Bài viết này đề cập đến nội dung pháp lý liên quan đến Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai năm 2025 sẽ được giải đáp cụ thể cùng cơ sở pháp lý để dùng vào mục đích tham khảo.
This article addresses the legal content related to the 2024 land dispute resolution process, providing specific explanations and legal bases for reference purposes.
1. Định nghĩa về tranh chấp đất đai?
Quy định tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 định nghĩa tranh chấp đất đai là: Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Definition of land disputes?
As defined in Clause 47, Article 3 of the 2024 Land Law, a land dispute is: A dispute over the rights and obligations of land users between two or more parties in a land-related relationship.
2. Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai 2025?
Bước 1: Hòa giải tranh chấp đất đai
Các bên trong tranh chấp đất đai có thể tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở. Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải tại cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc các cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.” Như vậy thì việc tự hoà giải được khuyến khích ưu tiên.
Step 1: Land Dispute Mediation
Parties involved in a land dispute may mediate on their own or through local mediation. Clause 1, Article 235 of the 2024 Land Law states: “The state encourages parties in land disputes to mediate on their own, conduct mediation at the local level in accordance with the law on grassroots mediation, commercial mediation law, or other mediation mechanisms as prescribed by law.” Thus, self-mediation is given priority and encouraged.
Bước 2: Hòa giải tại UBND cấp xã (Bắt buộc)
Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định: “Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai các bên tranh chấp phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện như sau:
+ Sau khi nhận đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để tiến hành hòa giải;
+ Thành phần Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã làm Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức địa chính, người dân sống lâu năm hiểu rõ nguồn gốc và quá trình sử dụng thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng;
+ Việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã phải được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu hòa giải;
+ Việc hòa giải cần lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia và xác nhận kết quả hòa giải (thành công hoặc không thành công) của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp và lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp;
+ Nếu hòa giải không thành và một hoặc nhiều bên tranh chấp từ chối ký vào biên bản, Chủ tịch Hội đồng và các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.”
Lưu ý: Các tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì bắt buộc hòa giải; còn đối với các tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất… thì không bắt buộc hòa giải bởi các tranh chấp này không được xem là tranh chấp đất đai.
Step 2: Mediation at the Commune-level People’s Committee (Mandatory)
Clause 2, Article 235 of the 2024 Land Law stipulates: “Before a competent state agency resolves a land dispute, the disputing parties must conduct mediation at the Commune-level People’s Committee where the disputed land is located. Land dispute mediation at the Commune-level People’s Committee is carried out as follows:
After receiving a request for land dispute mediation, the Chairman of the Commune-level People’s Committee is responsible for establishing a Land Dispute Mediation Council to conduct the mediation;
The Land Dispute Mediation Council includes: the Chairman or Vice Chairman of the Commune-level People’s Committee as the Council’s Chairman, a representative of the commune-level Vietnam Fatherland Front Committee, a cadastral official, and any long-term resident knowledgeable about the origin and usage of the disputed land plot (if applicable). Depending on specific cases, representatives from other organizations or individuals may be invited to join the Council;
Mediation at the Commune-level People’s Committee must be conducted within 30 days from the date of receiving the mediation request;
A record of the mediation must be prepared, signed by the parties involved, and certified by the Commune-level People’s Committee, indicating the mediation outcome (successful or unsuccessful). The mediation record is sent to the disputing parties and kept at the Commune-level People’s Committee where the disputed land is located;
If the mediation fails and one or more disputing parties refuse to sign the record, the Council’s Chairman and members must sign it, affix the Commune-level People’s Committee seal, and send it to the disputing parties.”
Note: Mediation is mandatory for disputes over land use rights determination; however, it is not required for disputes concerning land-use-related transactions, inheritance of land use rights, or the division of marital property as land use rights, as these are not considered land disputes.
Bước 3: Giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Sau khi tiến hành hoà giải tại UBND cấp xã trường hợp hoà giải thành có lập biên bản thì các bên tiến hành thực hiện theo thoả thuận.
