[Được tham vấn bởi: Luật sư Bùi Thị Nhung]
Bài viết đề cập đến nội dung liên quan đến [2025] còn dùng sổ đỏ, sổ hồng không? [2025] Miễn tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
1. [2025] còn dùng sổ đỏ, sổ hồng không?
1.1. “Sổ đỏ” là gì?
Tên gọi pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sổ đỏ chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng, không bao gồm nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan cấp sổ là UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh, tùy theo từng trường hợp cụ thể.
1.2. “Sổ hồng” là gì?
Tên gọi pháp lý (trước đây): Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (áp dụng tại khu vực đô thị), được ban hành theo Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ.
Từ ngày 10/12/2009, theo quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP, Nhà nước thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận duy nhất cho cả đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất, với mẫu bìa màu hồng.
1.3. Từ 2025, còn dùng sổ đỏ, sổ hồng không?
Theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 256 Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ 01/8/2024, thì:
“3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành vẫn có giá trị pháp lý và không phải cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này.
4. Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp cho đại diện hộ gia đình trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nếu các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và ghi đầy đủ tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.”
Từ năm 2025, pháp luật không còn sử dụng khái niệm “sổ đỏ” hay “sổ hồng” trong các văn bản pháp lý. Thay vào đó, tất cả các giấy tờ chứng nhận quyền về đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất đều được gọi chung là: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”
Tuy nhiên, những sổ đỏ, sổ hồng cũ vẫn tiếp tục có giá trị sử dụng, không cần đổi trừ khi người dân có nhu cầu hoặc muốn ghi tên đầy đủ các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất.
2. [2025] Miễn tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ
Căn cứ Điều 137 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025), một số trường hợp cụ thể được miễn nộp tiền sử dụng đất khi làm sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
Theo đó, 3 nhóm đối tượng được miễn nghĩa vụ tài chính gồm:
Nhóm đối tượng 1: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có giấy tờ lập trước ngày 15/10/1993
Theo quy định, nếu người dân có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được lập trước ngày 15/10/1993, họ sẽ được cấp sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
Các loại giấy tờ được công nhận bao gồm:
+ Giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất (trước 1975) như:
+ Bằng khoán điền thổ;
+ Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;
+ Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;
+ Giấy phép cho xây cất nhà ở.
+ Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp
+ Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất.
Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg năm 1980, như:
+ Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;
+ Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất;
+ Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất.
+ Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà;.
+ Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất.
+ Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất.
+ Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng.
Nhóm đối tượng 2: Có giấy giao đất từ nông, lâm trường quốc doanh
Nếu hộ gia đình, cá nhân được nông, lâm trường quốc doanh giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp sản xuất nông, lâm nghiệp, và thời điểm giao đất trước ngày 01/7/2004, thì:
Được cấp sổ đỏ mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất;
+ Có giấy tờ quyết định giao nhà tình nghĩa, tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất.
+ Có giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất.
+ Có giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định pháp luật.
Như vậy, từ năm 2025, nếu người dân có giấy tờ hợp lệ, đang sử dụng đất ổn định và thuộc một trong ba nhóm được miễn theo Điều 137 Luật Đất đai 2024, thì khi làm sổ đỏ sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.
[EN]
1. [2025] Will the red book and pink book still be used?
1.1. What is the “red book”?
Legal name: Land use rights certificate
The red book only recognizes the land use rights of the user, excluding housing or other assets attached to the land. The issuing authority is the People’s Committee at the district or provincial level, depending on specific cases.
1.2. What is the “pink book”?
Legal name (previously): Certificate of ownership of housing and land use rights (applicable in urban areas), issued under Decree 60/CP dated July 5, 1994, of the Government.
From December 10, 2009, according to the provisions of Decree 88/2009/ND-CP, the State unified the issuance of a single type of certificate for both land, housing, and assets attached to the land, with a pink cover.
1.3. Will the red book and pink book still be used from 2025?
According to the provisions of Clause 3 and Clause 4, Article 256 of the 2024 Land Law, effective from August 1, 2024:
“3. The land use rights certificate, the certificate of ownership of housing and land use rights, the certificate of ownership of housing, the certificate of ownership of construction works, the certificate of land use rights, ownership of housing and other assets attached to the land that have been issued according to the provisions of the law on land, housing law, and construction law before this Law takes effect shall still have legal value and do not need to be exchanged for the certificate of land use rights, ownership of assets attached to the land; if there is a need, it can be exchanged for the certificate of land use rights, ownership of assets attached to the land according to the provisions of this Law.
4. In the case where the land use rights certificate, the certificate of ownership of housing and land use rights, the certificate of land use rights, ownership of housing and other assets attached to the land have been issued to the representative of the household before this Law takes effect, if the members who share land use rights of the household have a need, they can be exchanged for the certificate of land use rights, ownership of assets attached to the land and fully record the names of the members who share land use rights.
