1. Sổ đỏ có phải là tài sản không?
Thứ nhất, căn cứ từ khái niệm tài sản trong Bộ luật Dân sự 2015
Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản được xác định như sau:
“Điều 105. Tài sản
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Như vậy, để được coi là tài sản theo pháp luật dân sự, một đối tượng phải thuộc một trong bốn loại:
(i) Vật;
(ii) Tiền;
(iii) Giấy tờ có giá;
(iv) Quyền tài sản.
Đối chiếu với quy định này, có thể thấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là vật theo nghĩa tài sản, bởi bản thân tờ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không mang giá trị sử dụng, giá trị trao đổi hay giá trị kinh tế độc lập. Đồng thời, sổ đỏ cũng không phải là tiền.
Bên cạnh đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không được xếp vào nhóm giấy tờ có giá như cổ phiếu, trái phiếu, hối phiếu hay các công cụ tài chính khác. Những loại giấy tờ có giá này đều gắn với nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ trả nợ, trong khi sổ đỏ chỉ có chức năng ghi nhận quyền.
Thứ hai, căn cứ từ định nghĩa trong Luật Đất đai
Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, quy định:
“21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”
Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tức là văn bản do Nhà nước cấp để ghi nhận, xác nhận quyền cho người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Vì vậy, sổ đỏ chỉ là hình thức ghi nhận quyền (một loại chứng thư), còn đối tượng tài sản thực sự ở đây là quyền sử dụng đất chứ không phải bản thân tờ giấy chứng nhận đó. Quyền sử dụng đất mới là đối tượng có giá trị kinh tế, có thể chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế, tặng cho…; còn sổ đỏ chỉ là hình thức pháp lý thể hiện quyền đó.
Thứ ba, căn cứ từ hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao
Bên cạnh các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, quan điểm cho rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tài sản còn được khẳng định rõ trong hướng dẫn áp dụng pháp luật của Tòa án nhân dân tối cao.
Cụ thể, tại Công văn số 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011, Tòa án nhân dân tối cao đã có hướng dẫn thống nhất về việc xác định giấy tờ có giá và phạm vi thụ lý giải quyết của Tòa án:
“1. Điều 163 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”. Theo quy định tại điểm 8 Điều 6 của Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010 thì giấy tờ có giá là “bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác”. Căn cứ vào các quy định của pháp luật hiện hành, thì giấy tờ có giá bao gồm:
a) Hối phiếu đòi nợ, hối phiếu nhận nợ, séc, công cụ chuyển nhượng khác được quy định tại Điều 1 của Luật các công cụ chuyển nhượng năm 2005;
b) Trái phiếu Chính phủ, trái phiếu công ty, kỳ phiếu, cổ phiếu được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 4 của Pháp lệnh ngoại hối năm 2005;
c) Tín phiếu, hối phiếu, trái phiếu, công trái và công cụ khác làm phát sinh nghĩa vụ trả nợ được quy định tại điểm 16 Điều 3 của Luật quản lý nợ công năm 2009;
d) Các loại chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ; quyền mua cổ phần, chứng quyền, quyền chọn mua, quyền chọn bán, hợp đồng tương lai, nhóm chứng khoán hoặc chỉ số chứng khoán; Hợp đồng góp vốn đầu tư; các loại chứng khoán khác do Bộ Tài chính quy định) được quy định tại khoản 1 Điều 6 của Luật chứng khoán năm 2006 (đã được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2010);
đ) Trái phiếu doanh nghiệp được quy định tại Điều 2 của Nghị định số 52/2006/NĐ-CP ngày 19/5/2006 của Chính phủ về “Phát hành trái phiếu doanh nghiệp”…
2. Theo các quy định trên đây thì các giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy đăng ký xe mô tô, xe máy; Giấy đăng ký xe ô tô…) không phải là “giấy tờ có giá” quy định tại Điều 163 của Bộ luật dân sự năm 2005; do đó, nếu có yêu cầu Tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại các giấy tờ này thì Tòa án không thụ lý giải quyết.”
Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được coi là giấy tờ có giá, và việc chiếm giữ sổ đỏ không làm phát sinh tranh chấp tài sản theo nghĩa của pháp luật dân sự, qua đó nếu có yêu cầu Tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại các giấy tờ này thì Tòa án không thụ lý giải quyết.
Thứ tư, căn cứ từ quy định của Ngân hàng Nhà nước về giấy tờ có giá
Theo Thông tư 01/2012/TT-NHNN, giấy tờ có giá được hiểu là:
“Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời gian nhất định, điều kiện trả lãi và những điều kiện khác.”
Bản chất của giấy tờ có giá luôn gắn liền với một quan hệ tài chính, trong đó phát sinh nghĩa vụ trả nợ của tổ chức phát hành đối với người sở hữu giấy tờ. Trên thực tế, các loại giấy tờ như trái phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu đều là công cụ tài chính được phát hành nhằm huy động vốn và kèm theo nghĩa vụ thanh toán.
Trong khi đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn toàn không mang bản chất của một công cụ tài chính. Việc cấp sổ đỏ không làm phát sinh nghĩa vụ trả nợ, không xác lập quan hệ vay – trả giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đồng thời cũng không có chức năng lưu thông, chuyển nhượng độc lập như các loại giấy tờ có giá. Chính sự khác biệt này cho thấy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thuộc phạm vi giấy tờ có giá theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, qua đó tiếp tục khẳng định rằng sổ đỏ không phải là tài sản theo nghĩa pháp lý.
