Mua nhà dự án: Bao giờ được cấp Sổ đỏ?

Mua nhà dự án: Bao giờ được cấp Sổ đỏ?

Theo khoản 1 Điều 9 Luật Nhà ở 2023, để được công nhận quyền sở hữu nhà ở, tổ chức hoặc cá nhân phải vừa thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở vừa đáp ứng điều kiện sở hữu theo quy định của Luật.

  Về đối tượng sở hữu nhà ở, gồm: (1) Tổ chức, cá nhân trong nước; (2) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; (3) Tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu  theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật Nhà ở 2023

  Về điều kiện sở hữu:

• Tổ chức, cá nhân trong nước: Được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở; nhận nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của pháp luật; hoặc các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Được phép nhập cảnh vào Việt Nam và được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai.
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài: Được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023

Việc công nhận quyền sở hữu được thể hiện bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận), trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản công.

• Chỉ khi nhà đã hoàn thiện và bàn giao thực tế, đáp ứng điều kiện nghiệm thu công trình, chủ đầu tư hoàn tất hồ sơ pháp lý (bao gồm giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu, giấy tờ về quyền sử dụng đất…) thì mới đủ điều kiện đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
• Việc đã ký hợp đồng mua bán và thanh toán đủ tiền không đồng nghĩa với việc ngay lập tức được cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy, Người mua nhà dự án chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu khi công trình đã hoàn thiện, được bàn giao trên thực tế và chủ đầu tư đã hoàn tất đầy đủ các thủ tục pháp lý theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện này, cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho người mua. Vì vậy, người mua cần thường xuyên theo dõi tiến độ thi công, đồng thời chủ động yêu cầu chủ đầu tư sớm hoàn thiện và nộp hồ sơ pháp lý, nhằm bảo đảm tối đa quyền lợi hợp pháp của mình.

Mua nhà thì thời điểm nào được xác lập quyền sở hữu?

Căn cứ Điều 12 Luật Nhà ở 2023, thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được quy định tùy theo từng hình thức có được nhà ở và loại giao dịch:

“Điều 12. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở
1. Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
5. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
6. Trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
7. Giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.”

Theo đó, thời điểm xác lập quyền sở hữu không thống nhất cho mọi trường hợp, mà phụ thuộc vào hình thức có được nhà ở:

• Trường hợp tự xây dựng nhà ở: Quyền sở hữu được xác lập ngay khi công trình hoàn thành, tuân thủ đầy đủ quy định của pháp luật về xây dựng (giấy phép xây dựng, nghiệm thu, an toàn công trình…).
• Mua bán hoặc thuê mua nhà ở (không phải giữa chủ đầu tư dự án với người mua/thuê mua): Thời điểm xác lập quyền sở hữu là khi bên mua hoặc bên thuê mua đã thanh toán đầy đủ tiền và nhận bàn giao nhà ở, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
• Góp vốn, tặng cho hoặc đổi nhà ở: Thời điểm quyền sở hữu được xác lập là khi bên nhận góp vốn, nhận tặng cho hoặc nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Mua bán hoặc thuê mua từ chủ đầu tư dự án: Thời điểm xác lập quyền sở hữu thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
• Thừa kế nhà ở: Áp dụng thời điểm xác lập quyền sở hữu theo quy định của pháp luật dân sự.

Ngoài ra, trong mọi trường hợp, để quyền sở hữu nhà ở được công nhận, giao dịch phải đáp ứng đủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo Luật Nhà ở 2023. Nếu vi phạm các điều kiện này, quyền sở hữu sẽ không được pháp luật bảo hộ, kể cả khi đã bàn giao nhà hoặc thanh toán tiền.

Kết luận: Người mua nhà chỉ chính thức trở thành chủ sở hữu hợp pháp khi thời điểm xác lập quyền sở hữu được xác định đúng theo Điều 12 Luật Nhà ở 2023, đồng thời tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật có liên quan. Việc nắm rõ quy định này giúp các bên giao dịch bảo vệ quyền lợi và phòng ngừa rủi ro pháp lý.

Khi cho thuê nhà, chủ sở hữu phải thực hiện nghĩa vụ gì?

