Bài viết này đề cập đến nội dung liên quan đến Thừa kế quyền sử dụng đất và điều kiện để thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất Đai 2024 có hiệu lực ngày 01/01/2025 dùng để tham khảo.
1. Thừa kế quyền sử dụng đất là gì?
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người đã qua đời sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật, tuân theo Bộ luật dân sự và các quy định về đất đai. Theo quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai hiện hành, thừa kế được coi là một quan hệ xã hội và quyền sử dụng đất được xem là một phần của di sản thừa kế. Thực chất, quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, được hạn chế về phạm vi và chủ thể thực hiện. Chỉ những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc có nghĩa vụ kinh tế trực tiếp mới có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua thừa kế. Người thừa kế không phải chịu thuế thu nhập từ việc nhận quyền sử dụng đất.
2. Điều kiện thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất?
Người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:
Điều kiện 1: Giấy chúng nhận quyền sử dụng đất:
Điều kiện về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 45 Luật đất đai năm 2024: “Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và trường hợp Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.”
Mặc dù Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện hình thức quan trọng, nhưng không phải khi có giấy chứng nhận mới được chia thừa kế nhà đất.
Dựa vào Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, việc xác định quyền sử dụng đất là di sản được thực hiện như sau:
Đối với đất mà người sở hữu đã qua đời để lại và người đó đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đó được coi là di sản.
Đối với trường hợp đất mà người sở hữu đã qua đời để lại và người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đó cũng được xem là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
Trong trường hợp người sở hữu đã qua đời để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhưng có di sản như nhà ở, công trình kiến trúc khác gắn liền với đất và có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì được phân biệt như sau:
Nếu đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa có Giấy chứng nhận (đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận), thì Tòa án sẽ giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.
Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Tòa án sẽ giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.
Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp và di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Tòa án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
Do đó, cho dù đất vẫn chưa có sổ đỏ, sổ hồng, nhưng nếu quyền sử dụng đất được xác định là di sản, thì vẫn có thể chia di sản thừa kế theo quy định.
Ảnh minh hoạ
Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp:
Đất không có tranh chấp đề cập đến trạng thái khi không có bất kỳ tranh chấp nào giữa các bên sử dụng đất (cá nhân, tổ chức) về việc xác định người có quyền sử dụng đất hợp pháp cho diện tích đó, hoặc về mục đích sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Đồng thời, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ không tiếp nhận đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đó.
Để xác định xem đất có bị tranh chấp hay không, các cá nhân, tổ chức có thể tìm hiểu thông tin từ các nguồn thực tế hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước cung cấp dữ liệu về đất.
Ngoài ra, cơ quan Nhà nước khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất cũng phải kiểm tra tình trạng đất có tranh chấp thông qua các giấy tờ, hồ sơ liên quan.
Các văn bản như thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, khai nhận di sản thừa kế cũng cần phải được công bố công khai trong vòng 15 ngày tại trụ sở UBND phường, xã để xác định xem quyền sử dụng đất cho thừa kế có tranh chấp hay không. Việc tiến hành các thủ tục nhận thừa kế sẽ tạm ngưng cho đến khi các tranh chấp liên quan được giải quyết xong.
Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên nhằm đảm bảo việc thi hành án:
Kê biên là biện pháp cưỡng chế của Nhà nước nhằm đảm bảo việc thi hành án trong lĩnh vực tư pháp khi chủ thể có nghĩa vụ về tài sản không tự nguyện thực hiện.
Khi quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền thừa kế.
Hạn chế này chỉ có hiệu lực trong thời gian tài sản đang bị kê biên, sau khi đã giải tỏa kê biên, quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất sẽ được phục hồi và tiếp tục được thực hiện.
Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất:
Người sử dụng đất được phép sử dụng đất trong một khoảng thời gian nhất định. Việc xác định thời hạn này dựa vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ liên quan. Người nhận thừa kế sẽ được quyền sử dụng đất trong thời gian còn lại. Đồng thời, việc thừa kế quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm được ghi nhận trên sổ địa chính.
Điều kiện 5: Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời:
Khi bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, người sử dụng đất sẽ bị hạn chế quyền thừa kế.
3. Chia thừa kế quyền sử dụng đất?
Theo pháp luật dân sự Việt Nam, có hai loại thừa kế: thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật cụ thể như sau:
Chia thừa kế theo di chúc được quy định trong Điều 624 của Bộ luật Dân sự 2015. Di chúc là biểu hiện ý chí của cá nhân để chuyển tài sản sau khi qua đời. Người lập di chúc có quyền chỉ định người thừa kế, phân chia tài sản, dành phần tài sản để di tặng hoặc thờ cúng, giao nghĩa vụ và chỉ định người giữ di chúc, quản lý di sản và phân chia di sản. Nếu di chúc hợp pháp, việc chia thừa kế sẽ tuân theo nội dung di chúc. Tuy nhiên, nếu có người hưởng di sản không phụ thuộc vào di chúc theo quy định, thì di sản sẽ được chia lại để bảo đảm quyền lợi của người thừa kế.
Chia thừa kế theo pháp luật, được quy định trong Điều 649 của Bộ luật Dân sự 2015, là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định. Theo đó, thừa kế theo pháp luật sẽ chia đều cho những người thừa kế cùng hàng, và những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước. Nếu con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng thời điểm với người để lại di sản, thì cháu sẽ được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống. Nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng thời điểm với người để lại di sản, thì chắt sẽ được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực Đất Đai. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án về Đất Đai, vui lòng liên hệ số điện thoại hotline: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.