Bài viết đề cập đến nội dung liên quan đến Phải nộp thuế khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng, tặng cho bất động sản? Khi nào chuyển nhượng, tặng cho đất được miễn thuế? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùigiải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
1. Phải nộp thuế khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng, tặng cho bất động sản
Theo quy định tại khoản 5, khoản 10 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, các khoản thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và nhận tặng cho tài sản thuộc diện phải nộp thuế. Cụ thể:
“Điều 3. Thu nhập chịu thuế Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này: …. 5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm: a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm: b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai. b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai. b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi). c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai. d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước. đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật. e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật. g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức. Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản. …. 10. Thu nhập từ nhận quà tặng Thu nhập từ nhận quà tặng là khoản thu nhập của cá nhân nhận được từ các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước, cụ thể như sau: ….. c) Đối với nhận quà tặng là bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất; quyền sở hữu nhà, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; quyền thuê đất; quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ thừa kế là bất động sản dưới mọi hình thức; trừ thu nhập từ quà tặng là bất động sản hướng dẫn tại điểm d, khoản 1, Điều 3 Thông tư này.
…”
Như vậy, khoản thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng hoặc tặng cho đất, nhà ở, bất động sản đều thuộc diện chịu thuế. Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp được miễn thuế. Vì vậy, cá nhân nên nắm rõ các quy định, kê khai đầy đủ và đúng thời hạn để tránh rủi ro vi phạm pháp luật. Việc này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của bản thân mà còn đảm bảo tuân thủ đúng quy định về thuế thu nhập cá nhân tại Việt Nam.
2. Khi nào chuyển nhượng, tặng cho đất được miễn thuế?
2.1. Miễn thuế khi chuyển nhượng đất
TH1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa thành viên trong gia đình với nhau
Căn cứ: Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC)
Một trong những trường hợp phổ biến được miễn thuế là khi chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình. Cụ thể:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Lưu ý:
Trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
TH2: Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam
Căn cứ: Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC)
Một trường hợp khác được miễn thuế là khi cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất tại Việt Nam. Điều này áp dụng cho các cá nhân không có bất động sản khác ngoài tài sản được chuyển nhượng.
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất của cá nhân này sẽ được miễn thuế nếu đáp ứng các điều kiện sau:
Điều kiện về số lượng nhà, đất:
Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ được sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất (bao gồm cả nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với đất).
Lưu ý: Nếu nhà ở, đất ở có chung quyền sở hữu (ví dụ đồng sở hữu với người khác), chỉ cá nhân không có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở khác mới được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
2.2. Điều kiện về thời gian sở hữu
Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Lưu ý:
Thời điểm xác định quyền sở hữu là ngày cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp cấp lại hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, thời điểm sở hữu được tính từ Giấy chứng nhận ban đầu trước khi cấp lại hoặc cấp đổi.
2.3. Điều kiện về phạm vi chuyển nhượng
Nhà ở, quyền sử dụng đất ở phải được chuyển nhượng toàn bộ.
Lưu ý:
Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện khai không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt theo quy định pháp luật.
3. Miễn thuế khi tặng cho quyền sử dụng đất
Thu nhập từ việc nhận thừa kế hoặc quà tặng bất động sản (bao gồm nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai) được miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp sau:
Tặng cho quyền sử dụng đất giữa thành viên trong gia đình
Thu nhập từ quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Lưu ý:
Miễn thuế áp dụng cho tất cả các loại bất động sản, (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản).
Miễn thuế chỉ áp dụng trong phạm vi các giao dịch tặng cho giữa các thành viên gia đình theo danh sách nêu trên. Các trường hợp tặng cho người ngoài gia đình hoặc tổ chức sẽ không thuộc diện miễn thuế và phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định.
[EN]
This article addresses legal issues concerning whether tax must be paid when income arises from the transfer or gifting of real estate, and the circumstances under which the transfer or gifting of land is exempt from tax. The explanations are provided by Tuyet Nhung Bui Law Firm for reference purposes only.
1. Is tax payable on income arising from the transfer or gifting of real estate?
Pursuant to Clause 5 and Clause 10, Article 3 of Circular No. 111/2013/TT-BTC, income derived from the transfer of real estate and income from receiving gifts of property are subject to personal income tax. Specifically:
“Article 3. Taxable income
Taxable personal income includes the following types of income, except for income exempt from tax as prescribed in Article 4 of this Law:
…
5. Income from the transfer of real estate
Income from the transfer of real estate is income received from the transfer of real estate, including:
a) Income from the transfer of land use rights.
b) Income from the transfer of land use rights together with land-attached assets. Land-attached assets include:
b.1) Houses, including houses formed in the future.
b.2) Infrastructure works and construction works attached to land, including construction works formed in the future.
b.3) Other land-attached assets, including agricultural, forestry, and aquaculture products (such as crops and livestock).
c) Income from the transfer of ownership of houses, including houses formed in the future.
d) Income from the transfer of land lease rights or water surface lease rights.
