Bài viết đề cập đến nội dung pháp lý về Năm 2025, Cấp GCNQSDĐ cho đất giao không đúng thẩm quyền? Diện tích được công nhận QSDĐ được xác định như thế nào? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
The article discusses the legal aspects of issuing Land Use Rights Certificates (GCNQSDĐ) in 2025 for land allocated without proper authority. It also addresses how the recognized land use area is determined. This information is provided by Tuyết Nhung Bùi Law Firm for reference purposes.
1. Năm 2025, Cấp GCNQSDĐ cho đất giao không đúng thẩm quyền?
Theo quy định tại Điều 140 Luật Đất đai 2024, đối với đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định pháp luật về đất đai tại thời điểm giao, hoặc đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:
Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138 của Luật này.
Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn, thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 của Luật này.
Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn, thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:
+ Nếu thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống với diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở theo khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này, diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận bằng hạn mức giao đất ở.
+ Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này, diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
+ Phần diện tích còn lại (nếu có) sau khi xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản này sẽ được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp đất được giao từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước khi Luật này có hiệu lực, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì hạn mức đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 138 của Luật này.
Đối với đất được giao hoặc cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau, Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này.
Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Issuance of Land Use Rights Certificates (GCNQSDĐ) in 2025 for Land Allocated Without Proper Authority
According to Article 140 of the 2024 Land Law, in cases where land was allocated without proper authority to households or individuals under the land law applicable at the time of allocation, or where land was acquired through purchase, liquidation, valuation, or distribution of houses and buildings on the land in violation of legal regulations, the issuance of Land Use Rights Certificates (GCNQSDĐ) and ownership certificates for assets attached to the land is handled as follows:
For land that has been stably used before October 15, 1993: If the local People’s Committee confirms that the land is not under dispute, the land user will be issued a Land Use Rights Certificate and ownership certificate for assets attached to the land, in accordance with Clauses 2 and 6 of Article 138 of this Law.
For land that has been stably used from October 15, 1993, to before July 1, 2004: If the local People’s Committee confirms that the land is not under dispute and it aligns with the district-level land use plan, general planning, zoning planning, construction planning, or rural planning, a Land Use Rights Certificate and ownership certificate for assets attached to the land will be issued as per Clauses 3 and 6 of Article 138 of this Law.
For land that has been stably used from July 1, 2004, to before July 1, 2014: If the local People’s Committee confirms that the land is not under dispute and it aligns with the district-level land use plan, general planning, zoning planning, construction planning, or rural planning, the issuance of Land Use Rights Certificates and ownership certificates for assets attached to the land will be handled as follows:
If the land plot includes residential houses and structures serving daily life, and its area is equal to or larger than the residential land allocation limit specified in Clause 2, Article 195, and Clause 2, Article 196 of this Law, the residential land area recognized in the certificate will be equivalent to the residential land allocation limit.
If the land plot is smaller than the residential land allocation limit specified in Clause 2, Article 195, and Clause 2, Article 196 of this Law, the entire land plot will be recognized as residential land.
Any remaining land area (if applicable) after determining the residential land area under point (a) of this clause will be recognized according to its current land use status.
For land allocated from July 1, 2014, to before the effective date of this Law: If the local People’s Committee confirms that the land is not under dispute, it aligns with the land use plan, and the land user has proof of payment for land use rights, the land area eligible for certification will be determined in accordance with Clause 3, Article 138 of this Law.
For land allocated or leased without proper authority from July 1, 2014, onward: The State will not issue Land Use Rights Certificates or ownership certificates for assets attached to the land, except as specified in Clause 4 of this Article.
Land users who are granted Land Use Rights Certificates must fulfill all financial obligations in accordance with the law.
2. Diện tích được công nhận QSDĐ được xác định như thế nào?
Theo Điều 141 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật Đất đai 2024, trong đó có ghi nhận mục đích sử dụng là đất ở, thổ cư hoặc để xây dựng nhà ở, thì diện tích đất ở được xác định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
Trường hợp thửa đất hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
+ Nếu thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở và trên giấy tờ quyền sử dụng đất ghi rõ diện tích đất ở, thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó. Nếu diện tích đất ở ghi trên giấy tờ nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc không ghi rõ diện tích đất ở, thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở.
+ Nếu thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở, toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở.
Trường hợp thửa đất hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được xác định như sau:
+ Nếu thửa đất có diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở và trên giấy tờ quyền sử dụng đất ghi rõ diện tích đất ở, thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó. Nếu diện tích đất ở ghi trên giấy tờ nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở hoặc không ghi rõ diện tích đất ở, thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở.
