Trang chủThủ tục tách thửa đất 2025?
[Tham vấn bởi luật sư: Bùi Thị Nhung]
Bài viết đề cập đến Phân biệt phân lô, tách thửa đất? Điều kiện tách thửa đất? Thủ tục tách thửa đất 2025? Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
1. Phân biệt phân lô, tách thửa đất?
– Về khái niệm:
– Về chủ thể và mục đích thực hiện:
2. Điều kiện tách thửa đất?
2) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
Tóm lại, tách thửa đất theo Luật Đất đai 2024 không chỉ cần xin phép mà còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chặt chẽ về giấy tờ pháp lý, thời hạn sử dụng, tình trạng tranh chấp và hạ tầng kỹ thuật.
3. Thủ tục tách thửa đất 2025?
Căn cứ Điều 7 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP. Trình tự, thủ tục tách thửa đất được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đầy đủ, hợp lệ bao gồm:
– Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK ban hành kèm theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/07/2024 của Chính phủ.
– Bản vẽ tách thửa đất lập theo Mẫu số 02/ĐK ban hành kèm theo Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/07/2024 của Chính phủ do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện.
– Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực.
– Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất (nếu có).
Sau khi đã chuẩn bị xong hồ sơ, người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ sau đây:
– Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã.
– Văn phòng đăng ký đất đai
– Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Ngoài ra, ở một số địa phương có thể nộp trực tuyến trên cổng dịch vụ công quốc gia hoặc cổng dịch vụ công cấp tỉnh
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra thành phần hồ sơ có đầy đủ hay không, đối chiếu nội dung thông tin giữa các giấy tờ để đảm bảo tính thống nhất và đầy đủ, sau đó lập phiếu hẹn trả kết quả theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ về cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ thành phần, nội dung thông tin giữa các giấy tờ không thống nhất hoặc còn thiếu thông tin theo quy định thì cơ quan tiếp nhận không nhận hồ sơ, trả lại hồ sơ cho người đề nghị tách hoặc hợp thửa đất, đồng thời hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện theo quy định.
Nếu hồ sơ được nộp tại Bộ phận một cửa thì Bộ phận một cửa chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để xử lý.
Bước 3: Thực hiện thủ tục và trả kết quả
Tiến hành kiểm tra hồ sơ, đối chiếu với quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai năm 2024 nhằm xác định điều kiện tách hoặc hợp thửa đất; đồng thời rà soát thông tin liên quan đến người sử dụng đất, ranh giới, diện tích và loại đất theo hồ sơ lưu trữ và hồ sơ do người sử dụng đất nộp.
Nếu hồ sơ không đáp ứng điều kiện tách hoặc hợp thửa theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, thì trong vòng 03 ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh sẽ trả lại hồ sơ cho người sử dụng đất, kèm theo thông báo lý do rõ ràng.
Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện tách hoặc hợp thửa nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất, hoặc có nhưng thiếu kích thước cạnh, hoặc thông tin về diện tích và kích thước không đồng nhất thì trong vòng 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh sẽ trả lại hồ sơ, thông báo rõ lý do và hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện trích lục bản đồ địa chính hoặc thuê đơn vị đo đạc có giấy phép để đo đạc, chỉnh lý hoặc trích đo bản đồ địa chính phục vụ cho việc đăng ký biến động.
Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện và Giấy chứng nhận đã cấp có đầy đủ sơ đồ thửa đất với kích thước các cạnh và diện tích phù hợp, thống nhất, thì trong vòng 05 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh có trách nhiệm:
Xác nhận hồ sơ đủ điều kiện tách hoặc hợp thửa, ghi nhận thông tin thửa đất vào Đơn đề nghị và xác nhận vào bản vẽ tách hoặc hợp thửa (trừ trường hợp bản vẽ do chính Văn phòng hoặc Chi nhánh thực hiện) để hoàn thiện thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận đối với các thửa sau khi tách/hợp.
Nếu việc tách hoặc hợp thửa không làm thay đổi người sử dụng đất thì tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất mới và trao cho người được cấp.
Trường hợp có thay đổi người sử dụng đất sau khi tách/hợp thửa, sau khi xác nhận đủ điều kiện trong Đơn và bản vẽ, Văn phòng hoặc Chi nhánh chuyển hồ sơ cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất đối với phần diện tích sau tách/hợp. Sau đó, thực hiện đăng ký biến động, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất mới, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.
Trường hợp người sử dụng đất có nghĩa vụ tài chính, việc chỉnh lý, cập nhật, cấp và trao Giấy chứng nhận chỉ được thực hiện sau khi cơ quan thuế có thông báo xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
[EN]
This article discusses the distinction between land parceling and land lot separation, the conditions for land lot separation, and the 2025 procedures for separating land lots. The answers provided by Tuyet Nhung Bui Law Firm are for reference purposes.
1. Distinguishing between land parceling and land lot separation
– In terms of definitions:
Land lot separation refers to the process of dividing a large land lot into smaller ones, where each newly separated lot is issued its own certificate of land use rights.