đ) Income arising from capital contribution in the form of real estate for the establishment of enterprises or for increasing business capital in accordance with law.
e) Income from the authorization of real estate management where the authorized person has the right to transfer the real estate or enjoys rights similar to those of the real estate owner in accordance with law.
g) Other income received from the transfer of real estate in any form.
Regulations on houses and construction works formed in the future as mentioned in Clause 5 of this Article shall be implemented in accordance with the law on real estate business.
…
10. Income from receiving gifts
Income from receiving gifts is income received by individuals from organizations or individuals, whether domestic or foreign, including:
…
c) Gifts in the form of real estate, including land use rights; land use rights together with land-attached assets; ownership of houses, including houses formed in the future; infrastructure works and construction works attached to land, including construction works formed in the future; land lease rights; water surface lease rights; and other income received from inheritance in the form of real estate in any manner, except for income from gifts of real estate as guided at Point d, Clause 1, Article 3 of this Circular.”
Accordingly, income arising from the transfer or gifting of land, houses, or real estate is subject to personal income tax. However, the law also provides certain cases of tax exemption. Therefore, individuals should clearly understand the relevant regulations, fully and timely declare their income to avoid legal risks. This not only helps protect their legitimate rights and interests but also ensures compliance with Vietnam’s personal income tax regulations.
2. In which cases is the transfer or gifting of land exempt from tax?
2.1. Tax exemption for land transfer
Case 1: Transfer of land use rights between family members
Legal basis: Clause 1, Article 3 of Circular No. 111/2013/TT-BTC (as amended by Clause 1, Article 12 of Circular No. 92/2015/TT-BTC)
One of the most common cases eligible for tax exemption is the transfer of real estate between family members. Specifically:
Income from the transfer of real estate (including houses and construction works formed in the future in accordance with the law on real estate business) between spouses; biological parents and biological children; adoptive parents and adopted children; parents-in-law and daughters-in-law; parents-in-law and sons-in-law; paternal grandparents and grandchildren; maternal grandparents and grandchildren; and siblings.
Note:
Where real estate is formed by either spouse during the marriage and is determined to be common property of the spouses, and upon divorce is divided by agreement or by a court decision, such division of property is exempt from tax.
Case 2: The transferor owns only one house or one residential land plot in Vietnam
Legal basis: Clause 1, Article 3 of Circular No. 111/2013/TT-BTC (as amended by Clause 1, Article 12 of Circular No. 92/2015/TT-BTC)
Another case eligible for tax exemption is where an individual owns only one house or one residential land plot in Vietnam. This applies to individuals who do not own any other real estate apart from the transferred property.
Income from the transfer of houses, land use rights, and land-attached assets of such individuals shall be exempt from tax if the following conditions are satisfied:
Condition regarding the number of houses or land plots:
At the time of transfer, the individual owns only one house or one residential land plot (including houses or construction works attached to land).
Note:
If a house or residential land plot is jointly owned (e.g., co-owned with another person), only the individual who does not own or have land use rights to any other house or residential land plot is eligible for tax exemption. A co-owner who also owns other houses or residential land plots is not eligible for tax exemption.
2.2. Condition regarding ownership period
The period during which the individual holds ownership or land use rights to the house or residential land plot up to the time of transfer must be at least 183 days.
Note:
The time of determination of ownership is the date of issuance of the Certificate.
In cases where the Certificate is reissued or replaced, the ownership period shall be calculated from the date of the original Certificate issued prior to such reissuance or replacement.
2.3. Condition regarding scope of transfer
The house or residential land use right must be transferred in its entirety.
Note:
Where an individual owns or jointly owns only one house or residential land plot but transfers only a portion thereof, tax exemption shall not apply to the transferred portion.
The tax exemption for the transfer of the only house or residential land plot shall be determined based on the individual’s self-declaration and responsibility. If false declarations are discovered, the individual shall be subject to tax arrears collection and penalties in accordance with law.
3. Tax exemption for gifting land use rights
Income from receiving inheritance or gifts in the form of real estate (including houses and construction works formed in the future) is exempt from personal income tax in the following cases:
Gifting of land use rights between family members
Income from gifts in the form of real estate (including houses and construction works formed in the future in accordance with the law on real estate business) between spouses; biological parents and biological children; adoptive parents and adopted children; parents-in-law and daughters-in-law; parents-in-law and sons-in-law; paternal grandparents and grandchildren; maternal grandparents and grandchildren; and siblings.
Note:
Tax exemption applies to all types of real estate (including houses and construction works formed in the future in accordance with the law on real estate business).
Tax exemption applies only to gifting transactions between family members as listed above. Gifts made to non-family members or organizations are not eligible for tax exemption and must be declared and subject to personal income tax in accordance with law.
TUYẾT NHUNG LAW cung cấp đội ngũ luật sư tư vấn giàu kinh nghiệm trong các lĩnh vực pháp luật: Dân sự, hình sự, hành chính, thương mại, đất đai, hôn nhân gia đình, thuế … Liên hệ tư vấn các vấn pháp luật, vui lòng liên hệ theo số điện thoại 0975.982.169hoặc qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.