Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam không?

Theo Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng các điều kiện pháp luật. Cụ thể, điểm c khoản 1 Điều 17 quy định: Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 18 Luật Nhà ở 2023 quy định:

“3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật này phải không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, người nước ngoài được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu được nhập cảnh hợp pháp, không thuộc diện ưu đãi ngoại giao và tuân thủ các giới hạn sở hữu theo luật định.

Căn cứ Điều 19 Luật Nhà ở 2023, pháp luật Việt Nam cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở nhưng đặt ra giới hạn cụ thể về số lượng nhằm đảm bảo quản lý dân cư, an ninh – quốc phòng.

2.1. Trường hợp sở hữu căn hộ chung cư

Theo Luật Nhà ở 2023, đối với các đối tượng quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17, bao gồm:

• Tổ chức: tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

• Cá nhân: người nước ngoài được phép nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam.

Đối với loại hình căn hộ chung cư, pháp luật quy định người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư.

2.2. Trường hợp sở hữu nhà ở riêng lẻ

Trong phạm vi một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường, người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn.

Trường hợp khu vực này có nhiều tòa nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố, giới hạn 250 căn vẫn được áp dụng cho tổng số nhà ở riêng lẻ trong toàn bộ khu vực.

=> Người nước ngoài có quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng bị giới hạn số lượng: tối đa 30% số căn hộ trong một tòa chung cư hoặc tối đa 250 căn nhà riêng lẻ trong phạm vi một phường.

Căn cứ Điều 20 Luật Nhà ở 2023, quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định như sau:

2.4. Trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023 (tức là trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam) sẽ được thực hiện đầy đủ quyền của chủ sở hữu nhà ở theo Điều 10 Luật Nhà ở 2023, bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt (bán, cho thuê, tặng cho, thế chấp…).

Tuy nhiên, nếu việc xây dựng nhà ở được thực hiện trên đất thuê của Nhà nước, quyền của chủ sở hữu bị giới hạn: chỉ được cho thuê nhà ở, không được bán, tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu dưới bất kỳ hình thức nào khác.

2.5. Trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở

Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023, bao gồm:

• Tổ chức nước ngoài: tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

• Cá nhân nước ngoài: được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Các đối tượng này có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam, bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, nhưng phải tuân thủ các giới hạn và điều kiện theo quy định của pháp luật, cụ thể:

a) Giới hạn số lượng nhà ở được sở hữu

• Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà ở theo đúng số lượng quy định tại Điều 19 của Luật này và được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

– Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 17 của Luật Nhà ở 2023:

+ Căn hộ chung cư: Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư.

+ Nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà liền kề): Trong phạm vi một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường, chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn.

Nếu trong một khu vực có số dân tương đương một phường tồn tại nhiều tòa nhà chung cư hoặc nhiều nhà ở riêng lẻ trên cùng một tuyến phố, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không vượt quá giới hạn về số lượng căn hộ hoặc nhà ở riêng lẻ nêu trên.

b) Trường hợp nhận tặng cho hoặc thừa kế nhưng không được đứng tên sở hữu

Nếu tổ chức hoặc cá nhân nước ngoài nhận tặng cho hoặc thừa kế nhà ở nhưng rơi vào một trong các trường hợp sau:

1. Không thuộc đối tượng được phép sở hữu nhà ở thông qua việc mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án xây dựng nhà ở và dự án đó không nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.

2. Số lượng nhà ở sở hữu vượt quá giới hạn quy định tại Điều 19 của Luật Nhà ở 2023.

3. Nhà ở thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh quy định tại Điều 16 của Luật Nhà ở 2023.

→ Thì họ không được đứng tên sở hữu căn nhà đó, mà chỉ được nhận giá trị (tiền) của căn nhà.

c) Thời hạn sở hữu

• Cá nhân nước ngoài: được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Được gia hạn một lần không quá 50 năm nếu có nhu cầu; thời hạn phải được ghi rõ trong Giấy chứng nhận.

• Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam: được sở hữu nhà ở và có quyền như công dân Việt Nam.

• Trường hợp kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh: được sở hữu nhà ở và có quyền như người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

d) Đối với tổ chức nước ngoài

Được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhưng không quá thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này.

đ) Trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Nếu quá thời hạn sở hữu mà chủ sở hữu không bán hoặc tặng cho, thì căn nhà sẽ trở thành tài sản công.

Trường hợp người nhận tặng cho hoặc mua nhà ở là:

1. Tổ chức, cá nhân trong nước.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài (theo quy định của pháp luật về quốc tịch).

→ Thì họ sẽ được hưởng đầy đủ các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo khoản 1 Điều 10 của Luật Nhà ở 2023.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định pháp luật, với quyền và nghĩa vụ gần như công dân Việt Nam nhưng bị giới hạn ở một số khía cạnh: số lượng sở hữu, thời hạn sở hữu, phạm vi khu vực và điều kiện đối tượng.

According to the Housing Law, foreign individuals are allowed to own houses in Vietnam if they meet certain legal conditions. Specifically, point c of clause 1 of Article 17 stipulates: Foreign individuals permitted to enter Vietnam are eligible to own houses in Vietnam.

Additionally, clause 3 of Article 18 of the Housing Law 2023 states:

“3. Foreign individuals specified in point c of clause 1 of Article 17 of this Law must not be in a situation to enjoy diplomatic or consular privileges and immunities as prescribed by law.”

Thus, foreigners are allowed to buy and own houses in Vietnam if they enter legally, do not fall under diplomatic privileges, and comply with ownership limits as prescribed by law.

