1. Thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất
1.1 Thời hạn giao đất nông nghiệp cho cá nhân trực tiếp sản xuất là bao lâu?
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định: “a) Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn”
Theo đó: Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân trực tiếp sản xuất (bao gồm: đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng) là 50 năm (trong hạn mức theo quy định pháp luật)
Khi hết thời hạn:
– Cá nhân được tiếp tục sử dụng đất thêm 50 năm
– Không phải thực hiện thủ tục gia hạn
1.2 Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp tối đa là bao nhiêu?
Theo điểm b khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm: “b) Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm”
Theo đó: Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm
Khi hết thời hạn thuê nếu có nhu cầu, cá nhân được Nhà nước xem xét cho thuê tiếp. Tuy nhiên, mỗi lần thuê không quá 50 năm
Lưu ý: Trường hợp này, việc thuê đất không tự động gia hạn, mà phải được cơ quan Nhà nước xem xét.
1.3 Dự án đầu tư được giao/thuê đất tối đa bao nhiêu năm?
Theo đó, thời hạn sử dụng đất được xác định căn cứ vào thời hạn hoạt động của dự án đầu tư hoặc theo đơn xin giao đất, thuê đất, nhưng không quá 50 năm.
– Đối với các dự án có thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của pháp luật về đầu tư, thời hạn giao đất, cho thuê đất có thể kéo dài hơn, nhưng tối đa không quá 70 năm.
– Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu nhà đầu tư vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì có thể được Nhà nước xem xét gia hạn. Tuy nhiên, thời hạn gia hạn cũng không vượt quá các mốc tối đa là 50 năm hoặc 70 năm tùy từng trường hợp.
1.4 Trường hợp tổ chức nước ngoài thuê đất làm trụ sở ngoại giao thì thời hạn là bao lâu?
Căn cứ điểm d khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai 2024: “d) Thời hạn cho thuê đất xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác; thời hạn gia hạn hoặc cho thuê đất khác không quá thời hạn quy định tại khoản này.”
Theo đó, thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, nếu tổ chức nước ngoài vẫn có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước có thể xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác. Tuy nhiên, thời hạn gia hạn hoặc thời hạn thuê mới cũng không vượt quá 99 năm theo quy định.
2. [2026] Khi Sổ đỏ hết hạn có cần gia hạn không?
Căn cứ khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai 2024 “3. Việc gia hạn sử dụng đất được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này. Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng. Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.”
Theo đó việc gia hạn sử dụng đất không phải là tự động. Người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì phải chủ động thực hiện thủ tục đề nghị gia hạn. Việc gia hạn chỉ được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất và hồ sơ đề nghị gia hạn phải được nộp chậm nhất 06 tháng trước khi hết hạn.
Trường hợp người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn trong thời hạn nêu trên thì sẽ không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp có lý do bất khả kháng. Khi không được gia hạn, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không phải mọi trường hợp hết thời hạn sử dụng đất đều phải gia hạn. Đối với trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân trực tiếp sản xuất như đã nêu ở phần trên, khi hết thời hạn 50 năm thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng mà không cần thực hiện thủ tục gia hạn.
Khi bị thu hồi đất do không được gia hạn, người sử dụng đất có trách nhiệm xử lý tài sản gắn liền với đất và hoàn trả mặt bằng cho Nhà nước. Việc xử lý này bao gồm các tài sản như nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng hoặc các tài sản hợp pháp khác trên đất.
Lưu ý:
– Nếu quá 24 tháng kể từ thời điểm hết thời hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất không thực hiện việc xử lý tài sản, thì Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường đối với cả đất và tài sản gắn liền với đất.
– Trong trường hợp cần phá dỡ công trình, chủ sở hữu tài sản phải tự chịu chi phí phá dỡ theo quy định. Đây là rủi ro pháp lý đáng lưu ý nếu người sử dụng đất không chủ động thực hiện các nghĩa vụ khi hết thời hạn sử dụng đất.
– Thời hạn sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được quy định khác nhau tùy theo từng trường hợp cụ thể, phổ biến là các mốc 50 năm, 70 năm và 99 năm. Việc nắm rõ thời hạn sử dụng đất giúp người sử dụng đất chủ động trong việc quản lý, khai thác và thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết.
– Đối với vấn đề gia hạn, pháp luật quy định theo hướng không tự động. Người sử dụng đất cần theo dõi thời hạn và thực hiện thủ tục gia hạn đúng thời điểm nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, trừ một số trường hợp đặc biệt như đất nông nghiệp giao cho cá nhân trực tiếp sản xuất được tiếp tục sử dụng mà không cần gia hạn.
[EN]
[Consulted by: Lawyer Bui Thi Nhung]
This article addresses issues related to the land use term when land is allocated by the State and answers the question: [2026] When a Land Use Right Certificate expires, is renewal required? It is provided by Tuyet Nhung Bui Law Company for reference purposes.
