[Được tham vấn bởi: Luật sư Bùi Thị Nhung]
Bài viết đề cập đến nội dung liên quan đến Sang tên sổ đỏ là gì? Điều kiện để người nhận thừa kế được sang tên sổ đỏ? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
1. Sang tên sổ đỏ là gì?
Sang tên sổ đỏ là cách gọi thông thường của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai. Việc sang tên được thực hiện khi có sự thay đổi về chủ sử dụng, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất – chẳng hạn khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, hoặc thế chấp quyền sử dụng đất.
Như vậy, khi người sử dụng đất qua đời và để lại di sản là quyền sử dụng đất cho người thừa kế, thì người thừa kế cần làm thủ tục đăng ký biến động (sang tên sổ đỏ) để xác lập quyền hợp pháp của mình.
2. Điều kiện để người nhận thừa kế được sang tên sổ đỏ
Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người nhận thừa kế chỉ được thực hiện việc sang tên sổ đỏ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện để thực hiện quyền của người sử dụng đất, được quy định đối với các hành vi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; hoặc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Theo đó, khả năng sang tên sổ đỏ của người nhận thừa kế phụ thuộc vào việc thửa đất và quyền sử dụng đất có đáp ứng các điều kiện cụ thể được nêu tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, như sau:
“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.
3. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:
a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;
b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;
c) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.
4. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
5. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
6. Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây:
a) Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;
b) Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;
c) Vốn đầu tư;
d) Thời hạn sử dụng đất;
đ) Tiến độ sử dụng đất.
7. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
8. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:
a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.”
Theo đó, người nhận thừa kế chỉ được thực hiện quyền (bao gồm cả sang tên sổ đỏ) khi:
Thửa đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ;
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, phong tỏa để thi hành án;
Đất còn trong thời hạn sử dụng;
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.
Lưu ý:
Khi người nhận thừa kế thực hiện sang tên sổ đỏ, cần lưu ý rằng trong trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp, người nhận thừa kế phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật Đất đai.
Người nhận thừa kế chỉ được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, thì phải hoàn tất nghĩa vụ này trước khi thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
[EN]
Consulted by: Lawyer Bui Thi Nhung
The article discusses the content related to what it means to transfer the land use rights certificate (red book)? What are the conditions for the heir to transfer the land use rights certificate? This is answered by Tuyet Nhung Bui Law Firm for reference purposes.
1. What is transferring the land use right certificate (sổ đỏ)?
Transferring the land use right certificate (sổ đỏ) is a common term used by the public to refer to the procedure of registering changes in land use rights at the land registration authority. The transfer is carried out when there is a change in the user or owner of the property attached to the land – for example, in cases of transfer, donation, inheritance, or mortgaging land use rights.
Thus, when a land user passes away and leaves behind an inheritance of land use rights to an heir, the heir needs to carry out the registration procedure for changes (transferring the land use right certificate) to establish their legal rights.
2. Conditions for the heir to transfer the land use right certificate
According to Article 45 of the Land Law 2024, the heir can only carry out the transfer of the land use right certificate if they meet all the conditions to exercise the rights of a land user, as stipulated for
“Article 45. Conditions for exercising the rights to transfer, assign, lease, sublease, inherit, donate land use rights; mortgage, contribute capital with land use rights; receive transfer, receive donation of land use rights
1. Land users may exercise the rights to transfer, assign, lease, sublease, inherit, donate land use rights; mortgage, contribute capital with land use rights when they meet the following conditions:
a) Have a Certificate of land use rights or a Certificate of ownership of housing and land use rights or a Certificate of land use rights, ownership of housing and other assets attached to the land or a Certificate of land use rights, ownership of assets attached to the land, except in cases of inheriting land use rights, converting agricultural land when consolidating, changing plots, donating land use rights to the State, the community, and in cases specified in Clause 7 of Article 124 and Point a of Clause 4 of Article 127 of this Law;
b) The land is not in dispute or the dispute has been resolved by a competent state authority, a judgment, decision of the Court, decision or ruling of the Arbitration that has taken legal effect;
c) The land use rights are not subject to seizure, or other measures to ensure the enforcement of judgments according to the provisions of civil enforcement law;
d) Within the land use term;
dd) The land use rights are not subject to temporary emergency measures according to the provisions of the law.
2. In cases where the investor transfers land use rights that have technical infrastructure in real estate projects, in addition to the conditions specified in Clause 1 of this Article, they must also meet other conditions according to the provisions of the Law on Real Estate Business, the Law on Housing.
