1. What are the rights regarding adjacent properties?
Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).
Quyền này được xác lập dựa trên địa thế tự nhiên, theo quy định của pháp luật, theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo di chúc.
Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực với mọi cá nhân, tổ chức và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển nhượng, trừ khi có quy định khác của pháp luật liên quan.
Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề tuân theo thỏa thuận giữa các bên. Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận, quyền này sẽ được thực hiện theo các nguyên tắc sau:
Đảm bảo nhu cầu hợp lý cho việc khai thác bất động sản hưởng quyền, phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.
Không thực hiện các hành vi cản trở hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.
Khi có sự thay đổi trong việc sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền làm ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền, chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền cũng cần tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền để phù hợp với sự thay đổi này.
[EN] The right to adjacent real estate is the right to exercise authority over a property (referred to as the servient property) to facilitate the exploitation of another property owned by a different individual (referred to as the dominant property).
This right is established based on natural topography, legal provisions, agreements between parties, or through a will.
The right to adjacent real estate is valid against all individuals and organizations and can be transferred when the property is conveyed, unless otherwise provided by relevant laws.
The exercise of the right to adjacent real estate follows the agreements between the parties. In cases where there is no agreement, this right will be exercised according to the following principles:
Ensure reasonable needs for exploiting the dominant property in accordance with the intended use of both the dominant and servient properties.
Avoid abusing the rights concerning the servient property.
Do not engage in actions that obstruct or complicate the exercise of rights over the dominant property.
When there are changes in the use or exploitation of the servient property that affect the exercise of rights over the dominant property, the owner of the servient property must give prior notice to the owner of the dominant property within a reasonable timeframe. The owner of the servient property should also facilitate the owner of the dominant property in line with this change.
2. What rights do we have regarding adjacent properties?
2.1. What are the rights related to rainwater drainage?
Điều 250 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rằng chủ sở hữu nhà ở và các công trình xây dựng khác phải lắp đặt hệ thống dẫn nước để nước mưa từ mái nhà hoặc công trình của họ không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.
[EN] Article 250 of the Civil Code 2015 stipulates that the owners of residential houses and other construction works must install a drainage system to prevent rainwater from their roofs or structures from flowing onto the property of neighboring owners.
2.2. What are the rights related to wastewater drainage?
Điều 251 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rằng chủ sở hữu nhà ở và các công trình xây dựng khác phải xây dựng cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để dẫn nước thải ra nơi quy định, đảm bảo rằng nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, không ra đường công cộng hoặc khu vực sinh hoạt công cộng.
[EN] Article 251 of the Civil Code 2015 stipulates that the owners of residential houses and other construction works must construct underground drains or drainage ditches to direct wastewater to the designated areas, ensuring that wastewater does not overflow onto the property of neighboring owners, nor onto public roads or areas used for public activities.
2.3. What are the rights related to the supply and drainage of water through adjacent properties?
Điều 252 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rằng trong trường hợp vị trí tự nhiên của bất động sản yêu cầu việc cấp và thoát nước phải đi qua một bất động sản khác, thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước phù hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.
Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt hệ thống dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trong trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp và gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua, người sử dụng lối cấp, thoát nước sẽ không phải bồi thường thiệt hại.
[EN] Article 252 of the Civil Code 2015 stipulates that in cases where the natural position of a property requires that the water supply and drainage must pass through another property, the owner of the property with flowing water must provide an appropriate water supply and drainage pathway, without obstructing or preventing the flow of water.
The user of the water supply and drainage pathway must minimize damage to the owner of the property through which the water flows when installing the drainage system; if damage occurs, compensation must be provided. In cases where natural water flows from a higher position to a lower position and causes damage to the owner of the property with flowing water, the user of the water supply and drainage pathway will not be liable for damages.
2.4. What are the rights related to irrigation and drainage in agriculture?
Điều 253 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rằng người có quyền sử dụng đất canh tác, khi cần tưới hoặc tiêu nước, có quyền yêu cầu những người sử dụng đất xung quanh cung cấp cho mình một lối dẫn nước phù hợp và thuận tiện cho việc tưới tiêu. Những người được yêu cầu có nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu đó. Nếu người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho những người sử dụng đất xung quanh, thì phải bồi thường.
[EN] Article 253 of the Civil Code 2015 stipulates that individuals with the right to use agricultural land, when in need of irrigation or drainage, have the right to request surrounding land users to provide them with an appropriate and convenient water supply pathway for irrigation. The individuals who are requested have the obligation to comply with that request. If the user of the water supply pathway causes damage to the surrounding land users, they must provide compensation.
2.5. What are the rights related to easements?
Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rằng chủ sở hữu bất động sản bị bao bọc bởi các bất động sản của những chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản bao bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi này sẽ được mở trên bất động sản liền kề nào được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, căn cứ vào các đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị bao bọc, và đảm bảo thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản được hưởng quyền lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng và chiều cao của lối đi sẽ được các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi, các bên có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu hoặc người sử dụng khác nhau, thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người ở phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không cần đền bù.
[EN] Article 254 of the Civil Code 2015 stipulates that a property owner who is surrounded by the properties of other owners, with no or insufficient access to public roads, has the right to request the surrounding property owners to provide them with a reasonable pathway on their land.
This pathway shall be established on the adjacent property that is deemed most convenient and reasonable, taking into account the specific characteristics of the location, the interests of the enclosed property, and ensuring that the damage caused to the property with the pathway is minimized.
The owner of the property benefiting from the pathway must compensate the owner of the property granting the right to use the pathway, unless there is a different agreement.
The location, length, width, and height of the pathway shall be agreed upon by the parties, ensuring convenience for passage and minimizing inconvenience to all parties; if there is a dispute regarding the pathway, the parties have the right to request the Court or other competent state authorities to make a determination.
In cases where the property is divided into multiple parts for different owners or users, a necessary pathway must be reserved for those on the inside as specified in paragraph 2 of this Article, without compensation.
2.6. What are the rights related to electricity transmission and communication?
Điều 255 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rằng chủ sở hữu bất động sản có quyền lắp đặt đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải đảm bảo an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
[EN] Article 255 of the Civil Code 2015 stipulates that property owners have the right to install power lines and communication lines over the properties of other owners in a reasonable manner, provided that safety and convenience for those owners are ensured; if any damage occurs, compensation must be provided.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế trong lĩnh vực dân sự. Liên hệ tư vấn, mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án liên quan đến vấn đề dân sự tại Toà án. Vui lòng liên hệ số điện thoại hotline: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.