Joint ownership?

This article addresses the legal content related to joint ownership, including the management, use, and disposition of joint property. It will clarify the principles of dividing joint property and the termination of joint ownership for reference purposes.

1. What is joint ownership?

Theo Điều 207 của Bộ luật Dân sự 2015, sở hữu chung được hiểu là quyền sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản và được phân loại thành hai dạng: sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.

Sở hữu chung theo phần	Sở hữu chung hợp nhất
Phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình.	Phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.
Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015	Điều 210 Bộ luật Dân sự 2015

Một số trường hợp sở hữu chung đặc biệt bao gồm:

Sở hữu chung của cộng đồng: Sở hữu chung của cộng đồng là quyền sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và các cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được tạo ra theo tập quán, do các thành viên trong cộng đồng cùng đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật, nhằm mục đích đáp ứng lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng. Các thành viên trong cộng đồng cùng quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc tập quán, với mục đích vì lợi ích chung của cộng đồng, nhưng không vi phạm điều cấm của luật và không trái với đạo đức xã hội. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất, không thể phân chia (Điều 211 Bộ luật Dân sự 2015).

Sở hữu chung của các thành viên trong gia đình: Tài sản của các thành viên trong gia đình cùng chung sống bao gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập và các tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và các luật liên quan khác. Việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện thông qua thỏa thuận. Đối với việc định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, hoặc tài sản là nguồn thu nhập chính của gia đình, cần có sự đồng thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có đủ năng lực hành vi dân sự, trừ khi có quy định khác của pháp luật. Nếu không đạt được thỏa thuận, sẽ áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định trong Bộ luật này và các luật liên quan khác, trừ trường hợp sở hữu chung của vợ chồng (Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015).

Sở hữu chung của vợ chồng: Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất nhưng có thể phân chia. Vợ chồng cùng nhau tạo lập và phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung. Vợ chồng có thể thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.Tài sản chung của vợ chồng có thể được phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.Nếu vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, thì việc áp dụng chế độ tài sản chung của vợ chồng sẽ tuân theo thỏa thuận đó (Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015).

Sở hữu chung trong nhà chung cư: Phần diện tích, trang thiết bị và các tài sản dùng chung trong nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất của tất cả các chủ sở hữu căn hộ trong tòa nhà và không được phân chia, trừ khi luật có quy định khác hoặc tất cả các chủ sở hữu có thỏa thuận khác. Các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng các tài sản nêu tại khoản 1 Điều này, trừ khi luật có quy định khác hoặc có thỏa thuận khác. Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy, quyền của các chủ sở hữu căn hộ sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật (Điều 214 Bộ luật Dân sự 2015).

Sở hữu chung hỗn hợp: Sở hữu chung hỗn hợp là quyền sở hữu đối với tài sản được hình thành từ vốn góp của các chủ sở hữu thuộc các thành phần kinh tế khác nhau để sản xuất, kinh doanh và thu lợi nhuận. Tài sản được tạo ra từ nguồn vốn góp, lợi nhuận hợp pháp thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật đều thuộc sở hữu chung hỗn hợp. Việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung hỗn hợp phải tuân theo quy định tại Điều 209 của Bộ luật này và các quy định pháp luật liên quan đến góp vốn, tổ chức, hoạt động sản xuất, kinh doanh, quản lý, điều hành, trách nhiệm về tài sản và phân chia lợi nhuận (Điều 215 Bộ luật Dân sự 2015).

[EN]

According to Article 207 of the 2015 Civil Code, joint ownership is understood as the ownership of property by multiple entities and is classified into two types: joint ownership by shares and joint ownership in common.

Joint ownership by shares	Joint ownership in common
The share of ownership of each owner is determined with respect to the jointly owned property. They have rights and obligations related to the jointly owned property in proportion to their share of ownership.	The share of ownership of each joint owner is not specified with respect to the jointly owned property. They have equal rights and obligations concerning the jointly owned property.
Article 209 of the 2015 Civil Code	Article 210 of the 2015 Civil Code

Community joint ownership: Community joint ownership refers to the ownership by clans, villages, hamlets, communities, religious groups, and other residential communities of property created according to customs, contributed, donated, or received from other sources in accordance with legal regulations, aimed at serving the legitimate common interests of the community. Members of the community jointly manage, use, and dispose of the common property according to agreements or customs, for the benefit of the community, while complying with legal prohibitions and societal ethics. Community property is undivided and cannot be split (Article 211 of the 2015 Civil Code).