Land parceling involves dividing a large area of land into smaller plots based on a specific planning layout, usually accompanied by infrastructure development and the individual sale of plots to customers.
– In terms of entities and purpose:
Land lot separation is typically carried out by individuals, households, or small-scale business entities who divide land for various purposes. These purposes are primarily to meet the owner’s personal land use needs, such as giving land to children, inheritance, asset division, or partial transfers—not primarily for profit or commercial purposes like land parceling.
Land parceling is generally conducted by organizations, individuals, enterprises, or real estate investors for commercial and profit-driven purposes. It aims to exploit the economic value of the land by investing in and developing residential areas or business projects.
In summary, land lot separation is usually a one-off, personal activity, whereas land parceling is a large-scale operation that must comply with detailed zoning plans and include full infrastructure development (such as roads, electricity, water supply, drainage). It also requires approval from competent authorities. Additionally, investors involved in land parceling must fulfill more financial obligations—such as land use fees, taxes, and infrastructure fees—to ensure transparency and legality in real estate transactions.
2. Conditions for land lot separation
To be eligible for land lot separation, land users must meet all the conditions specified in Article 220 of the 2024 Land Law, specifically:
The land lot must have been issued one of the following types of land use right certificates:
Certificate of Land Use Rights,
Certificate of House Ownership and Land Use Rights,
Certificate of Land Use Rights, House Ownership, and Other Assets Attached to Land,
Certificate of Land Use Rights and Ownership of Assets Attached to Land.
The land lot must still be within its valid land use term.
The land must not be subject to dispute, not seized for enforcement of a judgment, and not subject to temporary emergency measures by a competent state agency.
In cases where the land is disputed but the disputed area and boundaries are clearly defined, the remaining undisputed area of the land may be separated or merged.
The separation or merging of land lots must ensure there is an access road; it must connect to an existing public road and meet reasonable requirements for water supply, drainage, and other essential needs.
If the land user allocates a portion of the land lot (residential or mixed-use with residential) to serve as an access road, this area does not need to undergo a change of land use purpose when separating or merging land lots.
In short, under the 2024 Land Law, land lot separation not only requires permission but also must satisfy strict conditions regarding legal documents, land use duration, dispute status, and infrastructure.
3. Procedures for land lot separation in 2025
Based on Article 7 of Decree No. 101/2024/NĐ-CP, the land lot separation process includes the following steps:
Step 1: Prepare and submit the application
Land users must prepare a complete and valid dossier, including:
Application form for land lot separation (Form No. 01/ĐK) issued with Decree No. 101/2024/NĐ-CP dated July 29, 2024.
Land separation map (Form No. 02/ĐK) issued with the same decree, prepared either by the Land Registration Office/Branch or a licensed surveying unit.
The issued Land Use Rights Certificate or a certified copy along with the original for verification.
Any other documents from competent authorities indicating approval for land lot separation (if available).
Once prepared, the dossier may be submitted to:
The One-Stop Service Division (as regulated by the Provincial People’s Committee),
The Land Registration Office,
A Branch of the Land Registration Office.
In some provinces, submissions may also be made online through the National Public Service Portal or the provincial portal.
Step 2: Dossier review by the receiving authority
The receiving authority is responsible for checking the completeness of the application and verifying the consistency of information across all documents. If complete, they will issue a receipt with a scheduled return date as prescribed in the Government’s regulation on the one-stop-shop mechanism.
If the dossier is incomplete, inconsistent, or missing information, the authority will not accept it. Instead, they will return the dossier and guide the applicant to make the necessary corrections.
If submitted through the One-Stop Division, the dossier is forwarded to the Land Registration Office or its Branch.
Step 3: Processing and returning results
The Land Registration Office or Branch will:
Verify the dossier and cross-check with Article 220 of the 2024 Land Law to determine eligibility for separation or merging;
Review the information related to land users, boundaries, area, and land type based on the records and submitted documents.
If the dossier does not meet the conditions, within 3 working days of receiving a complete dossier, the Land Registration Office or Branch must return the dossier and provide a written explanation.
If the dossier is eligible, but the issued Land Use Rights Certificate lacks a land plot diagram, or the diagram lacks boundary dimensions or has inconsistent area and measurements, the Office must return the dossier within 3 working days, clearly state the reasons, and guide the user to extract a cadastral map or hire a licensed surveying unit to perform the necessary measurements and adjustments.
If the dossier meets all requirements and the certificate includes a complete, consistent diagram, the Land Registration Office or Branch has 5 working days from the date of full receipt to:
Confirm that the dossier meets conditions for separation or merging; record the information on the application form and diagram (except where the Office prepared the diagram), and complete the registration and certificate issuance process for the new plots.
If there is no change in land user, update and revise cadastral records and databases; issue new Land Use Rights Certificates and hand them to the land user.
If there is a change in land user, after confirmation on the application and diagram, the Office returns the dossier for contract signing or transaction documentation. It then carries out change registration, updates the records and databases, and issues new certificates.
If the land user has financial obligations, the update and issuance of certificates are completed only after the tax authority confirms fulfillment of these obligations.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.