Theo Điều 11 Luật Nhà ở 2023, chủ sở hữu nhà ở khi cho thuê không chỉ thực hiện việc bàn giao nhà và nhận tiền thuê, mà còn phải tuân thủ các nghĩa vụ cơ bản sau:

1. Bảo đảm quyền sử dụng hợp pháp cho bên thuê

• Nhà ở đem cho thuê phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu, không vướng tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án hoặc để bảo đảm nghĩa vụ khác.
• Có trách nhiệm bảo đảm bên thuê được sử dụng nhà ở ổn định, đúng mục đích đã ghi trong hợp đồng, trong toàn bộ thời hạn thuê. Điều này giúp bảo vệ bên thuê khỏi rủi ro pháp lý và tạo sự an tâm khi sử dụng nhà.

2. Bảo trì, sửa chữa nhà ở khi cần thiết

• Tiến hành bảo trì, sửa chữa nhà ở định kỳ để bảo đảm chất lượng và an toàn công trình.
• Trường hợp nhà ở bị hư hỏng, chủ sở hữu có nghĩa vụ khắc phục, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
• Nếu việc sửa chữa ảnh hưởng đến sinh hoạt hoặc hoạt động của bên thuê, phải thông báo trước và thống nhất phương án, tránh gây gián đoạn đột ngột.

3. Tuân thủ hợp đồng và pháp luật về thuế

• Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng cho thuê, bao gồm bàn giao nhà đúng thời gian, đúng tình trạng đã thỏa thuận.
• Thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, như kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng (nếu thuộc diện phải nộp) theo quy định pháp luật thuế.

4. Bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường

• Không cho thuê nhà ở không bảo đảm an toàn, không đủ điều kiện về phòng cháy chữa cháy, điện, nước, kết cấu…
• Giữ gìn và yêu cầu bên thuê cùng thực hiện các quy định về vệ sinh, trật tự, an toàn khu vực.

Chủ sở hữu khi cho thuê nhà không chỉ đơn thuần là giao nhà và nhận tiền thuê, mà còn phải bảo đảm quyền sử dụng ổn định cho bên thuê, duy trì chất lượng nhà, tuân thủ nghĩa vụ thuế và bảo đảm điều kiện an toàn theo pháp luật. Việc không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ này có thể dẫn đến tranh chấp hoặc bị xử lý vi phạm hành chính.

The article discusses topics related to purchasing project houses: When will the Red Book be issued? At what time is ownership established when buying a house? What obligations must the owner fulfill when renting out the house? This is answered by Tuyet Nhung Bui Law Firm for reference purposes.

According to Clause 1, Article 9 of the 2023 Housing Law, to be recognized as the owner of a house, organizations or individuals must both belong to the group allowed to own houses and meet the ownership conditions as prescribed by law.

• Regarding the subjects allowed to own houses:
  (1) Domestic organizations and individuals.
  (2) Vietnamese citizens residing abroad.
  (3) Foreign organizations and individuals permitted to own according to Clause 1, Article 17 of the Law.
• Regarding ownership conditions:

• Domestic organizations and individuals: Allowed to own houses through various forms of investment in construction, purchase, lease purchase, receiving gifts, inheritance, capital contribution, house exchange; receiving houses for resettlement as prescribed by law; or other forms as prescribed by law.
• Vietnamese citizens residing abroad: Permitted to enter Vietnam and own houses associated with land use rights according to land law.
• Foreign organizations and individuals: Allowed to own houses through the forms prescribed in Clause 2, Article 17 of the 2023 Housing Law.

The recognition of ownership is expressed through the Certificate of Land Use Rights, Ownership of Houses, and Other Assets Attached to the Land (Certificate), except for cases where the house is public property.

• Only when the house is completed and actually handed over, meeting the construction acceptance conditions, and the investor has completed the legal documents (including construction permits, acceptance records, land use rights documents, etc.) can the application for the Certificate be submitted.
• Signing a purchase contract and fully paying does not mean that the Certificate will be issued immediately.

Thus, buyers of project houses will only be issued the Certificate of Ownership when the construction is completed, actually handed over, and the investor has fully completed the legal procedures as prescribed by the Housing Law, Land Law, and Real Estate Business Law. Only when all these conditions are met will the competent state authority issue the Certificate to the buyer. Therefore, buyers need to regularly monitor the construction progress and proactively request the investor to complete and submit legal documents promptly to maximize their legal rights.