According to Article 19 of the Housing Law 2023, Vietnamese law allows foreign individuals and organizations to own houses but sets specific limits on the number to ensure population management and national security.

2.1. In the case of owning apartments

According to the Housing Law, for the subjects specified in points b and c of clause 1 of Article 17, including:

• Organizations: foreign-invested economic organizations, branches, representative offices of foreign enterprises, foreign investment funds, foreign banks operating in Vietnam.

• Individuals: foreigners legally permitted to enter Vietnam.

For apartments, the law stipulates that foreigners can only buy, lease-purchase, receive as gifts, inherit, and own no more than 30% of the total number of apartments in a building.

2.2. In the case of owning individual houses

Within an area with a population scale equivalent to a ward, foreigners can only buy, lease-purchase, receive as gifts, inherit, and own no more than 250 houses.

If this area has multiple apartment buildings or individual houses on a street, the limit of 250 houses still applies to the total number of individual houses in the entire area.

Foreigners have the right to buy and own houses in Vietnam but are limited in number: a maximum of 30% of the apartments in an apartment building or a maximum of 250 individual houses within a ward.

According to Article 20 of the Housing Law, the rights of foreign organizations and individuals owning houses in Vietnam are stipulated as follows:

In the case of foreign-invested economic organizations investing in housing construction according to a project

Foreign-invested economic organizations falling under the provisions of point a of clause 1 of Article 17 of the Housing Law (i.e., directly investing in housing construction according to a project in Vietnam) will fully exercise the rights of house owners as per Article 10 of the Housing Law, including the rights to possess, use, and dispose of (sell, lease, gift, mortgage, etc.).

However, if the housing construction is carried out on land leased from the State, the rights of the owner are limited: they can only lease the house, not sell, gift, or transfer ownership rights in any other form.

In the case of organizations and individuals buying, leasing, receiving as gifts, or inheriting houses
Organizations and individuals specified in points b and c of clause 1 of Article 17 of the Housing Law, including:

Foreign organizations: foreign-invested economic organizations, branches, representative offices of foreign enterprises, foreign investment funds, and foreign banks operating in Vietnam.

Foreign individuals: permitted to enter Vietnam.

These subjects have the rights of house owners like Vietnamese citizens, including the rights to possess, use, and dispose of, but must comply with the limits and conditions prescribed by law, specifically:

a) Limits on the number of houses owned

They can only buy, lease-purchase, receive as gifts, inherit, and own houses according to the number specified in Article 19 of this Law and be issued a Certificate of Ownership for those houses.

That is:

For foreign organizations and individuals specified in points b and c of clause 1 of Article 17 of this Law:

Apartments: They can only buy, lease-purchase, receive as gifts, inherit, and own no more than 30% of the total number of apartments in a building.

Individual houses (villas, adjacent houses): Within an area with a population scale equivalent to a ward, they can only buy, lease-purchase, receive as gifts, inherit, and own no more than 250 houses.

If there are multiple apartment buildings or individual houses on the same street within an area with a population equivalent to a ward, foreign organizations and individuals can only buy, lease-purchase, receive as gifts, inherit, and own no more than the specified limits on the number of apartments or individual houses.

b) Cases of receiving gifts or inheritances but not being able to hold ownership
If foreign organizations or individuals receive gifts or inheritances of housing but fall into one of the following cases:

1. Not belonging to the group allowed to own housing through purchase, lease purchase, receiving gifts, or inheriting commercial housing in housing construction projects, and that project is not located in areas requiring national defense and security.

2. The number of owned houses exceeds the limit specified in Article 19 of this Law.

3. The housing is located in areas requiring national defense and security as stipulated in Article 16 of this Law.

→ Then they cannot hold ownership of that house but can only receive the value (money) of the house.

c) Duration of ownership

• Foreign individuals: Can own housing according to the agreement in the purchase, lease purchase, gift, or inheritance transaction but not exceeding 50 years from the date of issuance of the Certificate. Can be extended once for no more than 50 years if there is a need; the duration must be clearly stated in the Certificate.

• In the case of a foreign individual marrying a Vietnamese citizen residing in Vietnam: Can own housing and have rights like a Vietnamese citizen.

• In the case of marrying a Vietnamese person residing abroad who is allowed to enter: Can own housing and have rights like a Vietnamese person residing abroad.

d) For foreign organizations
They can own housing according to the agreement in the purchase, lease purchase, gift, or inheritance transaction but not exceeding the duration specified in the investment certificate issued to that organization, including the extension period; the duration of housing ownership is calculated from the date the organization is issued the Certificate and is clearly stated in this Certificate.

đ) In the case of marrying a Vietnamese citizen or a Vietnamese person residing abroad
Before the housing ownership period expires according to the provisions of this Law, the owner can directly or authorize another organization or individual to exercise the right to gift or sell this housing to subjects eligible to own housing in Vietnam.

If the ownership period expires and the owner does not sell or gift, the house will become public property.

In the case of the recipient of the gift or buyer of the housing being:

1. Domestic organizations or individuals.

2. Vietnamese citizens residing abroad (according to the provisions of nationality law).

→ Then they will enjoy all the rights of housing ownership according to Clause 1, Article 10 of this Law.

Foreign organizations and individuals are recognized for their housing ownership rights in Vietnam according to legal provisions, with rights and obligations similar to Vietnamese citizens but limited in some aspects: ownership quantity, ownership duration, area scope, and subject conditions.