Bài viết đề cập đến nội dung liên quan đến Điều kiện trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở là gì? Khi nào chủ đầu tư được bàn giao nhà ở cho khách hàng? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùigiải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
1. Điều kiện trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở là gì?
Theo Điều 35 Luật Nhà ở 2023, để trở thành chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các tổ chức, doanh nghiệp cần đáp ứng những điều kiện cụ thể sau:
1.1. Đối tượng được làm chủ đầu tư dự án nhà ở Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có thể là:
Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã (bao gồm cả tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài) được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam. Các tổ chức này phải có chức năng kinh doanh bất động sản và đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định.
Tổ chức đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn quy định tại khoản 5 Điều 112, khoản 1 Điều 113 Luật Nhà ở 2023, đồng thời bảo đảm các điều kiện tại khoản 3 Điều 35 Luật Nhà ở 2023.
1.2. Điều kiện đối với doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản
Để được phê duyệt làm chủ đầu tư dự án nhà ở, doanh nghiệp, hợp tác xã cần đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
Có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Có quyền sử dụng đất để thực hiện đối với từng loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này hoặc được giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai.
Có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật. Năng lực này được thể hiện qua hồ sơ năng lực, dự án đã thực hiện, đội ngũ nhân sự, kinh nghiệm trong quản lý, xây dựng và kinh doanh bất động sản.
1.3. Điều kiện đối với tổ chức được giao vốn đầu tư xây dựng nhà ở
Đối với trường hợp tổ chức sử dụng nguồn vốn ngân sách hoặc vốn khác do Nhà nước giao quản lý:
Chủ đầu tư phải là tổ chức được người có thẩm quyền giao quản lý và sử dụng vốn để thực hiện dự án.
Tổ chức này chịu trách nhiệm trước pháp luật và cơ quan quản lý nhà nước về việc sử dụng nguồn vốn đúng mục đích, hiệu quả.
1.4. Nguyên tắc lựa chọn chủ đầu tư
Căn cứ từng loại hình dự án (dự án nhà ở thương mại, dự án tái định cư, dự án nhà ở xã hội…), việc lựa chọn chủ đầu tư phải tuân thủ đồng thời các quy định tại Điều 35 Luật Nhà ở 2023 và các quy định pháp luật liên quan khác, đặc biệt là Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản.
Như vậy, điều kiện trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở không chỉ dừng lại ở việc có giấy phép đăng ký kinh doanh bất động sản, mà còn bao gồm:
Năng lực tài chính (vốn chủ sở hữu);
Quyền sử dụng đất hợp pháp;
Năng lực, kinh nghiệm triển khai dự án.
2. Khi nào chủ đầu tư được bàn giao nhà ở cho khách hàng?
Căn cứ khoản 4 Điều 37 Luật Nhà ở 2023, điều kiện bàn giao nhà ở cho khách hàng được quy định cụ thể như sau:
2.1. Điều kiện bàn giao về công trình nhà ở
Chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà ở theo đúng thiết kế đã được phê duyệt.
Lưu ý: Trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà ở đó.
2.2. Điều kiện về hạ tầng kỹ thuật
Không chỉ riêng nhà ở, toàn bộ hạ tầng kỹ thuật của khu vực (đường giao thông nội bộ, cấp thoát nước, điện, viễn thông…) cũng phải được hoàn thành và nghiệm thu theo tiến độ đã được phê duyệt trong dự án.
2.3. Điều kiện về hạ tầng xã hội
Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội (trường học, trạm y tế, khu sinh hoạt cộng đồng…) phục vụ nhu cầu ở theo chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu công trình này theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt trước khi bàn giao nhà ở.
Như vậy, chủ đầu tư chỉ được phép tiến hành bàn giao nhà ở cho khách hàng khi đồng thời bảo đảm các điều kiện sau đây:
Công trình nhà ở đã được xây dựng xong và hoàn tất việc nghiệm thu theo đúng hồ sơ thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án (điện, nước, giao thông nội bộ, viễn thông…) đã được thi công, nghiệm thu và đưa vào sử dụng theo tiến độ đã được phê duyệt.