According to Article 12 of the 2023 Housing Law, the time of establishing ownership rights to a house is regulated depending on each form of acquiring the house and type of transaction:

1. In the case of directly investing in the construction of a house, the time of establishing ownership rights to the house is the time when the construction of the house is completed according to the regulations of the construction law.
2. In the case of buying, selling, or leasing a house that does not fall under the provisions of Clause 4 of this Article, the time of establishing ownership rights to the house is the time when the buyer or lessee has fully paid the purchase price, lease price, and has received the handover of the house, unless the parties have other agreements.
3. In the case of capital contribution, gifting, or exchanging houses, the time of establishing ownership rights to the house is the time when the recipient of the capital contribution, gift, or exchange has received the handover of the house from the contributor, donor, or exchanger, unless the parties have other agreements.
4. In the case of buying, selling, or leasing a house between the project investor and the buyer or lessee, the time of establishing ownership rights to the house is implemented according to the provisions of the law on real estate business.
5. In the case of inheriting a house, the time of establishing ownership rights to the house is implemented according to the provisions of civil law.
6. In other cases, it is implemented according to the relevant legal provisions.
7. Transactions regarding houses specified in Clauses 2, 3, and 4 of this Article must comply with the conditions for housing transactions, and the contracts must be valid according to the provisions of this Law.”

Accordingly, the time of establishing ownership rights is not uniform for all cases but depends on the form of acquiring the house:

• Self-building a house: Ownership rights are established as soon as the construction is completed, fully complying with the regulations of construction law (construction permit, acceptance, safety of the construction, etc.).
• Buying or leasing a house (not between the project investor and the buyer/lessee): The time of establishing ownership rights is when the buyer or lessee has fully paid and received the handover of the house, unless the parties have other agreements.
• Capital contribution, gifting, or exchanging houses: The time of establishing ownership rights is when the recipient of the capital contribution, gift, or exchange has received the handover of the house from the transferor, unless there are other agreements.
• Buying or leasing from the project investor: The time of establishing ownership rights is implemented according to the provisions of the law on real estate business.
• Inheriting a house: The time of establishing ownership rights is applied according to the provisions of civil law.

In addition, in all cases, for ownership rights to be recognized, the transaction must meet the conditions for housing transactions, and the contract must be valid according to the 2023 Housing Law. If these conditions are violated, ownership rights will not be protected by law, even if the house has been handed over or payment has been made.

Conclusion: Homebuyers only officially become legal owners when the time of ownership rights is correctly established according to Article 12 of the 2023 Housing Law, while also fully complying with relevant legal regulations. Understanding this regulation helps the parties involved in the transaction protect their rights and prevent legal risks.

According to Article 11 of the 2023 Housing Law, when renting out a house, the owner must not only hand over the house and receive rent but also comply with the following basic obligations:

1. Ensure legal usage rights for the tenant

• The house being rented must be legally owned by the owner, free from disputes, and not subject to seizure for enforcement of judgments or to secure other obligations.
• The owner is responsible for ensuring that the tenant can use the house stably and for the purpose stated in the contract throughout the rental period. This helps protect the tenant from legal risks and provides peace of mind when using the house.

2. Maintain and repair the house when necessary

• Carry out regular maintenance and repairs to ensure the quality and safety of the property.
• In case the house is damaged, the owner is obligated to rectify the situation, unless otherwise agreed upon by both parties.
• If repairs affect the tenant’s living conditions or activities, prior notice must be given, and a plan must be agreed upon to avoid sudden disruptions.

3. Comply with the contract and tax laws

• Fully implement the commitments in the rental contract, including handing over the house on time and in the agreed condition.
• Fulfill all financial obligations to the state, such as declaring and paying personal income tax and value-added tax (if applicable) according to tax regulations.

4. Ensure safety and environmental hygiene

• Do not rent out houses that do not meet safety standards or lack conditions for fire prevention, electricity, water, and structural integrity.
• Maintain and require the tenant to comply with regulations on hygiene, order, and safety in the area.

When renting out a house, the owner is not merely handing over the property and collecting rent; they must also ensure stable usage rights for the tenant, maintain the quality of the house, comply with tax obligations, and ensure safety conditions according to the law. Failure to fully comply with these obligations may lead to disputes or administrative penalties.

TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.