Bài viết này đề cập đến nội dung điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất Đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 dùng để tham khảo.
1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là quá trình đổi quyền sử dụng đất giữa các bên (như hộ gia đình, cá nhân trong cùng một địa phương) trong đó họ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau (gọi là đổi đất nông nghiệp), mỗi bên đều là người chuyển nhượng và đồng thời là người nhận nhượng. Trong trường hợp giá trị của quyền sử dụng đất có chênh lệch, một bên phải thanh toán cho bên còn lại phần chênh lệch theo thỏa thuận, trừ khi có thỏa thuận khác (gọi là đổi ngang).
Lưu ý: Đối tượng chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau.
Đất nông nghiệp được định nghĩa là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.
Có thể hân biệt đất nông nghiệp và đất vườn như sau:
| Tiêu chí | Đất nông nghiệp | Đất vườn |
| Khái niệm | Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng,.. Là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, đặc biệt không thể thay thế của ngành nông – lâm nghiệp. | Đất vườn hay đất thổ vườn là bao gồm phần đất trồng cây lâu năm hoặc cây hàng năm và cả đất ở (đất thổ cư) trong cùng một thửa. |
| Phân loại | Theo khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2024. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: – Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; – Đất trồng cây lâu năm; – Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; – Đất nuôi trồng thủy sản; – Đất chăn nuôi tập trung; – Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh; | Đất vườn là loại đất có thể liền kề hoặc cùng thửa với đất thổ cư hoặc có thể được tách thửa riêng. Đất vườn chỉ có thể sử dụng với mục đích trồng cây lâu năm, cây hoa màu. |
| Mục đích sử dụng đất | Đất nông nghiệp có mục đích chính là để sản xuất các sản phẩm nông – lâm – ngư nghiệp và các công trình liên quan phục vụ quá trình sản xuất theo quy định của pháp luật. Đất nông nghiệp cũng bao gồm cả đất lâm nghiệp nhưng không bao gồm đất vườn. | Đất vườn là loại đất có thể liền kề hoặc cùng thửa vơi đất thổ cư hoặc được tách thửa riêng. Đất vườn chỉ có thể sử dụng với mục đích trồng cây hoa màu, cây lâu năm. Ngoài ra, đất vườn cũng chưa được xác định là đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp. |
2. Điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất?
Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất Đai 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và trường hợp Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án;
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
Trong thời hạn sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất thì được chuyển nhượng cho người thuộc hàng thừa kế. Trường hợp người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế thuộc hàng thừa kế thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất cho người thừa kế theo quy định của pháp luật; trường hợp người sử dụng đất chuyển khỏi địa bàn cấp tỉnh nơi có đất đến nơi khác sinh sống hoặc không còn nhu cầu sử dụng mà không tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật cho người có đất thu hồi. Diện tích đất đã thu hồi được dùng để tiếp tục giao đất, cho thuê đất cho cá nhân khác là người dân tộc thiểu số theo chính sách quy định tại Điều 16 của Luật Đất Đai.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Ảnh minh hoạ
3. Phân biệt giữa chuyển đổi đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
| Tiêu chí | Chuyển đổi QSDĐ | Chuyển nhượng QSDĐ |
| Bản chất | Chuyển đôỉ quyền sử dụng đất là quá trình mà hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất đồng ý với một hộ gia đình hoặc cá nhân khác để hoán đổi đất cho nhau trong mục đích sử dụng. | Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bán quyền sử dụng đất của mình cho người khác để lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng của mảnh đất đó |
| Mối quan hệ giữa chác chủ thể | Đổi đất | Bán đất |
| Hồ sơ | Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất (nếu có); Bản sao giấy tờ tùy thân của các bên; Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy tờ về thẩm quyền đại diện (nếu có) | Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của các bên; Giấy đăng ký kết hôn (Nếu độc thân thì cần giấy xác nhận tình trạng hôn nhân); Hợp đồng chuyển nhượng. |
| Quy trình thủ tục | Nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng để được xem xét và thụ lý nếu đạt yêu cầu; Soạn thảo và ký văn bản: Trường hợp đã soạn thảo sẵn hợp đồng thì công chứng viên tiến hành kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng; Trường hợp chưa có hợp đồng chuyển đổi: Công chứng viên có thể soạn dự thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên. Nếu các bên đồng ý với nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. | Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai để được xem xét. Trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ; Bộ hồ sơ đạt yêu cầu sẽ được gửi đến cơ quan thuế và phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. |
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực Đất Đai. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án về Đất Đai, vui lòng liên hệ số điện thoại hotline: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.