Trang chủĐất không có sổ đỏ thì có chia thừa kế được không?
1. Điều kiện để thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được phép thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau:
Đất không có tranh chấp, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc phán quyết, quyết định hợp pháp của Trọng tài có thẩm quyền;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác nhằm bảo đảm thi hành án;
Đất còn trong thời hạn sử dụng theo quy định;
Không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, điểm c khoản 3 Điều 27 của Luật Đất đai 2024 quy định rằng văn bản thừa kế quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.
Lưu ý rằng, bốn điều kiện nêu trên chỉ áp dụng trong trường hợp người sử dụng đất để lại quyền sử dụng đất thông qua di chúc (nghĩa là thể hiện ý chí cá nhân khi còn sống); trường hợp thừa kế theo pháp luật thì không cần điều kiện thể hiện ý chí của người để lại di sản.
Đối với trường hợp lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, người sử dụng đất bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới đủ điều kiện để công chứng hoặc chứng thực.
Trong khi đó, nếu di chúc được lập bằng văn bản có người làm chứng hoặc không có người làm chứng, thì người sử dụng đất vẫn có thể thể hiện ý chí để lại quyền sử dụng đất, ngay cả khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Đất không có sổ đỏ thì có chia thừa kế được không?
Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, quyền sử dụng đất được xác định là di sản thừa kế như sau:
Trường hợp người chết để lại đất (có hoặc không có tài sản gắn liền với đất) và đã được cấp Giấy chứng nhận thì quyền sử dụng đất đó là di sản.
Nếu người chết để lại đất và có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định thì cũng được xác định là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
Trong trường hợp người chết để lại đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, nếu có tài sản gắn liền với đất (như nhà ở hoặc công trình kiến trúc khác) và có yêu cầu chia thừa kế thì chia thành các trường hợp như sau:
Nếu có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất là hợp pháp (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa kịp cấp), thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết việc chia di sản bao gồm cả tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất.
Nếu chưa có xác nhận hợp pháp, nhưng UBND có văn bản cho biết việc sử dụng đất không vi phạm quy hoạch và có thể xem xét giao quyền sử dụng đất, thì Tòa án chỉ xem xét chia phần tài sản gắn liền với đất.
Nếu UBND xác định việc sử dụng đất là không hợp pháp và tài sản gắn liền không được phép tồn tại trên đất đó, thì Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về tài sản trên đất, không giải quyết quyền sử dụng đất.
Trường hợp đất chưa có Giấy chứng nhận, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tài sản gắn liền và phát sinh tranh chấp, thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND theo quy định pháp luật đất đai.
Theo hướng dẫn của Hội đồng Thẩm phán, nếu quyền sử dụng đất được xác định là di sản thì sẽ được chia theo quy định về thừa kế.
Đồng thời, khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 cũng khẳng định rằng việc có Giấy chứng nhận không phải là điều kiện bắt buộc khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
[EN]
This article addresses the topics “Conditions for Exercising the Right to Inherit Land Use Rights” and “Is It Possible to Divide Inherited Land Without a Land Use Rights Certificate?” as explained by Tuyet Nhung Bui Law Firm, and is intended for reference purposes.
1. Conditions for Exercising the Right to Inherit Land Use Rights
According to Clause 1, Article 45 of the 2024 Land Law, a land user is entitled to exercise the right to inherit land use rights if the following conditions are met:
The land is not under dispute, or if a dispute exists, it has been resolved through a legally effective court judgment, decision, or a valid decision or ruling of a competent arbitration body;
The land use rights are not subject to seizure or any other enforcement measure;
The land is still within the legal period of use;
The land use rights are not subject to any temporary emergency measures.
Additionally, Point c, Clause 3, Article 27 of the 2024 Land Law stipulates that documents related to the inheritance of land use rights or land use rights along with assets attached to the land must be notarized or certified in accordance with civil law provisions.
It should be noted that the four conditions mentioned above apply only in cases where the land user leaves the land use rights to heirs through a will (i.e., expressing their intent while alive). In cases of statutory inheritance, the expression of intent by the deceased is not required.
For a will made in writing with notarization or certification, the land user must possess a Land Use Rights Certificate in order for the document to be legally notarized or certified.
However, if the will is made in writing with witnesses or without witnesses, the land user can still express their intention to leave the land use rights, even without holding a Land Use Rights Certificate.
2. Is It Possible to Divide Inherited Land Without a Land Use Rights Certificate (Red Book)?
According to Resolution 02/2004/NQ-HĐTP issued by the Judicial Council of the Supreme People’s Court, land use rights are identified as an inheritable estate in the following cases:
If the deceased left behind land (with or without assets attached to it) and had been issued a Land Use Rights Certificate, the land use rights are considered part of the estate.
If the deceased had any valid document related to land use rights as prescribed by law, the land use rights are also considered as part of the estate, regardless of the time of opening the inheritance.
In cases where the deceased left land that has not yet been granted a Land Use Rights Certificate or does not have any relevant land use documents, but there are assets attached to the land (such as a house or other construction works) and there is a request to divide the inheritance, the following scenarios apply:
If there is a written confirmation from the competent local People’s Committee that the land use is legal (i.e., eligible for a certificate but not yet issued), the court may divide the estate including both the attached property and the land use rights.
If there is no such confirmation, but the People’s Committee issues a document stating that the land use does not violate any planning and may be considered for allocation, the court may divide the estate limited to the assets attached to the land.
If the People’s Committee confirms that the land use is illegal and the attached properties are not permitted to exist on that land, the court will only settle the dispute over the assets, not the land use rights.
In cases where the land has no Land Use Rights Certificate, no related land use documents, and no assets attached to it—and a dispute arises—jurisdiction belongs to the competent People’s Committee under land law regulations.
According to the Judicial Council’s guidance, once land use rights are determined to be part of the estate, they shall be divided as inherited property.
Furthermore, Clause 1, Article 45 of the 2024 Land Law also affirms that having a Land Use Rights Certificate is not a mandatory condition when receiving inherited land use rights.
