[Chuyên viên pháp lý Lò Phương Thảo]
Bài viết đề cập đến nội dung pháp lý liên quan đến nội dung sụt lún là gì? Xây nhà gây sụt lún nhà hàng xóm thì có phải bồi thường không? và Trước khi xây dựng cần làm gì để tránh rủi ro? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
The article discusses legal matters related to the following questions: What is land subsidence? Is compensation required if the construction of a house causes a neighbor’s property to subside? And what should be done before construction to avoid potential risks? The content is provided by Tuyet Nhung Bui Law Firm for reference purposes.
1. Sụt lún là gì?
Hiện tượng nhà bị lún xảy ra khi phần đất nền tại vị trí xây dựng công trình bắt đầu bị sụt xuống, hoặc nghiêm trọng hơn là sụp đổ hoàn toàn. Thông thường, hiện tượng này xảy ra khi lớp đất phía dưới công trình bị lún, kéo theo phần móng và ảnh hưởng đến kết cấu của ngôi nhà. Hậu quả là các bức tường và sàn nhà có thể bị dịch chuyển, xuất hiện các vết nứt trên tường, nền gạch và gây mất cân bằng cho toàn bộ công trình phía trên.
Đo lường độ lún được thực hiện theo Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 9360:202024. Một số dấu hiệu nhận biết tình trạng sụt lún bao gồm:
Xuất hiện các vết nứt: Trên tường, trần, cột nhà và các hạng mục xây bằng gạch bên ngoài thường thấy những vết nứt, có xu hướng mở rộng từ 3 – 5 mm. Các vết nứt chéo thường lớn hơn và hay xuất hiện gần khu vực cửa sổ hoặc cửa chính.
Cửa bị kẹt hoặc cong vênh: Cửa ra vào và cửa sổ khó đóng/mở, bị lệch hoặc méo. Nguyên nhân thường là do tường bị nghiêng, phần móng không còn vững chắc, làm biến dạng khung cửa.
Sàn nhà và tường bị nghiêng: Khi đi lại trên sàn nhà, cầu thang thấy không bằng phẳng, bị nghiêng lệch. Tường nhà cũng có thể không còn đứng thẳng, đây là dấu hiệu rõ ràng cho thấy phần móng bên dưới đang bị lún, ảnh hưởng tới sự ổn định của công trình.
[EN]
What is land subsidence?
Subsidence occurs when the ground beneath a building begins to sink or, in more severe cases, collapses entirely. This phenomenon typically happens when the soil foundation underneath the structure settles, causing the building’s foundation to shift and affecting the overall structural integrity. As a result, walls and floors may move, cracks may appear on walls and tiled floors, and the entire structure may become unbalanced.
Subsidence is measured in accordance with the Vietnamese standard TCVN 9360:2020.
Some common signs of subsidence include:
Cracks appearing: Cracks can be seen on walls, ceilings, columns, and external brickwork. These cracks usually widen from 3 to 5 mm over time. Diagonal cracks tend to be larger and often appear near windows and doors.
Jammed or warped doors: Doors and windows may become difficult to open or close, or may appear misaligned or deformed. This often results from leaning walls and unstable foundations that distort door frames.
Uneven floors and leaning walls: Walking on floors or stairs may feel unsteady or slanted. Walls may no longer stand straight—this is a clear indication that the foundation beneath is settling, compromising the stability of the structure.
2. Xây nhà gây sụt lún nhà hàng xóm thì có phải bồi thường không?
Căn cứ theo điểm a khoản 5 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng sẽ bị xử lý như sau:
“Phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng, gây ra tình trạng lún, nứt, hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận hoặc làm sụp đổ hay có nguy cơ gây sụp đổ công trình kế bên mà không gây thiệt hại đến sức khỏe, tính mạng con người như sau:
Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với nhà ở riêng lẻ.”
Như vậy, nếu việc tổ chức thi công xây dựng nhà ở mà không đảm bảo đúng quy định về quản lý chất lượng, dẫn đến làm sụt lún, nứt nẻ hay hư hỏng công trình lân cận hoặc có nguy cơ gây sụp đổ mà không ảnh hưởng đến sức khỏe, tính mạng người khác thì sẽ bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 30 triệu đến 40 triệu đồng.