+ Nếu thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở, toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở.
Trường hợp thửa đất hình thành từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước khi Luật này có hiệu lực, diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định đất ở theo khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này, việc xử lý được thực hiện như sau:
+ Nếu đã xây dựng nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống, phần diện tích đó được xác định là đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
+ Nếu đã xây dựng công trình phục vụ sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, thì công nhận là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng. Việc sử dụng đất được công nhận theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.
+ Nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp, thì được công nhận là đất nông nghiệp. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi sang mục đích phi nông nghiệp phù hợp với quy hoạch, thì được công nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, căn cứ vào điều kiện và tập quán địa phương.
Việc xác định lại diện tích đất ở đối với thửa đất có vườn, ao, đất thổ cư đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 được thực hiện khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể:
+ Diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nếu giấy chứng nhận trước đây có một trong các loại giấy tờ theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật Đất đai 2024 (không thuộc khoản 4 Điều 137). Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở được xác định lại.
Nếu người sử dụng đất đã chuyển nhượng một phần diện tích đất ở hoặc Nhà nước đã thu hồi một phần, khi xác định lại diện tích đất ở, phần đã chuyển nhượng hoặc bị thu hồi sẽ bị trừ đi.
Phần diện tích đất đã được nhận chuyển nhượng hợp pháp hoặc đã bị Nhà nước thu hồi không được xác định lại theo điểm a khoản này.
Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trách nhiệm xác định lại diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận.
How Is the Recognized Land Use Area Determined?
According to Article 141 of the 2024 Land Law, households and individuals currently using land with one of the land use right documents specified in Clauses 1, 2, 3, 4, 5, 6, and 7 of Article 137 of the 2024 Land Law, which indicate the purpose of use as residential land, “thổ cư,” or for housing construction, will have their residential land area determined when issuing the Land Use Rights Certificate (GCNQSDĐ) and ownership certificate for assets attached to the land as follows:
For land plots formed before December 18, 1980:
If the land plot has an area equal to or greater than the residential land recognition limit and the land use rights document explicitly states the residential land area, the recognized residential land area will be as stated in the document. If the document specifies a smaller residential land area than the recognition limit or does not specify it, the recognized residential land area will be equal to the residential land recognition limit.
If the land plot has an area smaller than the residential land recognition limit, the entire area is recognized as residential land.
For land plots formed from December 18, 1980, to before October 15, 1993:
If the land plot has an area equal to or greater than the residential land recognition limit and the land use rights document explicitly states the residential land area, the recognized residential land area will be as stated in the document. If the document specifies a smaller residential land area than the recognition limit or does not specify it, the recognized residential land area will be equal to the residential land recognition limit.
If the land plot has an area smaller than the residential land recognition limit, the entire area is recognized as residential land.
For land plots formed from October 15, 1993, to before the effective date of this Law: The recognized residential land area will be determined based on the land use rights document.
For any remaining land area after determining residential land under Clauses 1, 2, and 3 of this Article, the following provisions apply:
If a house or structure serving residential purposes has been built, the area will be recognized as residential land, and land users must pay land use fees according to regulations.
If a structure for non-agricultural production, business, or commercial services has been built, the land will be recognized as non-agricultural production land, commercial, or service land based on the actual built-up area. The land use will be recognized under the form of allocated land with land use fees, with a long-term stable use duration.
If the current land use is agricultural, it will be recognized as agricultural land. If the land user wishes to convert it to a non-agricultural use that aligns with planning, the conversion will be recognized, but land use fees must be paid according to regulations.
The provincial People’s Committee will specify the residential land recognition limit for land use before December 18, 1980, and from December 18, 1980, to before October 15, 1993, based on local conditions and customs.
The re-determination of residential land area for land plots containing gardens, ponds, or “thổ cư” land that had been issued a Land Use Rights Certificate before July 1, 2004, will be conducted upon the land user’s request or when the State recovers the land, specifically:
The residential land area will be re-determined according to Clauses 1 and 2 of this Article if the previous certificate was issued based on one of the documents specified in Clauses 1, 2, 3, 5, 6, and 7 of Article 137 of the 2024 Land Law (excluding Clause 4 of Article 137). The land user will not have to pay land use fees for the re-determined residential land area.
If the land user has transferred part of the residential land or if the State has recovered part of it, the transferred or recovered portion will be deducted when re-determining the residential land area.
The legally transferred or State-recovered land area will not be re-determined under point (a) of this clause.
The authority responsible for issuing Land Use Rights Certificates is required to determine the residential land area and issue the certificate accordingly.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.