rights for households or individuals with an increase in land area due to discrepancies between actual measurement data and the recorded data on the issued Certificate, and the boundary of the plot remains unchanged, the land user must pay rental fees for the additional land area according to the regulations at the time of the previous certificate issuance.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.
