Dự án xây dựng nhà ở cần đáp ứng yêu cầu gì?

Căn cứ Điều 33 Luật Nhà ở 2023 quy định về yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, theo đó, mọi dự án khi triển khai đều phải tuân thủ nghiêm ngặt và đầy đủ các yêu cầu chung như sau:

1.1. Bảo đảm phù hợp với chương trình phát triển nhà ở và quy hoạch đã được phê duyệt

• Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, tuân thủ nội dung của chủ trương đầu tư đã được quyết định hoặc chấp thuận và đáp ứng yêu cầu quy định tại Điều 5 của Luật Nhà ở 2023; triển khai thực hiện theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
• Điều này có nghĩa là, chủ đầu tư không thể tùy tiện triển khai dự án tại bất kỳ vị trí nào hoặc với quy mô bất kỳ, mà phải căn cứ vào định hướng phát triển chung của địa phương. Đồng thời, dự án còn phải tuân thủ nội dung chủ trương đầu tư đã được quyết định hoặc chấp thuận và triển khai theo đúng quy hoạch chi tiết đã phê duyệt.

1.2. Quy định về phân chia dự án thành phần và phân kỳ đầu tư

• Việc phân chia các dự án thành phần (nếu có), phân kỳ đầu tư phải được xác định trong chủ trương đầu tư, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, quyết định đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đầu tư công, pháp luật về xây dựng.
• Như vậy, chủ đầu tư không được tùy tiện thay đổi tiến độ hay quy mô phân kỳ nếu chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

1.3. Quy định về tên gọi dự án và các khu vực trong dự án

• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các khu vực trong dự án phải được đặt tên bằng tiếng Việt. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đặt tên bằng tiếng Việt.
• Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có nhu cầu đặt tên dự án, tên các khu vực trong dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, tên tiếng nước ngoài sau.
• Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được nêu trong chủ trương đầu tư hoặc nội dung dự án đã được phê duyệt, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.
• Đối với dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, nhà ở tái định cư, việc đặt tên bằng tiếng Việt là điều kiện bắt buộc. Trong khi đó, đối với dự án nhà ở thương mại hoặc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư có thể đặt thêm tên bằng tiếng nước ngoài, nhưng tên tiếng Việt phải được ghi trước, tên tiếng nước ngoài ghi sau.
• Tên dự án này phải được ghi nhận trong chủ trương đầu tư hoặc nội dung dự án đã được phê duyệt và sử dụng thống nhất trong suốt quá trình đầu tư, quản lý, vận hành.

1.4. Thực hiện đầy đủ nội dung dự án đã được phê duyệt

• Nội dung dự án đã được phê duyệt phải được chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thực hiện đầy đủ.
• Trường hợp điều chỉnh nội dung dự án mà phải điều chỉnh chủ trương đầu tư thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật trước khi điều chỉnh nội dung dự án.
• Chủ đầu tư có nghĩa vụ thực hiện đúng, đầy đủ các nội dung đó. Trong trường hợp cần điều chỉnh nội dung dự án và sự điều chỉnh này làm thay đổi chủ trương đầu tư ban đầu, chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư trước.

1.5. Yêu cầu về nghiệm thu, bàn giao công trình và bảo đảm an toàn

• Việc nghiệm thu, bàn giao nhà ở, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo dự án phải được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Bảo đảm chất lượng, an toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, sử dụng công trình, yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy và bảo vệ môi trường.
• Tại khu vực chịu ảnh hưởng của biến đổi khí hậu thì còn phải đáp ứng yêu cầu về phòng, chống thiên tai và ứng phó với biến đổi khí hậu theo quy định của pháp luật.
• Khi công trình xây dựng hoàn thành, việc nghiệm thu, bàn giao nhà ở, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phải được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về xây dựng và các văn bản pháp luật liên quan. Chất lượng công trình, sự an toàn trong xây dựng, vận hành, khai thác, yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường phải được bảo đảm tuyệt đối. Đặc biệt, đối với các dự án nằm trong khu vực có nguy cơ chịu ảnh hưởng của biến đổi khí hậu, chủ đầu tư còn phải đáp ứng thêm các yêu cầu về phòng, chống thiên tai và ứng phó biến đổi khí hậu.