Đây là mức xử phạt dành cho tổ chức vi phạm. Trong trường hợp cá nhân vi phạm, mức phạt sẽ bằng một nửa, tức từ 15 triệu đến 20 triệu đồng, theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Vì vậy, nếu trong quá trình xây dựng nhà ở, chủ đầu tư thi công không đảm bảo an toàn, gây ra hiện tượng sụt lún nhà kế bên thì sẽ bị xử lý hành chính theo quy định.
Ngoài ra, về trách nhiệm bồi thường dân sự, căn cứ theo Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015:
“Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý hoặc sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại nếu công trình đó gây ra tổn thất cho người khác.
Trường hợp người thi công có lỗi trong việc gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.”
Điều này có nghĩa là nếu việc xây nhà làm ảnh hưởng đến công trình kế bên (gây sụt lún, nứt nẻ…), thì bên gây thiệt hại có nghĩa vụ bồi thường. Mức bồi thường sẽ do hai bên tự thỏa thuận, dựa trên thiệt hại thực tế mà bên bị ảnh hưởng gánh chịu. Nếu không thể thỏa thuận, bên bị thiệt hại có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết.
Thêm vào đó, căn cứ Điều 584 và Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 về trách nhiệm bồi thường ngoài hợp đồng, quy định như sau:
Điều 584 nêu rõ: Nếu một người gây thiệt hại về tài sản, sức khỏe, danh dự hoặc quyền lợi hợp pháp của người khác thì phải bồi thường (trừ một số trường hợp đặc biệt như bất khả kháng hoặc lỗi hoàn toàn thuộc về bên bị thiệt hại).
Điều 585 quy định nguyên tắc bồi thường như sau:
+ Thiệt hại thực tế phải được bồi thường đầy đủ và kịp thời.
+ Các bên có thể thỏa thuận về hình thức, mức và phương thức bồi thường.
+ Có thể yêu cầu thay đổi mức bồi thường nếu không còn phù hợp với thực tế.
+ Nếu bên bị thiệt hại có lỗi, thì sẽ không được bồi thường phần lỗi đó.
Bên bị thiệt hại phải có nghĩa vụ giảm thiểu tổn thất, nếu không sẽ không được bồi thường phần thiệt hại đáng lẽ có thể tránh được.
Tóm lại, nếu việc thi công xây dựng làm ảnh hưởng đến nhà hàng xóm (gây sụt lún, nứt, lệch…) thì vừa bị xử phạt hành chính, vừa phải bồi thường dân sự theo quy định của pháp luật. Trách nhiệm bồi thường và mức phạt sẽ phụ thuộc vào tính chất hành vi, mức độ thiệt hại và việc các bên có thỏa thuận được hay không.
[EN]
Is compensation required if building a house causes a neighbor’s property to subside?
According to Point a, Clause 5, Article 16 of Decree No. 16/2022/NĐ-CP, violations of construction order regulations are subject to the following penalties:
“A fine shall be imposed for organizing the construction of a building that violates regulations on construction quality management, causing subsidence, cracks, or damage to technical infrastructure works or adjacent structures, or causing or threatening to cause the collapse of neighboring buildings—provided that no harm is caused to the health or life of others:
A fine ranging from 30,000,000 VND to 40,000,000 VND shall be imposed for violations related to individual housing.”
Therefore, if the construction of a residential building fails to comply with construction quality regulations and results in subsidence, cracking, or damage to neighboring structures—or poses a risk of collapse without harming anyone’s health or life—the responsible party will be subject to an administrative fine ranging from 30 million to 40 million VND.
This is the penalty for organizations. In the case of an individual violator, the fine is halved, ranging from 15 million to 20 million VND, as stipulated in Point c, Clause 3, Article 4 of the same Decree.
Accordingly, if a homeowner fails to ensure safety during construction, causing a neighboring house to subside, they will face administrative sanctions as prescribed.
In addition to administrative penalties, civil liability for compensation is also applicable under Article 605 of the 2015 Civil Code:
“Owners, possessors, or those entrusted with the management or use of buildings or other construction works must compensate for any damage caused by such works.
If the construction party is at fault for causing damage, they must jointly compensate.”
This means that if the construction of a house affects adjacent properties (e.g., causing subsidence or cracks), the responsible party is obliged to pay compensation. The compensation amount should be agreed upon by both parties, based on the actual damage incurred. If an agreement cannot be reached, the affected party may file a lawsuit in court to seek resolution.