1. Land use term when land is allocated by the State
1.1 How long is the term for allocation of agricultural land to individuals directly engaged in production?
Pursuant to Point a Clause 1 Article 172 of the 2024 Land Law: “a) The term for allocation or recognition of agricultural land use rights for individuals directly engaged in agricultural production using land for annual crops, aquaculture, salt production, perennial crops, and production forest land being planted forest within the quota specified in Article 176 of this Law is 50 years. Upon expiry of the land use term, it shall be permitted to continue using the land for the term specified at this point without having to carry out renewal procedures.”
Accordingly: The term for allocation or recognition of agricultural land use rights for individuals directly engaged in production (including land for annual crops, aquaculture, salt production, perennial crops, and production forest land being planted forest) is 50 years (within the legal quota).
Upon expiry:
+ Individuals are allowed to continue using the land for another 50 years
+ No renewal procedures are required
1.2 What is the maximum term for leasing agricultural land?
According to Point b Clause 1 Article 172 of the 2024 Land Law, the term for leasing agricultural land to individuals does not exceed 50 years: “b) The term for leasing agricultural land to individuals shall not exceed 50 years. Upon expiry of the lease term, if there is a demand, the State shall consider continuing the lease but not exceeding 50 years.”
Accordingly: The term for leasing agricultural land to individuals does not exceed 50 years.
Upon expiry of the lease, if there is a demand, individuals may be considered by the State for a continued lease. However, each lease term must not exceed 50 years.
Note: In this case, the lease is not automatically renewed but must be considered by a competent State authority.
1.3 What is the maximum land use term for investment projects allocated or leased land?
Pursuant to Point c Clause 1 Article 172 of the 2024 Land Law: “c) The term for allocation or lease of land for implementation of investment projects using land shall be considered and decided based on the project’s operation duration or the application for land allocation or lease, but not exceeding 50 years.
For projects with an operation term exceeding 50 years as prescribed by the Law on Investment, the land allocation or lease term shall follow the project duration but not exceeding 70 years.
Upon expiry, if the land user has a demand to continue using the land, the State shall consider extension but not exceeding the limits prescribed in this clause.
In cases where no investment project is required, the land use term shall be considered based on the application for land allocation or lease but not exceeding 50 years.”
Accordingly, the land use term is determined based on the operation duration of the investment project or the application for land allocation or lease, but must not exceed 50 years.
+ Upon expiry of the land use term, if the investor still has demand, the State may consider an extension. However, the extension term must not exceed the maximum limits of 50 years or 70 years depending on each case.
1.4 What is the term for land leased to foreign organizations for diplomatic headquarters?
Pursuant to Point d Clause 1 Article 172 of the 2024 Land Law: “d) The term for leasing land to build working headquarters of foreign organizations with diplomatic functions shall not exceed 99 years. Upon expiry, if such organizations still have demand, the State may consider extension or lease other land; the extension or new lease term must not exceed the limit prescribed in this clause.”
Accordingly, the term for leasing land to build headquarters of foreign diplomatic organizations does not exceed 99 years. Upon expiry, if there is continued demand, the State may consider extension or lease other land. However, the extension or new lease term must not exceed 99 years.
2. [2026] When a Land Use Right Certificate expires, is renewal required?
Pursuant to Clause 3 Article 172 of the 2024 Land Law: “3. The extension of land use shall be carried out in the final year of the land use term, except for the case specified at Point a Clause 1 of this Article. Land users wishing to extend must submit an application dossier for extension no later than 06 months before the expiry of the land use term. If the time limit for submitting the application is exceeded and the land user fails to submit, the extension shall not be granted, except in cases of force majeure. In cases where extension is not granted, the competent State authority shall recover the land in accordance with this Law.”
Accordingly, extension of land use is not automatic. Land users who wish to continue using the land must proactively carry out procedures to apply for extension. The extension must be carried out in the final year of the land use term, and the application dossier must be submitted at least 06 months before expiry.
If the land user fails to submit the application within the prescribed time limit, the extension will not be granted, except in cases of force majeure. Where extension is not granted, the competent State authority will recover the land in accordance with the law.
However, it should be noted that not all cases of expiry of land use term require extension. For agricultural land allocated to individuals directly engaged in production as mentioned above, upon expiry of the 50-year term, land users may continue using the land without having to carry out extension procedures.
When land is recovered due to failure to obtain an extension, the land user is responsible for handling assets attached to the land and returning the site to the State. This includes assets such as houses, constructions, crops, or other lawful assets on the land.
Notes:
+ If more than 24 months have passed since the expiry of the land use term and the land user has not handled the assets, the State will recover the land without compensation for both the land and the assets attached to the land.
+ In cases where demolition of constructions is required, the asset owner must bear the demolition costs in accordance with regulations. This is a legal risk that should be noted if land users do not proactively fulfill their obligations upon expiry of the land use term.
+ The land use term when land is allocated or leased by the State varies depending on each specific case, commonly including 50 years, 70 years, and 99 years. Understanding the land use term helps users proactively manage, utilize, and carry out necessary legal procedures.
+ Regarding extension, the law provides that it is not automatic. Land users need to monitor the term and carry out extension procedures at the appropriate time if they wish to continue using the land, except for certain special cases such as agricultural land allocated to individuals directly engaged in production, which may continue to be used without extension.