1. Hành vi tự ý xây dựng nhà trên đất lúa bị xử phạt thế nào?
1.1 Tự ý chuyển đất trồng lúa sang mục đích khác là hành vi vi phạm pháp luật
Việc tự ý xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác trên đất trồng lúa, cũng như tự chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, là hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Hành vi này có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý.
Theo pháp luật đất đai, đất trồng lúa chỉ được chuyển sang mục đích khác khi có quyết định cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan. Khi chưa được chấp thuận mà tự sử dụng vào mục đích khác (làm nhà, làm xưởng, làm sân bê tông…), người sử dụng đất được xem là tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.
1.2 Mức phạt đối với hành vi chuyển đất lúa sang các mục đích khác
Căn cứ Điều 7, Điều 8 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, mức phạt phụ thuộc vào loại đất chuyển đổi và diện tích vi phạm:
Trường hợp chuyển đất lúa sang loại đất nông nghiệp khác:
Nếu người dân tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất nông nghiệp khác (ví dụ: đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản…), mức phạt như sau:
– Phạt tiền từ 2 triệu đến 3 triệu đồng: diện tích vi phạm dưới 0,5 ha
– Phạt tiền từ 3 triệu đến 5 triệu đồng: diện tích vi phạm từ 0,5 ha đến dưới 1 ha
– Phạt tiền từ 5 triệu đến 10 triệu đồng: diện tích vi phạm từ 1 ha đến dưới 3 ha
– Phạt tiền từ 10 triệu đến 30 triệu đồng: diện tích vi phạm từ 3 ha trở lên
Trường hợp chuyển đất lúa sang đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) — tại khu vực xã:
– Phạt tiền từ 3–5 triệu đồng: diện tích vi phạm dưới 0,05 ha
– Phạt tiền từ 5–10 triệu đồng: diện tích vi phạm từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha
– Phạt tiền từ 10–20 triệu đồng: diện tích vi phạm từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha
– Phạt tiền từ 20–50 triệu đồng: diện tích vi phạm từ 0,5 ha đến dưới 1 ha
– Phạt tiền từ 50–100 triệu đồng: diện tích vi phạm từ 1 ha đến dưới 2 ha
– Phạt tiền từ 100–150 triệu đồng: diện tích vi phạm từ 2 ha trở lên
Trường hợp chuyển đất lúa sang đất ở — tại khu vực xã:
Đây là hành vi phổ biến nhất khi người dân xây nhà trên đất lúa. Mức phạt rất cao:
– Phạt tiền từ 20–30 triệu đồng: diện tích vi phạm dưới 0,01 ha
– Phạt tiền từ 30–50 triệu đồng: diện tích vi phạm từ 0,01 ha đến dưới 0,03 ha
– Phạt tiền từ 50–100 triệu đồng: diện tích vi phạm từ 0,03 ha đến dưới 0,05 ha
– Phạt tiền từ 100–150 triệu đồng: diện tích vi phạm từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha
– Phạt tiền từ 150–200 triệu đồng: diện tích vi phạm từ 0,1 ha trở lên
Ngoài tiền phạt, người vi phạm còn phải thực hiện các biện pháp sau:
– Buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất: Người dân có thể bị yêu cầu tháo dỡ công trình, trả lại đất về đúng trạng thái đất lúa trước khi vi phạm, trừ một số trường hợp đặc biệt theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai.
– Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp: Nếu người vi phạm có lợi từ hành vi này (ví dụ: cho thuê công trình xây dựng trái phép), phải nộp lại toàn bộ khoản lợi đó.
2. Cách xác định diện tích đất vi phạm
Căn cứ Khoản 1 Điều 7 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, diện tích đất vi phạm được xác định như sau:
“Điều 7. Xác định diện tích đất vi phạm và tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm
1. Diện tích đất vi phạm trong các trường hợp quy định tại Nghị định này được xác định như sau:
a) Trường hợp vi phạm toàn bộ diện tích thửa đất mà đã có bản đồ địa chính thì xác định theo bản đồ địa chính; trường hợp diện tích vi phạm không có bản đồ địa chính nhưng có bản đồ khác đã, đang sử dụng trong quản lý đất đai tại địa phương thì sử dụng bản đồ đó để xác định.
b) Trường hợp diện tích đất vi phạm ở những nơi chưa có bản đồ quy định tại điểm a khoản này hoặc vi phạm một phần diện tích thửa đất thì người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính có trách nhiệm xác định phạm vi, ranh giới, mốc giới để xác định diện tích đất vi phạm và ghi vào biên bản vi phạm hành chính.
Trường hợp diện tích đất vi phạm không thể đo đạc bằng phương pháp thủ công thì được thuê đơn vị tư vấn có chức năng đo đạc để xác định diện tích đất vi phạm.
Trường hợp người có hành vi vi phạm không đồng ý với kết quả đo đạc do người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính xác định thì được quyền thuê đơn vị có chức năng đo đạc xác định lại diện tích đất vi phạm.
