Bài viết đề cập đến nội dung Đất ở là gì? Diện tích đất ở được xác định thế nào khi cấp sổ? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
The article discusses the topics “What is residential land?” and “How is the residential land area determined when issuing a land use certificate?”, which have been explained by Tuyết Nhung Bùi Law Firm for reference purposes.
1. Đất ở là gì?
Theo quy định trên, đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng để xây dựng nhà ở (bao gồm chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ) tại khu vực nông thôn và đô thị. Về thời hạn sử dụng, theo Điều 171 Luật Đất đai năm 2024, đất ở được xác định là loại đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài.
What is residential land?
According to the above regulations, residential land belongs to the category of non-agricultural land and is used for building houses (including apartments or detached houses) in rural and urban areas. Regarding the duration of land use, according to Article 171 of the 2024 Land Law, residential land is classified as land with a stable and long-term usage period.
2. Diện tích đất ở được xác định thế nào khi cấp sổ?
Theo quy định tại Điều 141 Luật Đất đai 2024 quy định, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, trong đó thể hiện mục đích sử dụng để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư, thì diện tích đất ở sẽ được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
Trường hợp 1: Đối với thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
+ Nếu thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở và trên giấy tờ quyền sử dụng đất có ghi rõ diện tích đất ở thì xác định theo giấy tờ đó. Trường hợp diện tích đất ở ghi trên giấy tờ nhỏ hơn hạn mức công nhận hoặc chưa ghi rõ thì xác định theo hạn mức công nhận đất ở.
+ Nếu thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở, toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở.
Trường hợp 2: Đối với thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
+ Nếu thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở và trên giấy tờ quyền sử dụng đất có ghi rõ diện tích đất ở thì xác định theo giấy tờ đó. Trường hợp diện tích đất ở ghi trên giấy tờ nhỏ hơn hạn mức công nhận hoặc chưa ghi rõ thì xác định theo hạn mức công nhận đất ở.
+ Nếu thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở, toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở.
Trường hợp ba: Đối với thửa đất hình thành từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ quyền sử dụng đất.
Trường hợp bốn: Phần diện tích đất còn lại của thửa đất sau khi đã xác định diện tích đất ở trong trường hợp: Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở; Thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất đã ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó; trường hợp diện tích đất ở thể hiện trên giấy tờ về quyền sử dụng đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc chưa ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở và của trường hợp ba được xử lý như sau:
+ Nếu đã xây dựng nhà ở, nhà ở kết hợp công trình phục vụ đời sống, diện tích đó được xác định là đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
+ Nếu đã xây dựng công trình phục vụ sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì diện tích đó được công nhận là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp hoặc đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế xây dựng. Hình thức sử dụng đất được xác định là giao đất có thu tiền sử dụng đất, với thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.
+ Nếu phần diện tích đất còn lại là đất nông nghiệp, diện tích đó được công nhận là đất nông nghiệp. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển sang mục đích phi nông nghiệp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn, thì có thể chuyển đổi nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Lưu ý:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện thực tế và tập quán địa phương để quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 và từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993.
Trường hợp năm: Việc xác định lại diện tích đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân có thửa đất gồm vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01/07/2004, khi có nhu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất, được thực hiện như sau:
+ Nếu tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật Đất đai 2024 và không thuộc khoản 4 Điều 137, diện tích đất ở sẽ được xác định lại theo quy định tại trường hợp 1 và 2. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở được xác định lại.
Trường hợp đã thực hiện chuyển nhượng một phần diện tích đất ở hoặc bị Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất ở, thì khi xác định lại diện tích đất ở, phải trừ đi phần diện tích đã chuyển nhượng hoặc bị thu hồi.
+ Đối với phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người nhận chuyển nhượng hoặc phần diện tích đã bị Nhà nước thu hồi, sẽ không được xác định lại theo quy định tại điểm a khoản này.
Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 136 của Luật Đất đai 2024 có trách nhiệm xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Determination of Residential Land Area When Issuing a Land Use Certificate
Households and individuals currently using land with one of the types of documents proving land use rights, which indicate the purpose of use for housing, residential land, or residential property, will have the residential land area determined when issuing the Land Use Rights Certificate and Ownership Certificate for assets attached to the land as follows:
Case 1:
For land parcels formed before December 18, 1980, the land user is not required to pay land use fees for the determined area as follows:
If the land parcel has an area equal to or greater than the residential land recognition limit and the land use rights document explicitly states the residential land area, the area is determined according to the document. If the documented residential land area is smaller than the recognition limit or not clearly specified, the area is determined based on the recognition limit.
If the land parcel’s area is smaller than the residential land recognition limit, the entire area is considered residential land.
Case 2:
For land parcels formed between December 18, 1980, and before October 15, 1993, the land user is not required to pay land use fees for the determined area as follows:
If the land parcel has an area equal to or greater than the residential land recognition limit and the land use rights document explicitly states the residential land area, the area is determined according to the document. If the documented residential land area is smaller than the recognition limit or not clearly specified, the area is determined based on the recognition limit.
If the land parcel’s area is smaller than the residential land recognition limit, the entire area is considered residential land.
Case 3:
For land parcels formed from October 15, 1993, to before the effective date of the 2024 Land Law, the residential land area is determined based on the land use rights documents.
Case 4:
The remaining land area of the parcel, after determining the residential land area as mentioned in the previous cases, will be handled as follows:
If a house or a house combined with structures for living purposes has been built, the area is classified as residential land, and the land user must pay land use fees as prescribed by law.
If a structure for non-agricultural production, business, commerce, or services has been built, the area is recognized as non-agricultural production land or commercial and service land, based on the actual constructed area. The land use type is recognized as leased land with land use fees, with a stable and long-term usage period.
If the remaining land area is agricultural land, it is recognized as agricultural land. However, if the land user wishes to convert it to non-agricultural use and such conversion aligns with district-level land use planning, general planning, zoning planning, construction planning, or rural planning, the land may be reclassified, but land use fees must be paid as per regulations.
Note:
The Provincial People’s Committee shall specify the recognition limits for residential land based on local conditions and customs for cases where land was used before December 18, 1980, and from December 18, 1980, to before October 15, 1993.
Case 5:
The re-determination of residential land area for households and individuals with land parcels that include gardens, ponds, or residential land and were issued a Land Use Rights Certificate before July 1, 2004, shall be conducted under the following conditions:
If, at the time of the previous certificate issuance, the landholder possessed one of the documents specified in Clauses 1, 2, 3, 5, 6, and 7 of Article 137 of the 2024 Land Law and does not fall under Clause 4 of the same article, the residential land area is re-determined according to Cases 1 and 2. The land user is not required to pay land use fees for the re-determined residential land area.
If a portion of the residential land area has been transferred or partially reclaimed by the state, the re-determined residential land area must exclude the transferred or reclaimed portion.
Any land area under the lawful use of the transferee or reclaimed by the state is not subject to re-determination under this clause.
The competent authority responsible for issuing the Land Use Rights Certificate and Ownership Certificate for assets attached to the land, as specified in Point b, Clause 1, Article 136 of the 2024 Land Law, is responsible for re-determining the residential land area and issuing the necessary certificates accordingly.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.