Trường hợp dự án có yêu cầu xây dựng hạ tầng xã hội như trường học, trạm y tế, khu sinh hoạt cộng đồng… thì các công trình này cũng phải hoàn thành và được nghiệm thu đúng thời hạn.
Nếu bàn giao nhà ở dưới dạng xây thô thì bắt buộc phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài trước khi bàn giao cho khách hàng.
2.4. Điều kiện riêng đối với căn hộ chung cư
Đối với việc bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, thuê mua thì chỉ được thực hiện sau khi:
Hoàn thành nghiệm thu nhà chung cư theo thiết kế đã được phê duyệt.
Hoàn thành nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở theo đúng tiến độ đã được phê duyệt trong dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Lưu ý: Trường hợp trong dự án có quy định chủ đầu tư phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội (như trường học, trạm y tế, khu sinh hoạt cộng đồng…) phục vụ nhu cầu ở theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư thì chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu các công trình này đúng tiến độ đã được phê duyệt trước khi tiến hành bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng
Ngoài ra, trước khi thực hiện việc bàn giao căn hộ, chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ theo quy định, bao gồm:
Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư và nghiệm thu công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy đối với công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy.
Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng.
Chủ đầu tư có trách nhiệm công khai toàn bộ hồ sơ nêu trên cho người mua, thuê mua căn hộ trước khi bàn giao nhà ở. Việc bàn giao nhà ở phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.
Tóm lại, chủ đầu tư chỉ được bàn giao căn hộ chung cư khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (nếu có), đồng thời chuẩn bị và công khai đầy đủ hồ sơ pháp lý theo quy định.
Người mua, thuê mua căn hộ cần lưu ý:
Kiểm tra kỹ hồ sơ nghiệm thu, hồ sơ PCCC và các giấy tờ pháp lý liên quan.
Đối chiếu tiến độ dự án và nội dung chấp thuận đầu tư.
Yêu cầu chủ đầu tư công khai minh bạch hồ sơ trước khi ký biên bản bàn giao.
Việc nắm rõ các điều kiện này sẽ giúp khách hàng tránh rủi ro khi nhận căn hộ, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong giao dịch bất động sản.
Luật Tuyết Nhung Bùi – Hotline: 0975 982 169
[EN]
What are the conditions to become an investor in a housing project?
According to Article 35 of the Housing Law 2023, to become an investor in a housing construction project, organizations and enterprises must meet the following specific conditions:
Entities eligible to be the investor of a housing project
The investor of a housing construction project can be:
Enterprises, cooperatives, and cooperative unions (including foreign-invested economic organizations) established and operating under Vietnamese law. These organizations must have real estate business functions and meet all legal requirements.
Organizations investing in housing construction using the capital sources specified in Clause 5 of Article 112 and Clause 1 of Article 113 of the Housing Law 2023, while ensuring compliance with the conditions in Clause 3 of Article 35 of the Housing Law 2023.
Conditions for enterprises and cooperatives engaged in real estate business
To be approved as the investor of a housing project, enterprises and cooperatives must simultaneously meet the following conditions:
Have equity capital as prescribed by the law on real estate business to implement each housing construction investment project.
Have land use rights to implement each type of housing construction investment project as prescribed by this Law or be allocated land or leased land according to the provisions of the Land Law.
Have the capacity and experience to implement the housing construction investment project as prescribed by law. This capacity is demonstrated through capability profiles, completed projects, personnel, and experience in management, construction, and real estate business.
Conditions for organizations allocated capital for housing construction
In cases where organizations use state budget capital or other capital managed by the state:
The investor must be an organization assigned by a competent authority to manage and use capital to implement the project.
