Bài viết này đề cập đến nội dung điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất Đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 dùng để tham khảo.
1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hành vi pháp lý có thể được thực hiện bởi cá nhân hoặc một tổ chức nào đó dành cho cá nhân hoặc tổ chức khác. Cụ thể trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên được chuyển nhượng sẽ được thụ hưởng tất cả các quyền đối với mảnh đất nói trên một cách hợp pháp.
2. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất Đai 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và trường hợp Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án;
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
Trong thời hạn sử dụng đất;
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện trên còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.
Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất thì được chuyển nhượng cho người thuộc hàng thừa kế. Trường hợp người sử dụng đất chết mà không có người thừa kế thuộc hàng thừa kế thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất cho người thừa kế theo quy định của pháp luật; trường hợp người sử dụng đất chuyển khỏi địa bàn cấp tỉnh nơi có đất đến nơi khác sinh sống hoặc không còn nhu cầu sử dụng mà không tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thuộc hàng thừa kế thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật cho người có đất thu hồi. Diện tích đất đã thu hồi được dùng để tiếp tục giao đất, cho thuê đất cho cá nhân khác là người dân tộc thiểu số theo chính sách quy định tại Điều 16 của Luật Đất Đai.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây: Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất; Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp; Vốn đầu tư; Thời hạn sử dụng đất; Tiến độ sử dụng đất.
Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Ảnh minh hoạ
3. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
4. Một số lưu ý khi nhận chuyển nhượng đất?
Thứ nhất, cần xác minh thông tin bên chuyển nhượng là ai?
Cần xác minh để làm rõ việc thửa đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản đồng sở hữu của nhiều người không? Trường hợp thửa đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều người đồng sở hữu thì chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng khi có sự đồng ý của vợ chồng và tất cả những người đứng trên trên giấy chứng nhận (tức tất cả người đồng sở hữu).
Thứ hai, xác minh có đủ điều kiện chuyển nhượng không?
Có giấy chứng nhận là một trong những điều kiện cần phải có để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai nên việc nhận chuyển nhượng bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra cần kiểm tra các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trình bày ở phần trên.
Thứ ba, xác minh đất có thuộc phạm vi bị quy hoạch không?
Theo quy định của pháp luật thì trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm chuyển nhượng, tặng cho.
Tuy nhiên, trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Do đó, nếu mua phải đất có quy hoạch sử dụng đất của cơ quan cấp huyện thì người nhận chuyển nhượng có thể bị thiệt hại, hạn chế quyền trong giao dịch này.
Thứ tư, có lập hợp đồng đặt cọc khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng?
Khi bên bán có yêu cầu đặt cọc thì người mua cần lập Hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng hoặc công chứng, chứng thực để tránh xảy ra tranh chấp khi bên nhận cọc “đánh tháo đất” để không tiếp tục chuyển nhượng. Tuy nhiên vẫn sẽ tồn tại rủi ro, để tránh việc người bán không bán có thể thoả thuận tăng số tiền phạt cọc.
Thứ năm, lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản và phải công chứng, chứng thực.
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. Nếu hợp đồng chuyển nhượng này không được các bên công chứng theo quy định pháp luật thì khi tranh chấp xảy ra có khả năng Hợp đồng sẽ bị vô hiệu.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực Đất Đai. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án về Đất Đai, vui lòng liên hệ số điện thoại hotline: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.