Trang chủTừ 01/07: Không phải cứ bán đất là được trừ thuế GTGT
[Được tham vấn bởi: Luật sư Bùi Thị Nhung]
Bài viết đề cập đến nội dung liên quan đến Đối tượng tham gia [2025] Những loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh? Doanh nghiệp có được phép bán đất nền trong dự án khi chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật? Từ 01/07: Không phải cứ bán đất là được trừ thuế GTGT? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
1. [2025] Những loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh
Theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các loại bất động sản và dự án bất động sản được phép đưa vào kinh doanh được quy định rõ ràng như sau:
Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai
Đây là hai loại bất động sản thường thấy nhất trên thị trường và được pháp luật điều chỉnh rõ ràng:
+ Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
+ Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Bên cạnh nhà ở, pháp luật cũng cho phép kinh doanh các loại công trình xây dựng đã hoàn thành hoặc đang trong quá trình đầu tư. Bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 8, bao gồm:
Luật Kinh đoanh bất động sản 2023 quy định rõ ràng về việc có thể đưa vào kinh doanh phần diện tích sàn riêng biệt trong một công trình xây dựng, phân loại theo mục đích sử dụng cụ thể như sau:
– Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại, gồm: gian thương mại, lô thương mại và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích thương mại có tên gọi khác;
– Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, gồm: văn phòng làm việc, văn phòng kết hợp lưu trú và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng có tên gọi khác;
– Diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú, gồm: căn hộ du lịch, căn hộ lưu trú và các phần diện tích sàn xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú có tên gọi khác;
– Diện tích phục vụ hỗn hợp hoặc mục đích khác trong cùng một công trình (ví dụ: vừa ở, vừa cho thuê, vừa thương mại).
Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
Dự án bất động sản.
Không chỉ các sản phẩm bất động sản cụ thể, mà cả dự án bất động sản cũng có thể được đưa vào kinh doanh – bao gồm việc chuyển nhượng dự án, góp vốn, hợp tác đầu tư hoặc thế chấp dự án. Tuy nhiên, để được đưa vào kinh doanh, dự án đó phải:
+ Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo đúng trình tự pháp luật
+ Có đầy đủ hồ sơ pháp lý hợp lệ
+ Không thuộc các dự án bị cấm chuyển nhượng hoặc đang xử lý vi phạm
Như vậy, không phải mọi loại nhà ở, công trình xây dựng hay quyền sử dụng đất đều được tự do đưa vào kinh doanh. Việc đưa bất động sản ra thị trường chỉ được phép thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản
2. Doanh nghiệp có được phép bán đất nền trong dự án khi chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật?
Theo khoản 4 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, một trong các đối tượng bất động sản được phép đưa vào kinh doanh là: “Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.”
Điều này có nghĩa là: chỉ khi doanh nghiệp đã đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật (gồm: đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp – thoát nước, điện, chiếu sáng, phòng cháy chữa cháy…) theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, thì quyền sử dụng đất trong dự án đó mới được phép chuyển nhượng, tức là được phép bán đất nền.
Việc bán đất nền khi chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật là vi phạm pháp luật, và doanh nghiệp có thể bị:
+ Buộc ngừng giao dịch, hoàn trả tiền cho khách hàng
+ Bị xử phạt hành chính, theo quy định tại Nghị định số: 16/2022/NĐ-CP
+ Không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua
3. Từ 01/07: Không phải cứ bán đất là được trừ thuế GTGT
Từ ngày 01/7/2025, Nghị định 181/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, trong đó có quy định quan trọng liên quan đến giá tính Thuế giá trị gia tăng trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Một trong những điểm khiến nhiều doanh nghiệp quan tâm là việc trừ phần giá đất khi xác định giá tính thuế GTGT. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải mọi trường hợp bán bất động sản đều được trừ phần giá đất. Việc trừ này chỉ áp dụng trong các trường hợp cụ thể được pháp luật cho phép.
Theo Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP, giá tính thuế GTGT trong hoạt động kinh doanh bất động sản được xác định như sau:
Giá tính thuế giá trị gia tăng là giá bán bất động sản chưa có thuế GTGT, sau khi đã trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà doanh nghiệp đã nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định. Tuy nhiên, chỉ được trừ giá đất nếu rơi vào các trường hợp cụ thể, như sau:
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá), chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước (nếu có)).
+ Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân
Khi doanh nghiệp mua lại quyền sử dụng đất từ cá nhân hoặc tổ chức khác, thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng
* Lưu ý: giá trị cơ sở hạ tầng đã đầu tư sẽ không được trừ và phần này, mà doanh nghiệp được khấu trừ thuế GTGT đầu vào nếu đáp ứng đủ điều kiện.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân
Nếu doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ cá nhân hoặc tổ chức, thì phần tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của phần đất góp vốn đó được trừ khi xác định giá tính thuế GTGT cho giao dịch chuyển nhượng sau này.
Trường hợp cơ sở kinh doanh thực hiện hợp đồng BT
Nếu doanh nghiệp thực hiện dự án theo hình thức BT và được Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất, thì phần giá trị quyền sử dụng đất được giao để thanh toán sẽ được xác định theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) và được trừ khỏi giá tính thuế GTGT khi doanh nghiệp chuyển nhượng bất động sản hình thành trên phần đất đó.
Trường hợp thu tiền theo tiến độ
Đối với các trường hợp cơ sở kinh doanh xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê… mà doanh nghiệp thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thanh toán trong hợp đồng, thì:
Giá tính thuế GTGT = Số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) Phần giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.
* Lưu ý: Phần giá đất được trừ không được khấu trừ một lần duy nhất, mà phải phân bổ theo từng đợt, tương ứng với tỷ lệ tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng. Phần giá đất được trừ quy định ở các khoản 1, 2, 3, 4 Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP
Trường hợp bán nhà nhiều tầng, nhiều hộ (như chung cư)
Đối với các trường hợp cơ sở kinh doanh xây dựng nhà nhiều tầng, nhiều căn hộ (như chung cư) để bán, thì:
Giá đất được trừ tính cho 1m² căn hộ bán = Giá đất được trừ theo quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP chia (:) tổng diện tích sàn xây dựng không bao gồm phần diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình ngầm…
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng chưa có thuế giá trị gia tăng.
Như vậy, từ ngày 01/7/2025, việc trừ giá đất để xác định giá tính thuế giá trị gia tăng trong hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ được áp dụng khi doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý theo quy định tại Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP.
[EN]
1. [2025] Types of real estate allowed for business
According to the provisions of Article 5 of the Real Estate Business Law 2023, the types of real estate and real estate projects permitted for business are clearly defined as follows:
Existing housing and housing formed in the future
These are the two most common types of real estate on the market and are clearly regulated by law:
Existing housing refers to housing that has completed construction and has been accepted for use according to the regulations of construction law.
Housing formed in the future refers to housing that is in the process of investment construction or has not yet been accepted for use according to the regulations of construction law.
Existing construction works, construction works formed in the future
In addition to housing, the law also allows for the business of completed construction works or those in the process of investment. This includes construction works serving educational, healthcare, sports, cultural, office, commercial, service, tourism, accommodation, industrial purposes, and construction works serving mixed purposes.
The floor area in construction works as stipulated in Clause 2, Article 8, including:
The 2023 Law clearly stipulates that it is possible to conduct business on separate floor areas within a construction work, classified according to specific purposes as follows:
– Floor area serving commercial purposes, including: commercial stalls, commercial lots, and other floor areas serving commercial purposes with different names;
– Floor area serving office purposes, including: working offices, combined accommodation offices, and other floor areas serving office purposes with different names;
– Floor area serving tourism and accommodation purposes, including: tourist apartments, accommodation apartments, and other floor areas serving tourism and accommodation purposes with different names;
– Mixed-use or other purposes within the same construction work (for example: residential, rental, and commercial).
Land use rights with technical infrastructure in real estate projects
Real estate projects
Not only specific real estate products but also real estate projects can be put into business – including project transfer, capital contribution, investment cooperation, or project mortgage. However, to be allowed for business, the project must:
Be approved by the competent state authority according to the legal procedures
Have complete valid legal documents
Not belong to projects prohibited from transfer or under violation handling
Thus, not all types of housing, construction works, or land use rights are freely allowed for business. The introduction of real estate to the market is only permitted when all legal conditions stipulated in the Real Estate Business Law are fully met.
2. Are businesses allowed to sell land lots in projects when the technical infrastructure is not yet completed?
According to Clause 4, Article 5 of the Real Estate Business Law 2023, one of the types of real estate permitted for business is: “Land use rights with technical infrastructure in real estate projects.”
This means that only when the enterprise has invested in the complete construction of the technical infrastructure system (including: internal traffic roads, water supply and drainage systems, electricity, lighting, fire prevention and fighting…) according to the approved detailed planning, can the land use rights in that project be transferred, meaning that land lots can be sold.