Trường hợp hoà giải không thành thì các bên sẽ giải quyết như sau: Đối với tranh chấp đất đai có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (GCNQSDĐ) thì có thể khởi kiện đến toà án. Trường hợp không có GCNQSDĐ thì có thể chọn 1 trong 2 phương án: Phương án 1, yêu cẩu UBND có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện đến toà án là phương án 2.
– Trường hợp có GCNQSDĐ:
Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định: Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất sẽ do Tòa án giải quyết.
Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai gồm:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất;
+ Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tên người sử dụng đất, bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
+ Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà;
+ Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất;
+ Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất;
+ Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;
+ Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận;
+ Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng;
+ Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.
– Trường hợp không có GCNQSDĐ:
+ Phương án 1: Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết
Theo Khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai thì các bên tranh chấp được Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND gồm:
+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết tranh chấp của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có hiệu lực thi hành.
+ Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết. Sau thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà các bên tranh chấp không khởi kiện hoặc khiếu nại theo quy định tại điểm này thì quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.
Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, các bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính hoặc khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Quyết định giải quyết của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường có hiệu lực thi hành.
+ Phương án 2: Khởi kiện đến Tòa án nhân dân
Theo Điểm b Khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024, đương sự được khởi kiện tại tòa án nhân dân đối với các tranh chấp đất đai không có GCNQSDĐ. Các bên trong tranh chấp có thể khởi kiện trực tiếp đến toà án hoặc có thể thông qua UBND có thẩm quyền giải quyết trước. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết mà không đồng ý thì có thể khởi kiện đến toà. Sau 30 ngày không có ý kiến thì sẽ có hiệu lực thi hành và cưỡng chế.
Step 3: Resolution of Land Disputes by Competent State Authorities
After conducting mediation at the commune-level People’s Committee, if an agreement is reached and documented, the parties proceed according to the agreement. If mediation fails, the parties may resolve as follows:
For land disputes with a Land Use Right Certificate (LURC): The parties may file a lawsuit in court.
For disputes without a LURC: The parties may choose one of two options:
+ Option 1: Request resolution by the competent People’s Committee.
+ Option 2: File a lawsuit in court.
– For Disputes with a Land Use Right Certificate (LURC)
Clause 1, Article 236 of the 2024 Land Law stipulates that disputes over land with any of the following documents will be resolved by the court:
Land Use Right Certificate, Ownership Certificate of Houses and Other Assets Attached to Land, or other documents as specified in Article 137 of the Land Law.
Documents under Article 137 of the Land Law include:
Documents issued by authorized agencies on land use rights, including those from the Democratic Republic of Vietnam, the Provisional Revolutionary Government of the Republic of South Vietnam, and the Socialist Republic of Vietnam.
Land use rights certificates issued by the former regime, such as land title certificates or housing transaction documents.
Temporary land use certificates issued by competent state authorities, registered in land books.
Various historical documents indicating legal use, verified by local authorities.
– For Disputes Without a Land Use Right Certificate (LURC)
Option 1: Request Resolution by the People’s Committee
According to Clause 2, Article 236 of the 2024 Land Law, parties in a land dispute without any recognized documents under Article 137 can submit a request to the competent People’s Committee:
For disputes between households, individuals, or communities: The district-level People’s Committee resolves the case. If no appeal or lawsuit is filed within 30 days, the decision becomes enforceable. If parties disagree with the district-level decision, they may file an appeal or lawsuit with the provincial-level People’s Committee, whose decision is final and enforceable.
For disputes involving organizations, religious groups, or foreign-invested entities: The provincial-level People’s Committee resolves the case. If no appeal or lawsuit is filed within 30 days, the decision becomes enforceable. If parties disagree with the provincial-level decision, they may file an appeal or lawsuit with the Ministry of Natural Resources and Environment, whose decision is final and enforceable.
Option 2: File a Lawsuit in Court
According to Point b, Clause 2, Article 236 of the 2024 Land Law, disputing parties without a LURC may file a lawsuit directly in court. Alternatively, they may first request a resolution from the competent People’s Committee and, if dissatisfied, file a lawsuit within 30 days of the decision. After 30 days without objection, the decision becomes enforceable and subject to enforcement.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.