[Được tham vấn bởi: Luật sư Bùi Thị Nhung]
Bài viết đề cập đến nội dung liên quan đến Đối tượng nào được coi là người sử dụng đất? Chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cần điều kiện gì? Người sử dụng đất có bắt buộc phải đăng ký đất đai? Khi nào cần đăng ký đất đai lần đầu và xin cấp Sổ đỏ? Thời gian đăng ký đất đai và cấp Sổ đỏ lần đầu? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
1. Đối tượng nào được coi là người sử dụng đất?
Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất bao gồm các cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nhận quyền sử dụng đất; thuê lại đất theo quy định của Luật Đất đai 2024. Cụ thể:
1. Tổ chức trong nước gồm:
a) Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam, đơn vị vũ trang nhân dân, Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật;
b) Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này (sau đây gọi là tổ chức kinh tế);
2. Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
3. Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (sau đây gọi là cá nhân);
4. Cộng đồng dân cư;
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;
6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài;
7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
2. Chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cần điều kiện gì?
Theo quy định tại Điều 45 của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất phải có:
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
* Lưu ý: Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư hoặc các trường hợp theo quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024 thì không yêu cầu các giấy chứng nhận này.
– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết
Đất phải không có tranh chấp hoặc tranh chấp phải được giải quyết hợp pháp thông qua cơ quan có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên hay áp dụng biện pháp thi hành án:
Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng các biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
– Quyền sử dụng đất phải còn trong thời gian sử dụng đất theo quy định
– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
3. Người sử dụng đất có bắt buộc phải đăng ký đất đai?
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 31 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có nghĩa vụ “Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; thực hiện đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Bên cạnh đó, Khoản 1 Điều 131 Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.” Điều này có nghĩa là, tất cả các thửa đất phải được đăng ký để xác lập quyền sử dụng hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.
4. Khi nào cần đăng ký đất đai lần đầu và xin cấp Sổ đỏ?
1. Đăng ký đất đai lần đầu:
Theo Điều 132 Luật Đất đai 2024, đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau:
– Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
– Thửa đất được Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng;
– Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
– Tài sản gắn liền với đất mà có nhu cầu đăng ký đồng thời với đăng ký đất đai trong các trường hợp trên
* Lưu ý: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo việc phổ biến, tuyên truyền và tổ chức thực hiện đăng ký lần đầu cho các trường hợp chưa đăng ký.
2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Căn cứ Điều 135 Luật Đất đai 2024)
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2024. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng 01 xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
– Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.
Như vậy, Đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện khi thửa đất chưa được đăng ký hoặc khi có yêu cầu đăng ký tài sản gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho người sử dụng đất khi đủ điều kiện và theo yêu cầu.
5. Thời gian đăng ký đất đai và cấp Sổ đỏ lần đầu?
Căn cứ theo Tiểu Mục 2 Mục A Phần 5 Phụ lục 2 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được quy định như sau:
• Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu: không quá 17 ngày làm việc.
• Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu: không quá 03 ngày làm việc.
Trước đây, căn cứ tại khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.
Tuy nhiên, từ ngày 01/7/2025, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 17 ngày làm việc và không quá 03 ngày làm việc đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu. Tuy nhiên, thời gian này chỉ được tính kể từ khi cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Các khoảng thời gian khác như xác định nghĩa vụ tài chính, thực hiện nghĩa vụ tài chính, xử lý vi phạm pháp luật về đất đai, trưng cầu giám định, niêm yết công khai, và xử lý thủ tục chia thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất sẽ không được tính vào thời gian giải quyết thủ tục này.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.