Xây nhà trên đất bố mẹ – khi ly hôn có được chia không?

Căn cứ Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, quy định về phạm vi và nguyên tắc xác định tài sản chung của vợ chồng, như sau:

“Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”

Theo đó, tài sản chung của vợ chồng bao gồm toàn bộ tài sản do hai bên tạo ra trong thời kỳ hôn nhân như: thu nhập từ lao động, hoạt động sản xuất – kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng, cùng các khoản thu nhập hợp pháp khác.

Ngoài ra, tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung, được tặng cho chung hoặc có thỏa thuận xác định là tài sản chung cũng thuộc khối tài sản chung của hai người.

Lưu ý: Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được sau khi kết hôn được xác định là tài sản chung, trừ trường hợp có căn cứ chứng minh đó là tài sản riêng (ví dụ: được tặng cho riêng, được thừa kế riêng, hoặc mua bằng tài sản riêng của một bên).

Bên cạnh đó, tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất. Nghĩa là, cả hai vợ chồng cùng có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Tài sản này được dùng để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của gia đình và thực hiện nghĩa vụ tài chính chung như chi tiêu, nuôi con hoặc thanh toán các khoản nợ chung.

Khi định đoạt tài sản chung, đặc biệt là các tài sản có giá trị lớn như nhà đất, phương tiện, doanh nghiệp…, cần có sự thỏa thuận của cả hai bên, tránh trường hợp một bên tự ý giao dịch dẫn đến tranh chấp hoặc giao dịch vô hiệu.

Đặc biệt, trong trường hợp không có căn cứ chứng minh rõ ràng tài sản là của riêng, tài sản đó sẽ được mặc định là tài sản chung.

Khi một bên cho rằng tài sản là của riêng mình, họ phải có nghĩa vụ chứng minh bằng tài liệu, chứng cứ hợp pháp như hợp đồng tặng cho riêng, di chúc, hoặc giấy tờ thể hiện tài sản được hình thành từ nguồn tiền riêng.

Nếu không chứng minh được, tài sản đó sẽ được coi là tài sản chung của cả hai vợ chồng.

Tóm lại, để xác định một tài sản là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ chồng, cần căn cứ vào thời điểm hình thành tài sản, nguồn gốc tạo lập và ý chí thỏa thuận của các bên.

“Điều 158. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”

Theo Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Chỉ khi một người đồng thời có đủ cả ba quyền này thì mới được coi là chủ sở hữu hợp pháp.

Trong thực tế, nếu GCN QSDĐ đứng tên bố mẹ, thì vợ chồng không có quyền định đoạt đối với mảnh đất đó. Điều này có nghĩa là hai vợ chồng không phải là chủ sở hữu quyền sử dụng đất, mà chỉ đang chiếm hữu và sử dụng tạm thời.

“Điều 161. Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
1. Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật không có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao.
Thời điểm tài sản được chuyển giao là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm hữu tài sản.
2. Trường hợp tài sản chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên có tài sản chuyển giao, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo Điều 161 Bộ luật Dân sự 2015, thời điểm xác lập quyền sở hữu được xác định dựa trên quy định của pháp luật, thỏa thuận giữa các bên, hoặc thời điểm tài sản được chuyển giao.

Cụ thể, khi chủ sở hữu giao tài sản cho người khác và việc giao này làm chuyển quyền sở hữu, thì thời điểm người nhận chiếm hữu tài sản chính là thời điểm quyền sở hữu được xác lập. Ngược lại, nếu tài sản chưa được chuyển giao, quyền sở hữu vẫn thuộc về người có tài sản ban đầu.

Ngoài ra, trong trường hợp tài sản chưa được chuyển giao mà phát sinh hoa lợi, lợi tức, thì các khoản lợi này vẫn thuộc về chủ sở hữu cũ, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

“Điều 188. Quyền chiếm hữu của người được giao tài sản thông qua giao dịch dân sự
1. Khi chủ sở hữu giao tài sản cho người khác thông qua giao dịch dân sự mà nội dung không bao gồm việc chuyển quyền sở hữu thì người được giao tài sản phải thực hiện việc chiếm hữu tài sản đó phù hợp với mục đích, nội dung của giao dịch.
2. Người được giao tài sản có quyền sử dụng tài sản được giao, được chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản đó cho người khác nếu được chủ sở hữu đồng ý.
3. Người được giao tài sản không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản được giao theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này.”