Joint ownership among family members: Property owned by family members living together includes assets contributed by members, jointly created, and other property whose ownership is established according to the provisions of this Code and related laws. The possession, use, and disposal of joint family property are carried out through agreements. For the disposal of real estate, registered movable property, or property that is the main source of family income, the consent of all adult family members with full legal capacity is required, unless otherwise stipulated by law. If an agreement cannot be reached, the provisions on joint ownership by shares as specified in this Code and related laws will apply, except for joint ownership between spouses (Article 212 of the 2015 Civil Code).

Joint ownership of spouses: Joint ownership between spouses is a form of joint ownership that is indivisible but can be divided. Spouses jointly create and develop a common asset base and have equal rights in possessing, using, and disposing of the joint property. Spouses may agree or authorize each other in managing, using, and disposing of the joint property. The joint property of spouses can be divided according to an agreement or by court decision. If spouses choose a property regime based on an agreement under the law on marriage and family, the application of the joint property regime will follow that agreement (Article 213 of the 2015 Civil Code).

Joint ownership in a condominium: The areas, equipment, and other common property in a condominium, as specified by the Housing Law, are held as undivided joint ownership by all the apartment owners in the building and cannot be divided, unless otherwise provided by law or agreed upon by all owners. Condominium owners have equal rights and obligations in managing and using the properties mentioned in paragraph 1 of this Article, except where otherwise stipulated by law or agreed upon. In the event of the destruction of the condominium, the rights of the apartment owners will be governed by legal provisions (Article 214 of the 2015 Civil Code).

Mixed joint ownership: Mixed joint ownership refers to the ownership of property created from the capital contributions of owners from different economic sectors for the purpose of production, business, and profit. Property generated from capital contributions, legal profits earned from production or business activities, or from other sources in accordance with legal regulations falls under mixed joint ownership. The possession, use, and disposition of mixed joint ownership property must comply with the provisions of Article 209 of this Code and related legal regulations concerning capital contributions, organization, production, business activities, management, administration, asset responsibilities, and profit distribution (Article 215 of the 2015 Civil Code).

2. Management, use, and disposition of joint property?

Điều 216 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quản lý tài sản chung như sau: Các chủ sở hữu chung sẽ cùng quản lý tài sản chung theo nguyên tắc nhất trí, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc quy định của pháp luật khác.

Điều 217 Bộ luật dân sự 2015 quy định về sử dụng tài sản chung như sau: Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi và lợi tức từ tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ khi có thỏa thuận khác hoặc pháp luật quy định khác.

Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi và lợi tức từ tài sản chung, trừ khi có thỏa thuận khác.

Điều 218. Bộ luật dân sự 2015 quy định về định đoạt tài sản chung như sau: Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất phải được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

Nếu một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình, các chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản và 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán, nếu không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó có quyền bán cho người khác. Thông báo phải bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung. Trong trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua, các chủ sở hữu chung theo phần có quyền yêu cầu Tòa án chuyển quyền và nghĩa vụ của người mua cho mình và bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại trong thời hạn 03 tháng kể từ khi phát hiện vi phạm.

Nếu một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người đó chết mà không có người thừa kế, phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc về các chủ sở hữu chung còn lại.

Nếu một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người đó chết mà không có người thừa kế, phần quyền sở hữu đó thuộc về các chủ sở hữu chung còn lại.

Nếu tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung, việc xác lập quyền sở hữu sẽ theo quy định về xác lập quyền sở hữu đối với tài sản vô chủ, tài sản không xác định được chủ sở hữu.

[EN]

Article 216 of the Civil Code 2015 stipulates the management of common property as follows:

Common owners shall jointly manage the common property based on the principle of consensus, unless otherwise agreed or provided by law.