Như vậy,
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không phải là tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) không phải là giấy tờ có giá, bởi không mang bản chất của công cụ tài chính hay nghĩa vụ trả nợ;
– Giá trị pháp lý và kinh tế nằm ở quyền sử dụng đất, chứ không nằm ở bản thân giấy chứng nhận;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) chỉ là chứng thư pháp lý ghi nhận và xác nhận quyền, không phải là đối tượng tài sản độc lập để tranh chấp, định đoạt.
[EN]
[Consulted by: Lawyer Bui Thi Nhung]
This article addresses the issue of whether the Land Use Rights Certificate (commonly referred to as the “red book”) constitutes an asset, as explained by Tuyet Nhung Bui Law Firm, and is provided for reference purposes only.
1. Is the Land Use Right Certificate (“Red Book”) Considered an Asset?
First, based on the definition of assets under the 2015 Civil Code
Pursuant to Article 105 of the 2015 Civil Code, assets are defined as follows:
Accordingly, in order to be considered an asset under civil law, an object must fall into one of the following four categories:
(i) Objects;
(ii) Money;
(iii) Valuable papers;
(iv) Property rights.
In addition, the Land Use Right Certificate does not fall within the category of valuable papers such as shares, bonds, bills of exchange, or other financial instruments. These types of valuable papers are inherently associated with financial obligations or repayment obligations, whereas the Red Book merely serves the function of recording and certifying rights.
Second, based on the definition under the Land Law
Pursuant to Clause 21, Article 3 of the 2024 Land Law:
“21. The Certificate of Land Use Rights and Ownership of Assets Attached to Land is a legal document by which the State certifies the lawful land use rights and ownership of assets attached to land of the land user or owner. Assets attached to land eligible for certification include houses and construction works attached to land in accordance with the law. Certificates of land use rights, ownership of houses, and other assets attached to land issued in accordance with relevant laws shall have legal validity equivalent to the Certificate of Land Use Rights and Ownership of Assets Attached to Land under this Law.”
Accordingly, the Land Use Right Certificate and the Certificate of Ownership of Assets Attached to Land are legal instruments issued by the State to record and certify lawful land use rights and ownership of assets attached to land. In other words, they are documents issued by the State to formally recognize and confirm rights.
Therefore, the Red Book is merely a legal form of recording rights (a type of legal certificate), whereas the true asset in question is the land use right itself, not the certificate. The land use right is the asset with economic value that may be transferred, mortgaged, inherited, or gifted; the Red Book only serves as the legal evidence of that right.
Third, based on the guidance of the Supreme People’s Court
In addition to the provisions of the Civil Code and the Land Law, the view that the Land Use Right Certificate is not an asset has been clearly affirmed in the legal guidance of the Supreme People’s Court.
Specifically, Official Dispatch No. 141/TANDTC-KHXX dated 21 September 2011 provides unified guidance on the determination of valuable papers and the scope of cases accepted by courts. The Supreme People’s Court clarified that, under existing law, valuable papers are documents evidencing repayment obligations, including bills of exchange, bonds, shares, securities, and other financial instruments as prescribed by law.
According to this guidance, certificates of ownership of property—such as the Land Use Right Certificate, certificates of house ownership, and vehicle registration certificates—are not “valuable papers” as defined by civil law. Consequently, where a party requests the court to compel another party to return such certificates, the court shall not accept the case as a property dispute.
Thus, the Land Use Right Certificate is not considered a valuable paper, and the act of possessing or retaining the Red Book does not give rise to a property dispute under civil law.
Fourth, based on the regulations of the State Bank of Vietnam on valuable papers
In addition to civil law provisions and judicial guidance, monetary and banking laws also provide clear regulations on valuable papers.
Pursuant to Circular No. 01/2012/TT-NHNN, valuable papers are defined as documents evidencing a debt repayment obligation between the issuing entity and the holder for a specified period, together with interest payment conditions and other related terms.
By their nature, valuable papers are always associated with financial relationships that give rise to repayment obligations. In practice, instruments such as bonds, promissory notes, and treasury bills are financial tools issued for capital mobilization and are accompanied by payment obligations.
In contrast, the Land Use Right Certificate does not possess the nature of a financial instrument. The issuance of a Red Book does not create any repayment obligation, does not establish a lending relationship between the State and the land user, and does not have independent circulation or transferability like valuable papers. This fundamental difference further confirms that the Land Use Right Certificate does not fall within the scope of valuable papers as defined by banking regulations, and therefore is not an asset in the legal sense.
Conclusion
Accordingly:
– The Land Use Right Certificate (Red Book) is not an asset under the Civil Code;
– The Land Use Right Certificate is not a valuable paper, as it does not embody a financial instrument or repayment obligation;
– The legal and economic value lies in the land use right itself, not in the certificate;
– The Land Use Right Certificate is merely a legal document certifying rights, not an independent asset subject to ownership, disposition, or property disputes.
TUYẾT NHUNG LAW cung cấp đội ngũ luật sư tư vấn giàu kinh nghiệm trong các lĩnh vực pháp luật: Dân sự, hình sự, hành chính, thương mại, đất đai, hôn nhân gia đình, thuế … Liên hệ tư vấn các vấn pháp luật, vui lòng liên hệ theo số điện thoại 0975.982.169 hoặc qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.