Theo Điều 188 Bộ luật Dân sự 2015, khi chủ sở hữu giao tài sản cho người khác thông qua giao dịch dân sự mà nội dung không bao gồm việc chuyển quyền sở hữu, thì người nhận chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng trong phạm vi được cho phép. Họ phải sử dụng tài sản đúng mục đích, đúng nội dung của giao dịch, và chỉ được chuyển quyền chiếm hữu hoặc sử dụng cho người khác nếu chủ sở hữu đồng ý.

Đặc biệt, pháp luật quy định rõ rằng người được giao tài sản không thể tự trở thành chủ sở hữu đối với tài sản đó, trừ khi có căn cứ chuyển quyền hợp pháp. Nói cách khác, việc được giao sử dụng hay ở nhờ tài sản không làm phát sinh quyền sở hữu.

Lưu ý: Quyền sở hữu chỉ được xác lập khi có sự chuyển giao hợp pháp về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Ví dụ: thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho vay hoặc hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật.

Việc một người được giao tài sản để sử dụng hoặc quản lý không đồng nghĩa với việc trở thành chủ sở hữu, trừ khi có căn cứ pháp lý rõ ràng thể hiện sự chuyển quyền sở hữu từ chủ cũ sang người được giao.

Nếu bố mẹ có ý chí tặng cho quyền sử dụng đất, đặc biệt khi có văn bản công chứng hoặc chứng cứ thể hiện rõ việc cho, thì cả đất và nhà đều được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Khi ly hôn, Tòa án sẽ chia theo công sức đóng góp, thông thường là chia đôi.
Ví dụ: Bố mẹ chồng cho đất, hai vợ chồng cùng góp tiền xây nhà → nhà và đất được chia như tài sản chung.

Khi quyền sử dụng đất vẫn thuộc bố mẹ, vợ chồng chỉ có quyền đối với phần giá trị ngôi nhà đã xây dựng. Vợ chồng không được chia đất, nhưng có thể yêu cầu hoàn trả lại giá trị căn nhà hoặc phần tiền đã góp.

Ví dụ: Hai vợ chồng bỏ 700 triệu xây nhà trên đất mẹ chồng → sau ly hôn, đất vẫn của mẹ chồng, vợ chồng chỉ được yêu cầu hoàn trả giá trị căn nhà.

Nếu chứng minh được nguồn tiền xây nhà là tài sản riêng (ví dụ: tiền được thừa kế, tặng riêng, hoặc có chứng từ rõ ràng), thì phần giá trị tương ứng được xác định là tài sản riêng của người đó. Khi ly hôn, người bỏ tiền có quyền yêu cầu nhận lại giá trị phần đóng góp.

Pursuant to Article 33 of the 2014 Law on Marriage and Family, the scope and principles for determining marital property are prescribed as follows:

Article 33. Common Property of Husband and Wife

Common property of husband and wife includes property created by either spouse, income from labor, production, and business activities, yields and profits arising from separate property, and other lawful income during the marriage, except as provided in Clause 1, Article 40 of this Law; property jointly inherited or jointly gifted, and other property agreed by the spouses to be common property.

The land use rights acquired by either spouse after marriage shall be considered common property, except where a spouse inherits, is gifted separately, or acquires the rights through transactions made with his or her separate property.

Common property of husband and wife is subject to joint ownership by integration and is used to meet family needs and fulfill the couple’s common obligations.

Where there is no ground to prove that property under dispute between husband and wife is separate property of either party, such property shall be presumed to be common property.

Accordingly, marital property includes all assets created during the marriage such as income from employment, production, business activities, and profits arising from separate property, as well as other lawful income.

Property jointly inherited, jointly gifted, or agreed by the spouses to be common property is also deemed marital property.

Note: Land use rights acquired after marriage are generally regarded as marital property, unless there is evidence proving that such rights were acquired as separate property (for instance, through inheritance, individual gift, or purchase made with separate funds).

