Chuyển mục đích sử dụng đất có phải xin phép không?

[Được tham vấn bởi: Luật sư Bùi Thị Nhung]

Bài viết đề cập đến nội dung liên quan đến Chuyển mục đích có giống chuyển quyền sử dụng đất không? Chuyển mục đích sử dụng đất có phải xin phép không? Khi nào phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất? Từ 01/07, xây nhà trên đất nông nghiệp cần lưu ý gì? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo. 

1.Chuyển mục đích có giống chuyển quyền sử dụng đất không?

Đây là hai khái niệm pháp lý hoàn toàn khác nhau, được quy định và áp dụng trong những trường hợp khác nhau theo Luật Đất đai năm 2024.

1.1. Chuyển mục đích sử dụng đất

Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024: “Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.”

Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất thay đổi loại đất đang sử dụng sang loại đất có mục đích sử dụng khác (ví dụ: từ đất nông nghiệp sang đất ở, từ đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp…). Việc chuyển mục đích này không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất, mà chỉ làm thay đổi mục đích pháp lý của thửa đất.

1.2. Chuyển quyền sử dụng đất

Theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.”

Như vậy, chuyển quyền sử dụng đất là hành vi chuyển giao quyền sử dụng đất từ một người sang người khác, có thể bằng nhiều hình thức như:

Chuyển nhượng (mua bán),

Tặng cho,

Thừa kế,

Chuyển đổi đất nông nghiệp giữa các hộ,

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, v.v…

Đây là hoạt động làm thay đổi chủ thể sử dụng đất, và sau khi hoàn tất thủ tục, người nhận chuyển quyền sẽ trở thành người sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật.

2. Chuyển mục đích có giống chuyển quyền sử dụng đất không?

Thứ nhất, đối với “chuyển đổi quyền sử dụng đất”, đây là hành vi “trao đổi” quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với nhau. Bản chất của chuyển đổi quyền sử dụng đất là “đổi đất lấy đất”, có nghĩa là chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác và đồng thời nhận lại quyền sử dụng đất mới từ người đó, chứ không phải mua bán bằng tiền hay tài sản có giá trị tương đương quyền sử dụng đất đã chuyển. Để thuận tiện cho sản xuất và đời sống, nhằm đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất, đồng thời giúp cho đất đai được tập trung, liền bờ nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất… pháp luật đã quy định về chuyển đổi quyền SDĐ dành cho hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn. Như vậy, chuyển đổi quyền sử dụng đất không phải là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất mà là thay đổi về chủ thể sử dụng đất và quyền sử dụng đất.

Về bản chất việc chuyển quyền sử dụng đất chính là để thiết lập quyền sử dụng đất hợp pháp cho người sử dụng đất mới thông qua việc công nhận tính hợp pháp của Nhà nước đối với hành vi tự điều chỉnh đất đai của người sử dụng đất. Như vậy, chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người sử dụng đất có quyền sử dụng đất hợp pháp thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.

Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau, khác cả về bản chất, mục tiêu và hậu quả pháp lý. Một bên là thay đổi cách sử dụng đất, một bên là chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác.

3. Chuyển mục đích sử dụng đất có phải xin phép không?

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc chuyển mục đích sử dụng đất được chia thành hai hình thức chính:

(i) Trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền

(ii) Trường hợp không cần xin phép nhưng phải đăng ký biến động

Việc phân biệt dựa trên mức độ ảnh hưởng của việc chuyển đổi đến quy hoạch sử dụng đất, tính chất của loại đất, và cơ cấu sử dụng đất đã được phê duyệt. Pháp luật hiện hành quy định rõ ràng hai hình thức chuyển mục đích sử dụng đất với điều kiện và thủ tục khác nhau, tùy thuộc vào loại đất và mục đích chuyển đổi.

4. Khi nào phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất?

Căn cứ khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, có 07 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm:

1. Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
2. Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
3. Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
4. Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
5. Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
6. Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
7. Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Những trường hợp này có tác động lớn đến quy hoạch, cơ cấu sử dụng đất và thường liên quan đến nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất, nghĩa vụ thuế…), do đó phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền như UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh, tùy loại đất và tổ chức/cá nhân thực hiện.

5. Từ 01/07, xây nhà trên đất nông nghiệp cần lưu ý gì?

Cá nhân, hộ gia đình muốn xây nhà trên đất trồng cây lâu năm bắt buộc phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở theo đúng quy định pháp luật.

Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển từ đất nông nghiệp (không phải đất trồng lúa) sang đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở, là một trong những trường hợp phải xin phép. Điều này áp dụng đối với các loại đất như đất trồng cây lâu năm, đất trồng hoa màu… nếu người dân muốn chuyển thành đất thổ cư để xây dựng nhà ở.

Trước ngày 01/07/2025, quy định tại điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Tuy nhiên, theo Nghị quyết số 74/NQ-CP ngày 07/4/2025 của Chính phủ, từ ngày 01/07/2025, cấp huyện sẽ chính thức ngừng hoạt động để tổ chức mô hình chính quyền địa phương 2 cấp Do đó, từ sau ngày này, thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được chuyển giao cho cấp

Cụ thể, theo điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, UBND cấp  sẽ là cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân trong các trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 và điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024.

Cá nhân hoặc hộ gia đình khi muốn chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở để xây nhà cần lưu ý:

– Phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt tại địa phương.

– Phải nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, gồm:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

+ Các giấy tờ khác theo yêu cầu của Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

– Phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, bao gồm:
+ Tiền sử dụng đất theo quy định;

+ Lệ phí trước bạ (nếu có);

+ Các khoản chi phí đo đạc, lập hồ sơ địa chính (nếu phát sinh).

Từ ngày 01/7/2025, việc xây nhà trên đất trồng cây lâu năm chỉ được phép thực hiện khi đã hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật. Người dân phải nộp hồ sơ xin phép tại UBND cấp xã, vì cấp huyện sẽ chính thức ngừng hoạt động theo mô hình chính quyền địa phương mới. Việc chuyển mục đích sử dụng đất bắt buộc phải phù hợp với quy hoạch, đồng thời thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính như nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ…

Nếu tự ý xây dựng nhà trên đất trồng cây lâu năm mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, hành vi này sẽ bị xem là vi phạm pháp luật về đất đai và xây dựng. Theo Điều 15 Nghị định số: 16/2022/NĐ-CP, cá nhân vi phạm có thể bị xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ toàn bộ công trình xây dựng trái phép.

---

TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.