1.6. Khuyến khích áp dụng công nghệ mới, tiết kiệm năng lượng và phát triển bền vững

• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở có áp dụng công nghệ tiết kiệm năng lượng, tiết kiệm tài nguyên, công trình xanh hoặc đô thị thông minh thì phải đáp ứng yêu cầu, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật.
• Đối với nhà chung cư thì còn phải thiết kế lắp đặt hệ thống hạ tầng viễn thông, thông tin theo quy định của pháp luật.
• Do đó, trước khi khởi động bất kỳ dự án nào, chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng, tuân thủ đầy đủ các yêu cầu này, nhằm hạn chế rủi ro pháp lý, bảo đảm quyền lợi của mình cũng như lợi ích hợp pháp của người dân và xã hội.

Căn cứ điểm d Khoản 1 Điều 33 Luật Nhà ở 2023, pháp luật đã quy định rất rõ ràng về nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc tuân thủ nội dung dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được phê duyệt. Cụ thể:

• Chủ đầu tư không được thay đổi tùy tiện khi chưa có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước.
• Nếu tự ý thay đổi, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, thậm chí bị đình chỉ dự án.
• Chủ đầu tư có quyền đề xuất điều chỉnh dự án, nhưng việc điều chỉnh không phải là quyền tự do, mà phải tuân thủ đúng quy trình pháp lý.
• Chủ đầu tư không được thay đổi tùy tiện khi chưa có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc tự ý thay đổi nội dung dự án có thể làm ảnh hưởng đến quy hoạch xây dựng, trật tự quản lý đô thị, quyền lợi của khách hàng và lợi ích công cộng.
• Nếu tự ý thay đổi, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, thậm chí bị đình chỉ dự án. Đây là chế tài nhằm đảm bảo tính minh bạch, nghiêm minh trong quản lý đầu tư xây dựng nhà ở.
• Trong trường hợp thay đổi nội dung dẫn đến thay đổi chủ trương đầu tư, chủ đầu tư phải tiến hành thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư trước, sau đó mới được thực hiện điều chỉnh nội dung dự án. Nếu chỉ thay đổi ở mức độ kỹ thuật, không làm ảnh hưởng đến các tiêu chí của chủ trương đầu tư, thì chủ đầu tư vẫn phải báo cáo, xin phép điều chỉnh dự án và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

Tóm lại: Chủ đầu tư được quyền thay đổi nội dung dự án, nhưng phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo quy định pháp luật. Mọi sự thay đổi đều phải được cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận, đặc biệt là với những dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư.

According to Article 33 of the Housing Law, which stipulates the requirements for investment projects in housing construction, all projects must strictly and fully comply with the following general requirements:

• It must be in accordance with the approved provincial housing development program and plan, comply with the content of the investment policy that has been decided or approved, and meet the requirements specified in Article 5 of the Investment Law 2023; implementation must follow the detailed planning that has been approved.

• This means that investors cannot arbitrarily implement projects at any location or with any scale, but must base their actions on the general development orientation of the locality. At the same time, the project must also comply with the content of the investment policy that has been decided or approved and be implemented according to the approved detailed planning.

• The division of component projects (if any) and investment phases must be specified in the investment policy, feasibility study report for construction investment, and construction investment decision according to the regulations of the investment law, public investment law, and construction law.

• Thus, investors are not allowed to arbitrarily change the schedule or scale of the phases without the approval of the competent authority.

• Investment projects for housing construction and areas within the project must be named in Vietnamese. For social housing projects, housing for the armed forces, and housing for resettlement, the project investor must name them in Vietnamese.