Furthermore, according to Articles 584 and 585 of the 2015 Civil Code regarding non-contractual liability for damages:
Article 584 states that a person who causes damage to another’s property, health, honor, or lawful rights must compensate—except in cases of force majeure or when the affected party is entirely at fault.
Article 585 outlines the principles of compensation:
Actual damage must be fully and promptly compensated.
The parties may agree on the form, amount, and method of compensation.
The compensation amount may be adjusted if it no longer reflects the actual situation.
If the injured party is partially at fault, they will not be compensated for the portion of damage caused by their own fault.
The injured party must take reasonable measures to minimize losses, or they will not be compensated for avoidable damages.
In summary, if construction activities affect a neighboring property (causing subsidence, cracks, tilting, etc.), the responsible party may be subject to both administrative fines and civil compensation under the law. The level of liability and penalties will depend on the nature of the violation, the extent of the damage, and whether the parties can reach an agreement.
3. Trước khi xây dựng cần làm gì để tránh rủi ro?
Thứ nhất, trước khi tiến hành thi công xây dựng, nên mời đơn vị có chuyên môn về khảo sát chất lượng công trình đến đánh giá hiện trạng. Đồng thời, cần thỏa thuận với chủ nhà liền kề về việc lập biên bản ghi nhận hiện trạng công trình lân cận, làm căn cứ đối chiếu nếu sau này xảy ra thiệt hại. Việc này nhằm xác định rõ liệu công trình kế bên có thật sự bị ảnh hưởng và nguyên nhân do đâu. Biên bản nên được lập bằng văn bản, có chữ ký xác nhận của hai bên và sự chứng kiến của cá nhân hoặc cơ quan uy tín, như cán bộ địa phương hoặc công chức UBND xã/phường.
Lưu ý: Trong trường hợp điều kiện tài chính không cho phép thuê đơn vị chuyên môn, thì lập biên bản ghi nhận hiện trạng với hình ảnh, video kèm theo vẫn là giải pháp tiết kiệm mà hiệu quả để làm căn cứ sau này.
Thứ hai, trong quá trình thi công, cần tuân thủ đầy đủ các quy định về xây dựng và đảm bảo an toàn cho các công trình lân cận. Đặc biệt, nếu nhà liền kề đã có dấu hiệu nghiêng hoặc yếu, phải có biện pháp chống đỡ, che chắn phù hợp để tránh gây thêm thiệt hại.
Thứ ba, nếu trong quá trình thi công phát hiện công trình lân cận có dấu hiệu bị ảnh hưởng, cần ngừng thi công ngay lập tức để kiểm tra, xác minh mức độ thiệt hại và nhanh chóng thương lượng với bên bị ảnh hưởng về phương án bồi thường. Việc xử lý kịp thời sẽ giúp hạn chế tổn thất phát sinh, tránh tình trạng thiệt hại nghiêm trọng hơn sau này, thậm chí có thể phải bồi thường toàn bộ giá trị công trình bị hư hỏng.
[EN]
What should be done before construction to avoid risks?
Firstly, before commencing construction, it is advisable to hire a professional unit specializing in structural assessment to evaluate the current condition of the site. At the same time, it is essential to reach an agreement with the neighboring property owner to create a written record of the adjacent property’s condition. This document will serve as a basis for comparison in the event that damage occurs later. The purpose is to clearly determine whether the neighboring property has been affected and identify the cause of any damage. The record should be in writing, signed by both parties, and ideally witnessed by a reputable individual or authority—such as a local official or a civil servant from the commune or ward People’s Committee.
Secondly, during the construction process, all building regulations must be strictly followed, and safety for neighboring properties must be ensured. If an adjacent building is already showing signs of tilting or structural weakness, appropriate measures such as reinforcement and protective barriers must be implemented to prevent further damage.
Thirdly, if any signs of impact on neighboring properties are observed during construction, work should be halted immediately to assess and verify the extent of the damage. Prompt negotiations should be made with the affected party regarding compensation measures. Timely handling can help minimize losses and prevent more serious damage, which may otherwise lead to full compensation for the damaged structure.
CÔNG TY LUẬT TUYẾT NHUNG BÙI cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế trong lĩnh vực dân sự. Liên hệ tư vấn, mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, đại diện theo uỷ quyền. Vui lòng liên hệ số điện thoại hotline: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.