3. Land users when exercising the rights to transfer, assign, lease, sublease, inherit, donate land use rights; mortgage, contribute capital with land use rights must also meet the conditions according to the following cases:
a) In the case of buying and selling assets attached to the land, the right to lease in the land lease contract leased by the State with annual land rent, they must meet the conditions specified in Article 46 of this Law;
b) In the case of converting agricultural land use rights, they must meet the conditions specified in Article 47 of this Law;
c) In the case of exercising land use rights of individuals who are ethnic minorities assigned land, leased land according to the provisions of Clause 3 of Article 16 of this Law, they must meet the conditions specified in Article 48 of this Law.
4. In the case of inheriting land use rights, the heir may exercise the rights when having a Certificate of land use rights or a Certificate of ownership of housing and land use rights or a Certificate of land use rights, ownership of housing and other assets attached to the land or a Certificate of land use rights, ownership of assets attached to the land or meeting the conditions for granting a Certificate of land use rights, ownership of assets attached to the land according to the provisions of this Law.
5. In cases where the land user is allowed to delay the performance of financial obligations or is allowed to defer financial obligations, they must complete the financial obligations before exercising the rights to transfer, assign, lease, sublease, donate land use rights, mortgage, contribute capital with land use rights.
6. Economic organizations receiving the transfer of agricultural land use rights must have an agricultural land use plan approved by the district-level People’s Committee. The agricultural land use plan must include the following main contents:
a) Location, area, purpose of land use;
b) Agricultural production and business plan;
c) Investment capital;
d) Land use term;
dd) Progress of land use.
7. Individuals who do not directly engage in agricultural production receiving the transfer or donation of rice land use rights beyond the limit specified in Article 176 of this Law must establish an economic organization and have a rice land use plan including the contents according to the provisions of Clause 6 of this Article and be approved by the district-level People’s Committee, except in cases where the recipient of the donation is an heir.
8. Cases not allowed to receive the transfer or donation of land use rights are specified as follows:
a) Economic organizations are not allowed to receive the transfer of land use rights for protective forests, special-use forests from individuals, except in cases where the land use purpose is changed according to the approved land use planning and plan;
b) Individuals not residing in the protective forest area, special-use forest are not allowed to receive the transfer or donation of residential land and other land in the protective forest area, in strictly protected subdivisions, ecological restoration subdivisions of that special-use forest;
c) Organizations, individuals, communities, religious organizations, religious organizations under, overseas Vietnamese, economic organizations with foreign investment capital that the law does not permit to receive the transfer or donation of land use rights.”
Accordingly, the heir can only exercise their rights (including transferring the land use certificate) when:
The land has a Land Use Rights Certificate (red book) or meets the conditions to be granted a red book;
The land is not in dispute or the dispute has been resolved by a competent authority with a legally effective judgment or decision;
The land use rights are not subject to seizure or freezing for enforcement of a judgment;
The land is still within the usage period;
The land use rights are not subject to temporary emergency measures as prescribed by law.
The land is not in dispute or the dispute has been resolved by a competent authority with a legally effective judgment or decision;
The land use rights are not subject to seizure or freezing for enforcement of a judgment;
The land is still within the usage period;
The land use rights are not subject to temporary emergency measures as prescribed by law.
Note:
– When the heir carries out the transfer of the land use certificate, it should be noted that in the case of inheriting agricultural land use rights, the heir must ensure compliance with the conditions specified in Article 47 of the Land Law.
– The heir can only exercise their rights when they have a Land Use Rights Certificate, a Certificate of Ownership of Housing and Land Use Rights, a Certificate of Land Use Rights, Ownership of Housing and Other Assets Attached to the Land, a Certificate of Land Use Rights and Ownership of Assets Attached to the Land, or meet the conditions to be granted a Certificate as prescribed by the Land Law.
– In cases where the land user is allowed to defer financial obligations or has financial obligations recorded as debts, they must fulfill these obligations before exercising rights such as conversion, transfer, lease, sublease, donation, mortgage, or contributing capital using land use rights.
TUYẾT NHUNG LAW cung cấp đội ngũ luật sư tư vấn giàu kinh nghiệm trong các lĩnh vực pháp luật. Liên hệ tư vấn các vấn pháp luật, vui lòng liên hệ theo số điện thoại 0975.982.169 hoặc qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.