• In cases where the investor of a commercial housing construction project or a project for the renovation and reconstruction of apartment buildings wishes to name the project or areas within the project in a foreign language, the full name in Vietnamese must be written first, followed by the name in a foreign language.

• The project name and the names of areas within the project must be stated in the investment policy or the content of the project that has been approved, and must be used throughout the investment construction and management process after the construction investment is completed.

• For social housing projects, housing for the armed forces, and resettlement housing, naming in Vietnamese is mandatory. Meanwhile, for commercial housing projects or projects for the renovation and reconstruction of apartment buildings, investors may add names in a foreign language, but the Vietnamese name must be written first, followed by the foreign name.

• This project name must be recorded in the investment policy or the content of the project that has been approved and used consistently throughout the investment, management, and operation process.

• The content of the project that has been approved must be fully implemented by the investor of the housing construction investment project.

• In cases where the content of the project is adjusted and it requires an adjustment of the investment policy, the investor must carry out the procedures for adjusting the investment policy according to the law before adjusting the content of the project.

• The investor is obligated to implement all those contents correctly and fully. In cases where it is necessary to adjust the content of the project and this adjustment changes the original investment policy, the investor must carry out the procedures for adjusting the investment policy first.

• The acceptance and handover of housing, technical infrastructure, and social infrastructure according to the project must be carried out in accordance with the provisions of the Housing Law 2023, the construction law, and other relevant legal regulations.

• Ensuring quality and safety in construction, operation, exploitation, and use of works, as well as requirements for fire prevention, firefighting, and environmental protection.

• In areas affected by climate change, it must also meet the requirements for disaster prevention and response to climate change according to legal regulations.

• When the construction works are completed, the acceptance and handover of housing, technical infrastructure, and social infrastructure must be carried out according to the provisions of the Housing Law, construction law, and relevant legal documents. The quality of the works, safety in construction, operation, and exploitation, as well as requirements for fire prevention, firefighting, and environmental protection must be absolutely ensured. Especially for projects located in areas at risk of being affected by climate change, the investor must also meet additional requirements for disaster prevention and response to climate change.

• Housing construction investment projects that apply energy-saving technology, resource-saving solutions, green buildings, or smart cities must comply with requirements, standards, and technical regulations in accordance with the law.

• For apartment buildings, it is also mandatory to design and install telecommunications and information infrastructure systems in accordance with the law.

• Therefore, before starting any project, the investor needs to carefully study and fully comply with these requirements in order to minimize legal risks, ensure their own rights, as well as the legitimate interests of citizens and society.

According to Point d, Clause 1, Article 33 of the Housing Law, the law clearly stipulates the investor’s obligation to comply with the content of the housing construction investment project that has been approved. Specifically:

“The content of the project that has been approved must be fully implemented by the investor of the housing construction investment project; in cases where the adjustment of the project content requires an adjustment of the investment policy, the investor must carry out the procedures for adjusting the investment policy according to the law before adjusting the project content.”

• The investor is not allowed to arbitrarily change the project without written approval from the competent state authority.

• If the investor makes unauthorized changes, they may be administratively sanctioned and even have the project suspended.

• The investor has the right to propose project adjustments, but this adjustment is not a free right; it must strictly comply with the legal procedure.

• Unauthorized changes without approval from the competent state authority may affect construction planning, urban management order, customer rights, and public interests.

• If the investor makes unauthorized changes, they may be administratively sanctioned and even have the project suspended. This sanction is intended to ensure transparency and strictness in the management of housing construction investment.

• In cases where changes to the project content lead to changes in the investment policy, the investor must first carry out the procedures for adjusting the investment policy before adjusting the project content. If the changes are only technical and do not affect the criteria of the investment policy, the investor must still report, request permission to adjust the project, and obtain approval from the competent authority.

In conclusion: The investor has the right to change the project content, but must carry out the adjustment procedures in accordance with the law. All changes must be reviewed and approved by the competent authority, especially for projects that have already been approved with an investment policy.

TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.