Bài viết đề cập đến nội dung pháp lý liên quan đến việc Đăng ký đất đai là gì? Vì sao phải đăng ký đất đai? Khi nào phải đăng ký đất đai lần đầu? Đăng ký biến động đất đai là gì? Khi nào phải đăng ký biến động đất đai? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
The article discusses legal matters related to land registration, including: What is land registration? Why is land registration necessary? When is initial land registration required? What is land change registration? When is land change registration required? These questions are answered by Tuyết Nhung Bùi Law Firm for reference purposes.
1. Đăng ký đất đai là gì? Vì sao phải đăng ký đất đai?
Theo khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định Đăng ký đất đai được hiểu như sau: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất là việc người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao quản lý đất kê khai quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được ghi nhận theo quy định của Luật Đất đai.”
Nguyên tắc đăng ký đất đai theo Điều 131 Luật Đất đai 2024 gồm có:
+ Việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.
+ Tài sản gắn liền với đất, bao gồm nhà ở và công trình xây dựng, được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.
+ Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện dưới hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử, cả hai hình thức đều có giá trị pháp lý như nhau.
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý sau khi kê khai đăng ký sẽ được ghi vào hồ sơ địa chính và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của Luật đất đai.
Principles of Land Registration under Article 131 of the 2024 Land Law:
2. Khi nào phải đăng ký đất đai lần đầu?
Đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại Điều 132, Luật Đất đai 2024 quy định việc đăng ký lần đầu đối với đất đai và tài sản gắn liền với đất được thực hiện trong các trường hợp sau:
+ Thửa đất đang được sử dụng nhưng chưa được đăng ký;
+ Thửa đất do Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng;
+ Thửa đất được giao để quản lý nhưng chưa đăng ký;
+ Tài sản gắn liền với đất có nhu cầu đăng ký đồng thời với đăng ký đất đai trong.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo việc phổ biến, tuyên truyền và tổ chức thực hiện đăng ký lần đầu đối với các trường hợp chưa đăng ký.
When is Initial Land Registration Required?
According to Article 132 of the 2024 Land Law, initial land registration for land and assets attached to land must be carried out in the following cases:
The land parcel is currently in use but has not been registered.
The land parcel has been allocated or leased by the State for use.
The land parcel has been assigned for management but has not yet been registered.
Assets attached to land require registration simultaneously with land registration.
The Provincial People’s Committee is responsible for directing, disseminating, and organizing the implementation of initial land registration for unregistered cases.
3. Đăng ký biến động đất đai là gì? Khi nào phải đăng ký biến động đất đai?
Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định:
Việc đăng ký biến động được thực hiện đối với các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, khi có những thay đổi sau đây:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trên Giấy chứng nhận đã cấp mà không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
+ Thay đổi ranh giới, mốc giới, kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu và địa chỉ của thửa đất;
+ Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đăng ký thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này hoặc trong trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 121 của Luật này mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động;
+ Thay đổi thời hạn sử dụng đất;
+ Thay đổi hình thức giao đất, cho thuê đất, nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật này;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc theo sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình, vợ chồng hoặc nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được cơ quan có thẩm quyền công nhận; theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; theo quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; theo văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
+ Thay đổi về các hạn chế quyền của người sử dụng đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ vận hành, khai thác công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất yêu cầu cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
+ Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
Đối với các trường hợp đăng ký biến động, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu. Riêng trường hợp đăng ký biến động do người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp.
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền đối với các trường hợp đăng ký biến động do:
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
+ Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
+ Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
Trường hợp thi hành án, thời hạn đăng ký biến động tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án hoặc tài sản bán đấu giá. Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, thời hạn đăng ký biến động tính từ ngày hoàn tất việc phân chia quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
What is Land Use Right Change Registration? When is it Required?
According to Article 133 of the 2024 Land Law, land use right change registration applies to cases where a Certificate of Land Use Rights, Certificate of Ownership of Residential Housing and Land Use Rights, Certificate of Ownership of Residential Housing, Certificate of Ownership of Construction Works, or Certificate of Land Use Rights, Ownership of Residential Housing, and Other Assets Attached to Land has been issued, and the following changes occur:
Transfer of Rights: The land user or asset owner exercises rights such as conversion, transfer, inheritance, donation, capital contribution, leasing, subleasing of land use rights, or transfer of projects involving land.
Name Change: The land user or asset owner legally changes their name.
Modification of Information: Any change in personal details of the land user or asset owner on the issued certificate that does not fall under the name change category.
Changes to Land Boundaries or Size: Alterations in land boundaries, markers, edge dimensions, area, parcel number, or address of the land plot.
Registration of Ownership: Registration of ownership of assets attached to land when a certificate has already been issued, or modifications to registered asset details.
Change in Land Use Purpose: In cases specified under Clause 1, Article 121 of the Land Law, or when required under Clause 3, Article 121 and the land user requests registration.
Change in Land Use Duration.
Modification of Land Allocation or Lease Method: Changes in allocation, leasing, land use fees, or rental payments.
Change in Land Use Rights Due to Organizational or Family Adjustments: Cases such as splitting, merging, restructuring, conversion of organizational models, agreements among household members, spouses, or joint land users and owners.
Dispute Resolutions and Court Decisions: Changes due to successful mediation on land disputes recognized by competent authorities, debt settlement in mortgage agreements, state agency decisions on land disputes, complaints, lawsuits, court rulings, enforcement orders, arbitration awards, or auction results.
Establishment, Modification, or Termination of Rights Over Adjacent Land Parcels.
Changes in Land Use Restrictions.
Changes Related to Underground Works and Facilities: Adjustments in land use rights or ownership of structures above or below ground for operational purposes.
Request for Reissuance or Replacement of Certificates.
Mortgage Registration: When the land user or asset owner registers a mortgage on land use rights or attached assets.
Transfer of Public Assets: Sale, transfer, or allocation of land use rights classified as public property according to regulations.
Procedure and Deadline for Land Use Right Change Registration
For land use right change registration, the competent authority will confirm the modification on the existing certificate or issue a new one if requested by the land user or asset owner. However, for mortgage registrations, the confirmation is made only on the existing certificate.
In the following cases, land use right change registration must be completed within 30 days from the date of the change:
Transfer of Rights: Including conversion, transfer, inheritance, donation, capital contribution, leasing, subleasing, or project transfers involving land.
Name Change of the land user or asset owner.
Changes Due to Organizational or Family Adjustments, such as splitting, merging, restructuring, conversion of organizational models, household or spousal agreements.
Dispute Resolutions and Court Decisions: Including successful mediation, mortgage settlements, state agency rulings, lawsuits, enforcement orders, arbitration awards, and auction results.
Changes to Rights Over Adjacent Land Parcels.
Changes in Land Use Restrictions.
Transfer of Public Assets as regulated by law.
For judicial enforcement cases, the deadline for registration starts from the date of asset handover or auction sale. In cases of inheritance of land use rights, the deadline is counted from the date the inheritance is finalized under civil law provisions or from the effective date of the court ruling.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.