Article 217 of the Civil Code 2015 provides regulations on the use of common property as follows:

Each co-owner with a share has the right to exploit the utility, and enjoy the benefits and income from the common property in proportion to their share of ownership, unless otherwise agreed or stipulated by law.

Joint owners have equal rights to exploit the utility, and enjoy the benefits and income from the common property, unless otherwise agreed.

Article 218 of the Civil Code 2015 provides regulations on the disposition of common property as follows:

Each co-owner with a share has the right to dispose of their portion of ownership. The disposition of joint property must be carried out according to the agreement of the co-owners or in accordance with legal provisions.

If a co-owner with a share sells their portion of ownership, other co-owners have the right of first refusal. Within 3 months for real estate and 1 month for personal property, from the date the other co-owners receive notice of the sale and its conditions, if no co-owner purchases the property, the selling co-owner may sell it to another party. The notice must be in writing, and the sale conditions offered to the other co-owners must be the same as those offered to non-co-owners. In the event of a violation of the right of first refusal, co-owners with shares have the right to request the court to transfer the buyer’s rights and obligations to them, and the at-fault party must compensate for damages within 3 months from the date the violation is discovered.

If one of the co-owners of real estate relinquishes their share of ownership or dies without an heir, that share of ownership will belong to the State, except in cases of community ownership, where it will belong to the remaining co-owners.

If one of the co-owners of personal property relinquishes their share of ownership or dies without an heir, that share of ownership will belong to the remaining co-owners.

If all the co-owners relinquish their ownership rights to the joint property, the establishment of ownership will be governed by the regulations concerning the establishment of ownership for ownerless property or property with an undetermined owner.

3. Principles of dividing joint property?

Theo quy định tại Điều 219 Bộ luật dân sự 2015 quy định về chia tài sản thuộc sở hữu chung như sau:

Trong trường hợp sở hữu chung có thể chia được, mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung. Nếu việc duy trì tình trạng sở hữu chung phải tuân theo thời hạn thỏa thuận giữa các chủ sở hữu chung hoặc quy định của pháp luật, thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó. Nếu tài sản chung không thể chia bằng hiện vật, chủ sở hữu chung yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ khi các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.

Nếu có người yêu cầu một trong các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán mà chủ sở hữu chung đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán, thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung và tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ khi pháp luật có quy định khác. Trong trường hợp không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia bị phản đối bởi các chủ sở hữu chung còn lại, người có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

[EN]

According to Article 219 of the Civil Code 2015, the regulations on the division of jointly owned property are as follows:

In cases where joint ownership can be divided, each co-owner has the right to request the division of the jointly owned property. If maintaining the status of joint ownership must follow a time period agreed upon by the co-owners or stipulated by law, then each co-owner can only request the division of the property after that period has expired. If the jointly owned property cannot be physically divided, the co-owner requesting the division has the right to sell their share of ownership, unless the co-owners have a different agreement.

If someone requests that one of the co-owners fulfill a payment obligation and that co-owner does not have personal assets or their personal assets are insufficient for the payment, the requester has the right to demand the division of the jointly owned property and participate in the division process, unless otherwise provided by law. If the share of ownership cannot be physically divided or if the division is opposed by the remaining co-owners, the entitled person can request that the obligated party sell their share of ownership to fulfill the payment obligation.

4. Termination of joint ownership?

Theo quy định tại Điều 220 Bộ luật dân sự 2015 quy định sở hữu chung sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

+ Tài sản chung đã được chia.

+ Một trong các chủ sở hữu chung nhận toàn bộ tài sản chung.

+ Tài sản chung không còn tồn tại.

+ Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

[EN]

According to Article 220 of the Civil Code 2015, joint ownership will terminate in the following cases:

The jointly owned property has been divided.

One of the co-owners receives the entire jointly owned property.

The jointly owned property no longer exists.

Other cases as prescribed by law.

TUYET NHUNG LAW provides a team of professional and experienced lawyers handling real-life civil cases. Contact us to consult and invite lawyers to protect your legal rights and interests in civil cases at court. Please call our hotline: 0975.982.169 or send a request via email to lienhe@tuyetnhunglaw.vn for support.