This organization is responsible before the law and state management agencies for using the capital for the right purpose and effectively.
Principles for selecting investors
Depending on the type of project (commercial housing project, resettlement project, social housing project, etc.), the selection of investors must comply with both the provisions of Article 35 of the Housing Law 2023 and other relevant legal regulations, especially the Land Law, Investment Law, and Real Estate Business Law.
Thus, the conditions to become an investor in a housing project not only include having a real estate business registration license but also encompass:
Financial capacity (equity capital);
Legal land use rights;
Capacity and experience in project implementation.
2. When can the investor hand over the housing to customers?
According to Clause 4 of Article 37 of the Housing Law 2023, the conditions for handing over housing to customers are specifically regulated as follows:
Conditions for handing over the housing project
The investor is only allowed to hand over housing to buyers or lease purchasers after completing the acceptance of the housing project according to the approved design.
Note: In the case of handing over unfinished housing, the entire exterior of the housing must be completed.
Conditions regarding technical infrastructure
Not only the housing but also the entire technical infrastructure of the area (internal traffic roads, water supply and drainage, electricity, telecommunications, etc.) must be completed and accepted according to the schedule approved in the project.
Conditions regarding social infrastructure
If the investor of the housing construction project must build social infrastructure (schools, health stations, community living areas, etc.) to meet the housing needs according to the investment project, these constructions must be completed and accepted according to the approved project schedule before handing over the housing.
Thus, the investor is only allowed to proceed with handing over housing to customers when simultaneously ensuring the following conditions:
The housing project has been completed and accepted according to the design documents approved by the competent authority.
The technical infrastructure systems within the project (electricity, water, internal traffic, telecommunications, etc.) have been constructed, accepted, and put into use according to the approved schedule.
In cases where the project requires the construction of social infrastructure such as schools, health stations, community living areas, etc., these constructions must also be completed and accepted on time.
If handing over housing in the form of unfinished construction, it is mandatory to complete the entire exterior before handing it over to customers.
Specific conditions for handing over apartment units
For handing over apartment units to buyers or lease purchasers, this can only be done after:
Completing the acceptance of the apartment building according to the approved design.
Completing the acceptance of the technical infrastructure of the area where the housing is located according to the approved project schedule as prescribed by the law on construction.
Note: In cases where the project stipulates that the investor must build social infrastructure (such as schools, health stations, community living areas, etc.) to meet housing needs according to the investment project approval, the investor must complete the construction and acceptance of these constructions on time before proceeding to hand over the apartment units to customers.
In addition, before handing over the apartment, the investor is responsible for preparing a complete set of documents as required, including:
– The minutes of acceptance of the completed apartment building and acceptance of social infrastructure and technical infrastructure according to the project’s schedule as prescribed by construction law.
– The written approval of the acceptance results regarding fire prevention and fighting for the apartment building as prescribed by fire prevention and fighting law.
– The notification of acceptance results from the specialized construction authority regarding the apartment building as prescribed by construction law.
– The layout drawing of the parking area prepared by the investor based on the project documents and construction design approved by the competent authority, clearly delineating the parking areas for owners and users of the apartment building (including common ownership parking spaces, car parking spaces) and public parking areas.
The investor is responsible for publicly disclosing all the above documents to buyers or leaseholders before handing over the apartment. The handover of the apartment must be documented along with the relevant legal papers related to the sale or lease of the apartment.
In summary, the investor can only hand over the apartment when the acceptance of the construction, technical infrastructure, and social infrastructure (if any) has been completed, and all legal documents have been prepared and publicly disclosed as required.
Buyers or leaseholders of the apartment should pay attention to:
– Carefully check the acceptance documents, fire prevention documents, and related legal papers.
– Compare the project progress and investment approval content.
– Request the investor to transparently disclose the documents before signing the handover minutes.
Understanding these conditions will help customers avoid risks when receiving the apartment, while also protecting their legal rights and interests in real estate transactions.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vnđể được hỗ trợ.