Chi phí thuê đơn vị tư vấn có chức năng đo đạc để xác định diện tích đất vi phạm quy định tại điểm này do người vi phạm chi trả.”
Theo đó, có thể chia thành 02 trường hợp sau:
Trường hợp thửa đất có bản đồ địa chính hoặc bản đồ khác sử dụng trong quản lý:
– Nếu thửa đất vi phạm đã có bản đồ địa chính, cơ quan có thẩm quyền sẽ đo đạc và xác định diện tích vi phạm dựa trên bản đồ này.
– Đây là nguồn dữ liệu chính thức, có độ chính xác cao, được lập và quản lý thống nhất theo quy định pháp luật.
– Trường hợp không có bản đồ địa chính, nhưng có các loại bản đồ khác đang được địa phương sử dụng trong quản lý đất đai (ví dụ: bản đồ giải thửa, bản đồ đo đạc cũ, bản đồ quy hoạch), cơ quan có thẩm quyền được phép sử dụng các bản đồ này để làm căn cứ xác định diện tích đất vi phạm.
Trường hợp khu vực chưa có bản đồ địa chính (quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 123/2024/NĐ-CP) hoặc vi phạm chỉ một phần thửa đất
– Nếu hành vi vi phạm chỉ diễn ra trên một phần diện tích thửa đất, hoặc khu vực chưa có bản đồ địa chính, thì người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính có trách nhiệm xác định phạm vi, mốc giới, ranh giới đất bị vi phạm để đo đạc. Diện tích này phải được ghi rõ trong biên bản vi phạm hành chính.
– Trường hợp không thể đo đạc thủ công: Nếu diện tích phức tạp, không thể đo thủ công, cơ quan chức năng có thể thuê đơn vị tư vấn đo đạc có chức năng để thực hiện việc đo, xác định diện tích đất vi phạm.
Lưu ý: Trường hợp này, người vi phạm có quyền không đồng ý với kết quả đo của cơ quan nhà nước. Khi đó, họ có quyền:
– Tự thuê đơn vị đo đạc có chức năng để đo lại diện tích đất vi phạm;
– Nộp kết quả đo lại để làm căn cứ khiếu nại hoặc yêu cầu xem xét.
Chi phí thuê đơn vị tư vấn có chức năng đo đạc để xác định diện tích đất vi phạm quy định tại điểm này do người vi phạm chi trả.
3. Xác định tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm
Bên cạnh diện tích đất vi phạm, pháp luật còn yêu cầu phải làm rõ tình trạng ban đầu của thửa đất trước khi vi phạm, theo Khoản 2 Điều 7 Nghị định 123/2024/NĐ-CP
“2. Tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm được xác định theo người sử dụng đất, loại đất quy định tại Điều 9 Luật Đất đai và theo hiện trạng sử dụng đất trước khi vi phạm (địa hình, địa vật, công trình trên đất) và được ghi nhận tại biên bản vi phạm hành chính.
Việc xác định tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm căn cứ vào các hồ sơ, tài liệu có thể hiện tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Trường hợp không có hồ sơ, tài liệu thì người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính có trách nhiệm xác minh tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm trên cơ sở ý kiến trình bày của người vi phạm và ý kiến của Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Từ quy định trên, có thể thấy việc xác minh dựa vào:
– Hồ sơ đất đai đang lưu tại cơ quan quản lý; Trường hợp không có hồ sơ, tài liệu thì người có thẩm quyền lập biên bản vi phạm hành chính có trách nhiệm xác minh tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm trên cơ sở ý kiến trình bày của người vi phạm và ý kiến của Ủy ban nhân dân cấp xã.
– Loại đất theo Điều 9 Luật Đất đai 2024 (đất trồng lúa, đất màu, đất ở…);
– Hiện trạng sử dụng đất trước khi vi phạm, bao gồm địa hình, công trình, cây trồng, địa vật;
– Ý kiến của người vi phạm và UBND cấp xã, trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ.
Lưu ý: Tất cả những thông tin này phải được ghi nhận trong biên bản vi phạm hành chính và là căn cứ bắt buộc khi ban hành quyết định xử phạt hoặc biện pháp khắc phục hậu quả.
[EN]
The article addresses the legal issues concerning: (i) the sanctions imposed for the unauthorized construction of residential buildings on paddy land; (ii) the method for determining the area of land in violation; and (iii) the identification of the original condition of the land prior to the violation. The content is provided by Tuyet Nhung Bui Law Firm for reference purposes.
1. Sanctions for Unauthorized Construction on Paddy Land
1.1. Unauthorized Conversion of Paddy Land Constitutes a Violation of Land Law
The act of constructing a house or other structures on paddy land, or otherwise converting the land use purpose from paddy land to non-agricultural land without approval from a competent State authority, constitutes a violation of the land legislation. Such conduct may expose the land user to various legal risks.
