1. Đất du lịch sinh thái là gì?
Theo Hiệp hội Du lịch sinh thái Quốc tế năm 1991 nêu khái niệm du lịch sinh thái như sau:
“Du lịch sinh thái là loại hình du lịch có trách nhiệm đối với các vùng tự nhiên, bảo vệ môi trường và duy trì cuộc sống bình yên của người dân địa phương”.
Điều 3 Luật Du lịch 2017 quy định về khái niệm Du lịch sinh thái như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữDu lịch sinh thái là loại hình du lịch dựa vào thiên nhiên, gắn với bản sắc văn hoá địa phương, có sự tham gia của cộng đồng dân cư, kết hợp giáo dục về bảo vệ môi trường.”
Như vậy, Đất dự án du lịch sinh thái là đất được giao để thực hiện dự án đầu tư về du lịch sinh thái và được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Đất thực hiện dự án du lịch sinh thái.
2. Quyền sử dụng đất trong khu du lịch sinh thái có giống khu Nhà ở đô thị không?
Hiện tại thửa đất gia đình anh đang muốn mua là đất trồng cây lâu năm (Được công nhận QSDĐ như giao đất không thu tiền sử dụng đất) và đã có quy hoạch thành Đất du lịch sinh thái theo thông tin anh cung cấp.
Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về phân loại đất như sau:
“Điều 10. Phân loại đất
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
b) Đất trồng cây lâu năm;
2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;”
Như vậy, Theo quy định trên có thể thấy đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, còn đất ở đô thị thuộc nhóm đất trồng cây lâu năm, do đó không thể sử dụng để ở hay xây dựng nhà ở trên phần đất này. Sự khách nhau chính là một nhóm chỉ sử dụng để trồng cây lâu năm và 1 nhóm chỉ sử dụng để ở.
3. Hiểu thế nào về quy hoạch sử dụng Đất du lịch sinh thái?
Căn cứ Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về khái niệm Quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
2. Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
3. Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.”
Như vậy, Quy hoạch chính là sự định hướng trong tương lai đối với 1 vùng đất nhất định và việc có triển khai theo quy hoạch không thì sẽ phụ thuộc vào các kế hoạch sử dụng đất cụ thể. Quy hoạch cũng có thể thay đổi theo thời gian.
Nếu trong tương lai đất được thu hồi để thực hiện dự án du lịch sinh thái thì anh không thể xây dựng nhà để ở, nhất là hiện nay đất vẫn đang là đất trồng cây lâu năm.
4. QSDĐ trong khu du lịch sinh thái này có thuộc đối tượng bị thu hồi để lập dự án hay không?
Như đã phân tích ở trên đất có quy hoạch thành khu du lịch sinh thái nhưng có triển khai trên thực tế hay không thì sẽ phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất cụ thể.
Có 2 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án khu du lịch sinh thái. Trường hợp này nếu không giao đất sẽ bị cưỡng chế thu hồi đất theo thủ tục quy định. Các trường hợp này phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh về việc phê duyệt thu hồi đất để thực hiện dự án.
Trường hợp 2: Chủ đầu tư (Doanh nghiệp) tự liên hệ với chủ đất để mua đất sau đó xin giấy chứng nhận đầu tư để thực hiện dự án đầu tư. Đối với trương hợp này có thể quyết định bán hay không bán và giá bán. Vì không có tính cưỡng chế nhà nước.
5. Có được chuyển mục đích sử dụng đất không?
Căn cứ Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.”
Như vậy, Nếu đất đã có quy hoạch thành đất du lịch sinh thái nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Trường hợp nếu đã có kế hoạch sử dụng đất thì không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Không được phép xây dựng mới nhà ở công trình thì không được phép.
Tuy nhiên, hiện nay trên thực thế nếu đã có quy hoạch sử dụng đất thì chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên thực tế sẽ rất khó khăn do nó sẽ ảnh hưởng đến giá thành bồi thường giải phóng mặt bằng.