The determination of the members who share land use rights of the household to be recorded on the certificate of land use rights, ownership of assets attached to the land shall be agreed upon by these members and they shall be responsible before the law.”
From 2025, the law will no longer use the concepts of “red book” or “pink book” in legal documents. Instead, all documents certifying rights to land, housing, and assets attached to the land will be collectively referred to as: “Certificate of land use rights, ownership of assets attached to the land.”
However, the old red books and pink books will still continue to have valid use and do not need to be exchanged unless the citizens have a need or want to fully record the names of all family members who share land use rights.
2. [2025] Exemption from land use fees when making the red book
According to Article 137 of the 2024 Land Law (effective from January 1, 2025), certain specific cases are exempt from paying land use fees when making the red book (Certificate of land use rights).
Accordingly, three groups of subjects are exempt from financial obligations, including:
Households and individuals who are using land stably and have documents established before October 15, 1993.
According to regulations, if citizens have one of the types of land use rights documents established before October 15, 1993, they will be issued a red book without having to pay land use fees.
The recognized types of documents include:
Documents on land use rights issued by competent authorities during the implementation of land policies of the Democratic Republic of Vietnam, the Provisional Revolutionary Government of the Republic of South Vietnam, and the Socialist Republic of Vietnam.
Documents on land use rights issued by competent authorities of the old regime to land users (before 1975) such as:
+ Land use certificates;
+ Real estate sale contracts certified by authorities of the old regime;
+ Contracts for the sale, donation, exchange, or inheritance of housing attached to land with certification from authorities of the old regime;
+ Wills or agreements on the distribution of housing inheritance certified by authorities of the old regime;
+ Permits for building houses;
+ Permits for legalizing architecture issued by authorities of the old regime;
+ Judgments of the courts of the old regime that have taken effect.
Temporary land use rights certificates issued by competent state authorities or listed in the land registration book, land registry.
Documents transferring land use rights, buying and selling housing attached to land, now confirmed by the People’s Committee of the commune that the land has been used before October 15, 1993;
Land registration books, land use records established before December 18, 1980, that include the name of the land user.
One of the documents prepared during the process of land registration according to Directive 299/TTg in 1980 includes:
+ Minutes of approval from the local land registration council confirming that the person currently using the land is legal;
+ Summary of cases of legal land use prepared by the local People’s Committee or the local land registration council or the land management agency at the district or provincial level;
+ Application for land use rights registration;
+ Documents certifying that land use rights have been registered issued by the local People’s Committee at the commune, district, or provincial level to the land user;
+ Documents regarding the declaration and registration of houses confirmed by the local People’s Committee at the commune, district, or provincial level, which include the area of land with the house;
+ Documents from the defense unit allocating land to officials and soldiers for housing according to Directive No. 282/CT-QP dated July 11, 1991, of the Minister of National Defense, provided that the land allocation is consistent with the housing land use planning for officials and soldiers in the approved national defense land planning at the time of land allocation;
+ Projects, lists, or documents regarding the relocation for the construction of new economic zones, resettlement approved by the district or provincial People’s Committee or competent authority, which includes the name of the land user;
+ Documents concerning ownership of houses and constructions; documents regarding the construction or repair of houses and constructions certified or permitted by the district or provincial People’s Committee or the state management agency for housing and construction;
+ Temporary land allocation documents from the district or provincial People’s Committee; applications for land use approved by the local People’s Committee or agricultural cooperatives before July 1, 1980, or approved by the district or provincial People’s Committee;
+ Documents from the competent state authority regarding land allocation to agencies or organizations to arrange land for officials and employees to build houses or construct housing to be allocated or distributed to officials and employees using non-state budget funds or contributed by officials and employees for construction.
Other types of land use rights documents issued before October 15, 1993, as regulated by the provincial People’s Committee in accordance with local realities.
There are land allocation documents from state-owned agricultural and forestry enterprises.
If households or individuals are allocated land by state-owned agricultural and forestry enterprises for housing or for housing combined with agricultural and forestry production, and the land allocation occurs before July 1, 2004, then:
They will be granted a land use certificate without having to pay land use fees.
Households or individuals who are using land stably and possess one of the legal documents regarding land use rights or housing will be granted a Certificate of Land Use Rights and Ownership of Assets Attached to the Land without having to pay land use fees, including:
Legal documents regarding inheritance, donation of land use rights or assets attached to the land;
Documents regarding the allocation of houses of gratitude, charity, or solidarity attached to the land;
Documents regarding the liquidation or sale of houses attached to the land;
Documents regarding the purchase of state-owned houses according to legal regulations.
Thus, from 2025, if citizens have valid documents, are using land stably, and belong to one of the three groups exempted under Article 137 of the 2024 Land Law, they will not have to pay land use fees when applying for a land use certificate.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.