Under the land law, paddy land may only be converted to another land use purpose upon issuance of a decision permitting land-use change by a competent authority, and upon fulfillment of all relevant financial obligations. Where the land user makes use of the land for another purpose (e.g., construction of a house, workshop, or concrete yard) without such approval, the land user shall be deemed to have conducted an unauthorized land-use conversion and shall be sanctioned in accordance with law.
1.2. Penalties for Converting Paddy Land to Other Purposes
Pursuant to Articles 7 and 8 of Decree No. 123/2024/ND-CP, the penalties depend on the type of land-use conversion and the area of land in violation:
a. Conversion of paddy land to other agricultural land:
From VND 2,000,000 to VND 3,000,000: violation area < 0.5 ha
From VND 3,000,000 to VND 5,000,000: violation area from 0.5 ha to < 1 ha
From VND 5,000,000 to VND 10,000,000: violation area from 1 ha to < 3 ha
From VND 10,000,000 to VND 30,000,000: violation area ≥ 3 ha
b. Conversion of paddy land to non-agricultural land (excluding residential land) — in commune areas:
From VND 3,000,000 to VND 5,000,000: violation area < 0.05 ha
From VND 5,000,000 to VND 10,000,000: violation area from 0.05 ha to < 0.1 ha
From VND 10,000,000 to VND 20,000,000: violation area from 0.1 ha to < 0.5 ha
From VND 20,000,000 to VND 50,000,000: violation area from 0.5 ha to < 1 ha
From VND 50,000,000 to VND 100,000,000: violation area from 1 ha to < 2 ha
From VND 100,000,000 to VND 150,000,000: violation area ≥ 2 ha
c. Conversion of paddy land to residential land — in commune areas:
This is the most common case where individuals construct houses on paddy land. The penalties are substantial:
From VND 20,000,000 to VND 30,000,000: violation area < 0.01 ha
From VND 30,000,000 to VND 50,000,000: violation area from 0.01 ha to < 0.03 ha
From VND 50,000,000 to VND 100,000,000: violation area from 0.03 ha to < 0.05 ha
From VND 100,000,000 to VND 150,000,000: violation area from 0.05 ha to < 0.1 ha
From VND 150,000,000 to VND 200,000,000: violation area ≥ 0.1 ha
Note: If the conversion of paddy land to non-agricultural land occurs within wards or townships, the sanctions and penalty levels shall be doubled compared to those applicable in commune areas.
In addition to monetary fines, violators may also be subject to:
Restoration to the original condition of the land: This may include mandatory demolition of illegally built structures and reinstatement of the land to its previous status, except for certain special cases under Clause 3, Article 139 of the Land Law.
Confiscation of unlawful gains: Any unlawful benefits derived from the violation (e.g., rental income from illegal constructions) must be surrendered.
2. Determination of the Area of Land in Violation
Pursuant to Clause 1, Article 7 of Decree No. 123/2024/ND-CP, the area of land in violation is determined as follows:
Where the entire land parcel is violated and cadastral maps are available, the determination shall be based on the cadastral map. If no cadastral map exists but other maps used in local land management are available, such maps may be used.
Where no maps are available or where the violation relates only to part of a land parcel, the competent authority preparing the administrative violation record shall determine the boundaries and area of the violation and record them in the administrative violation report.
If the area cannot be measured manually, a qualified surveying entity may be hired to conduct the measurement. In case the violator disagrees with the measurement results recorded by the authority, the violator may independently hire a qualified surveying entity to re-measure the area. Surveying costs shall be borne by the violator.
This results in two main scenarios:
a. Where cadastral maps or other official land management maps exist:
Authorities will use these official sources—cadastral maps, parcel maps, older measurement maps, or planning maps—to identify the area of the violation.
b. Where no maps exist or where the violation affects only part of a parcel:
Authorities shall directly determine boundaries and measure the area. If manual measurement is not feasible, a competent surveying entity may be retained. Violators may re-measure at their own expense and use such results in complaints or requests for reconsideration.
3. Determination of the Original Condition of the Land Prior to the Violation
Clause 2, Article 7 of Decree No. 123/2024/ND-CP governs the determination of the original condition of the land prior to the violation. The determination is based on:
Land records maintained by competent authorities;
The type of land as defined in Article 9 of the Land Law (e.g., paddy land, annual cropland, residential land);
The actual condition of the land prior to violation, including terrain, structures, vegetation, and physical features;
Statements of the violator and opinions of the Commune-level People’s Committee where official records are unavailable.
All such information must be recorded in the administrative violation report and serves as a mandatory basis for issuance of a sanction decision or application of remedial measures.
TUYẾT NHUNG LAW cung cấp đội ngũ luật sư tư vấn giàu kinh nghiệm trong các lĩnh vực pháp luật. Liên hệ tư vấn các vấn pháp luật, vui lòng liên hệ theo số điện thoại 0975.982.169 hoặc qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.