Furthermore, marital property is jointly owned by integration, meaning both spouses have equal rights of possession, use, and disposition. Such property is used to satisfy the family’s living needs and fulfill common financial obligations, including household expenses, child support, or joint debts.

When disposing of significant assets (e.g., real estate, vehicles, businesses), mutual consent of both spouses is required to avoid disputes or invalid transactions.

If no evidence proves that a disputed asset is separate property, the law presumes it to be joint property. The spouse claiming ownership as separate property bears the burden of proof, which may include documents such as an individual gift agreement, will, or records demonstrating that the asset was formed from personal funds.

In summary, determining whether an asset is marital or separate property depends on the time of acquisition, the origin of funds, and the spouses’ mutual intent or agreement.

2.1. Ownership Determination

Article 158 of the 2015 Civil Code stipulates:

Article 158. Ownership Rights
Ownership rights comprise the rights of possession, use, and disposition of property by the owner in accordance with law.

Thus, a person is recognized as the legal owner only when possessing all three rights — possession, use, and disposition.

In practice, if the Certificate of Land Use Rights (LURC) is issued in the parents’ names, the married couple has no right of disposition over the land. This means the couple are not the legal owners of the land use rights but merely hold and use the property temporarily.

2.2. Time of Establishing Ownership

Pursuant to Article 161 of the 2015 Civil Code:

Article 161. Time of Establishment of Ownership and Other Property Rights

The time of establishment of ownership and other property rights shall be determined in accordance with this Code, relevant laws, or agreements between the parties; if none, it shall be the time the property is delivered.
The time of delivery is the time when the entitled person or their lawful representative takes possession of the property.

If the property has not yet been delivered but yields or profits arise, such yields and profits belong to the transferor unless otherwise agreed.

Accordingly, ownership is established either pursuant to law, mutual agreement, or upon lawful transfer of possession. If the transfer has not occurred, ownership remains with the original owner.

2.3. Persons Granted Property for Use Do Not Acquire Ownership

Under Article 188 of the 2015 Civil Code:

Article 188. Possession Rights of Persons Granted Property through a Civil Transaction

When the owner delivers property to another person through a civil transaction that does not include a transfer of ownership, the recipient must possess and use the property in accordance with the transaction’s purpose and content.

The recipient may use the property and transfer possession or use rights to another person only with the owner’s consent.

The recipient cannot become the owner of the property as prescribed in Article 236 of this Code.

Accordingly, a person receiving property for use (e.g., living on parents’ land) has possession rights but not ownership rights, unless there is a lawful transfer. The use of property under permission or loan does not, by itself, create ownership.

Ownership is recognized only when there is a lawful transfer of ownership, such as through a contract of sale, gift, exchange, loan, or other lawful conveyance.

2.4. Determining Ownership and Property Division When a House Is Built on Parents’ Land

Case 1: Land is gifted by parents (with clear written evidence)

If the parents express intent to gift the land use rights — particularly through notarized documents or other clear evidence — then both the land and the house shall be deemed marital property. Upon divorce, the Court will divide them based on each spouse’s contribution, typically on a 50-50 basis.

Example: The husband’s parents gift land to the couple, and both contribute to building the house → both the land and house are divided as common assets.

Case 2: Land remains under parents’ names with no evidence of gifting

If the land use rights are still in the parents’ names and no lawful gift is documented, the couple has rights only to the value of the house built thereon. They are not entitled to the land, but may claim reimbursement for the construction value or funds contributed.

Example: The couple spends VND 700 million to build a house on the mother-in-law’s land → upon divorce, the land remains the mother-in-law’s, and the couple may claim reimbursement for the house’s value.

Case 3: Only one spouse contributes to building the house

If one spouse can prove that the construction funds derive from separate property (e.g., inheritance, individual gift, or documented separate funds), that spouse’s contribution is considered separate property. Upon divorce, he or she may claim reimbursement equivalent to that contribution.

TUYẾT NHUNG LAW cung cấp đội ngũ luật sư tư vấn giàu kinh nghiệm trong các lĩnh vực pháp luật. Liên hệ tư vấn các vấn pháp luật, vui lòng liên hệ theo số điện thoại 0975.982.169 hoặc qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.