Selling land lots without completing the technical infrastructure is a violation of the law, and the enterprise may be:
Required to stop transactions, refund money to customers
Subject to administrative penalties, according to the provisions of Decree 16/2022/ND-CP
Not eligible to issue land use right certificates to buyers
3. From July 1: Not every land sale is exempt from VAT
From July 1, 2025, Decree 181/2025/ND-CP officially comes into effect, which includes important regulations related to the VAT calculation price in real estate business activities. One of the points that many enterprises are concerned about is the deduction of land price when determining the VAT calculation price. However, it should be noted that not every case of real estate sale is eligible for land price deduction. This deduction only applies in specific cases permitted by law.
According to Article 8 of Decree 181/2025/ND-CP, the VAT calculation price in real estate business activities is determined as follows:
The taxable value for value-added tax is the selling price of real estate excluding VAT, after deducting land use fees or land rental fees that the enterprise has paid to the state budget as prescribed. However, land prices can only be deducted in specific cases, as follows:
In cases where the State allocates land or leases land with a one-time payment for the entire lease period (through auction or not through auction), changes the purpose of land use, recognizes land use rights, adjusts land allocation decisions, adjusts lease decisions, adjusts detailed planning, extends land use, adjusts the duration of land use, or changes from annual land rental to a one-time payment for the entire lease period, the land price that can be deducted for calculating value-added tax is the land use fee, the one-time land rental fee for the entire lease period calculated according to the regulations in the Government’s Decree on land use fees, land rental fees (not deducting compensation, support, or site clearance costs that the land user has advanced (if any)).
In cases where the business receives the transfer of real estate as land use rights from organizations or individuals
When an enterprise purchases land use rights from another individual or organization, the land price that can be deducted for calculating value-added tax upon transfer is the land use fee, the land rental fee paid to the state budget for the land plot being transferred.
* Note: The value of invested infrastructure will not be deducted, and this part can be deducted as input VAT if it meets the necessary conditions.
In cases where the business receives capital contributions in the form of land use rights from organizations or individuals
If an enterprise receives capital contributions in the form of land use rights from individuals or organizations, the land use fee or land rental fee paid to the state budget for that contributed land will be deducted when determining the taxable value for VAT for subsequent transfer transactions.
In cases where the business implements BT contracts
If an enterprise implements a project under the BT form and is paid by the State with land, the value of the land use rights allocated for payment will be determined according to the regulations of the law on investment under the public-private partnership (PPP) method and will be deducted from the taxable value for VAT when the enterprise transfers real estate formed on that land.
In cases of payment by progress
For cases where the business constructs, operates infrastructure, builds houses for sale, transfers, or leases… and collects money according to the progress of project implementation or payment progress in the contract, then:
Taxable value for VAT = Amount collected according to the progress of project implementation or payment progress stated in the contract minus (-) the corresponding land price deduction based on the percentage of the amount collected on the total contract value.
* Note: The land price deduction is not to be deducted all at once but must be allocated according to each installment, corresponding to the percentage of money collected on the total contract value. The land price deduction is regulated in clauses 1, 2, 3, 4 of Article 8 of Decree 181/2025/NĐ-CP.
In cases of selling multi-storey, multi-unit houses (such as apartments)
For cases where the business constructs multi-storey houses with multiple apartments (such as apartments) for sale, then:
The land price deducted for each square meter of the sold apartment = The land price deducted according to the regulations in clauses 1, 2, 3, 4 of Article 8 of Decree 181/2025/NĐ-CP divided by (:) the total constructed floor area excluding common areas such as corridors, stairs, basements, underground works…
In cases where the business receives the transfer of real estate or capital contributions in the form of land use rights from organizations or individuals as specified in clauses 2, 3 of this Article and cannot determine the land use fee or land rental fee paid to the state budget, the taxable value for value-added tax is the transfer price excluding value-added tax.
Thus, from July 1, 2025, the deduction of land prices to determine the taxable value for value-added tax in real estate business activities will only be applied when the enterprise fully meets the legal conditions as prescribed in Article 8 of Decree 181/2025/NĐ-CP.
TUYẾT NHUNG LAW cung cấp đội ngũ luật sư tư vấn giàu kinh nghiệm trong các lĩnh vực pháp luật. Liên hệ tư vấn các vấn pháp luật, vui lòng liên hệ theo số điện thoại 0975.982.169 hoặc qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.
Theo dõi chúng tôi trên 
Tư vấn luật qua Email
