Trang chủTường ngăn giữa hai thửa đất có phải là tài sản chung không?
[Được tham vấn bởi: Luật sư Bùi Thị Nhung]
Bài viết đề cập đến nội dung liên quan đến Cần làm gì khi ranh giới đất bị xóa mốc, không xác định được vị trí ban đầu? Cây mọc trên ranh giới đất là của ai, hoa lợi chia thế nào? Tường ngăn giữa hai thửa đất có phải là tài sản chung không? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
1. Cần làm gì khi ranh giới đất bị xóa mốc, không xác định được vị trí ban đầu?
Trong quá trình sử dụng đất, nhiều hộ gia đình, cá nhân gặp tình huống mốc ranh giới giữa các thửa đất bị mất, bị xóa hoặc không còn xác định được vị trí ban đầu. Đây là vấn đề khá phổ biến, đặc biệt ở khu vực nông thôn hoặc những nơi chưa có hệ thống đo đạc bản đồ địa chính chính xác. Vậy trong trường hợp này, người sử dụng đất cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?
Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định như sau:
“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Từ quy định trên, có thể hiểu rằng ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo:
+ Thỏa thuận giữa các bên sử dụng đất liền kề;
+ Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
+ Hoặc theo tập quán, ranh giới đã tồn tại ổn định từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
Lưu ý: Không ai được tự ý lấn chiếm hoặc thay đổi mốc giới giữa các thửa đất.
Vậy, khi không còn mốc giới cũ hoặc không xác định được vị trí ban đầu, người sử dụng đất nên thực hiện các bước sau:
Bước 1: Xác minh thông tin đất trong hồ sơ địa chính
Liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất để tra cứu hồ sơ kỹ thuật thửa đất, bản đồ địa chính, sổ đỏ… nhằm xác định ranh giới pháp lý ban đầu.
Bước 2: Thỏa thuận với hộ liền kề
Căn cứ Điều 175, ranh giới được ưu tiên xác định theo thỏa thuận. Do đó, người sử dụng đất nên cùng hộ giáp ranh trao đổi, xác định lại ranh giới trên thực tế, có thể mời cán bộ địa chính xã hoặc trưởng thôn chứng kiến để lập biên bản xác nhận ranh giới sử dụng đất.
Bước 3: Đề nghị đo đạc, cắm mốc lại
Trường hợp hai bên thống nhất được ranh giới, người sử dụng đất có thể đề nghị đơn vị đo đạc có chức năng thực hiện việc đo đạc, cắm mốc lại thửa đất theo hiện trạng được xác nhận, để cập nhật vào hồ sơ địa chính.
Bước 4: Giải quyết khi có tranh chấp
Nếu không thỏa thuận được ranh giới hoặc có dấu hiệu lấn chiếm đất, người sử dụng đất có quyền gửi đơn hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã. Nếu hòa giải không thành, có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu xác định ranh giới và bảo vệ quyền sử dụng hợp pháp.
Tóm lại, khi ranh giới đất bị mất mốc, người sử dụng đất cần bình tĩnh, đối chiếu hồ sơ, phối hợp với hộ liền kề và cơ quan chức năng để xác định lại ranh giới một cách hợp pháp.
2. Cây mọc trên ranh giới đất là của ai, hoa lợi chia thế nào?
Trong thực tế, tại nhiều khu dân cư hoặc khu đất canh tác, không ít trường hợp xuất hiện cây mọc ngay trên ranh giới giữa hai thửa đất. Khi cây cho quả các bên thường nảy sinh tranh chấp về quyền sở hữu và hưởng hoa lợi. Vậy pháp luật quy định thế nào về việc này?
Theo khoản 3 Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015:
“3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.
Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, khi cây mọc đúng trên ranh giới giữa hai thửa đất, pháp luật coi đó là tài sản chung của các bên liền kề.
Để xác định cây có phải là tài sản chung hay không, cần dựa vào vị trí gốc cây:
+ Nếu gốc cây nằm hoàn toàn trong một thửa đất, cây thuộc quyền sở hữu của người đó, dù cành hoặc tán cây có vươn sang đất bên cạnh.
+ Nếu gốc cây nằm là mốc giới chung – thì hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Tuy nhiên, nếu các bên có thỏa thuận khác, có thể chia theo tỷ lệ phù hợp với công sức hoặc mức đóng góp của từng bên.
Trường hợp một bên tự ý hái quả hoặc chặt cây chung mà không được sự đồng ý của bên còn lại, người bị xâm phạm có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
3. Tường ngăn giữa hai thửa đất có phải là tài sản chung không?
Trong đời sống hằng ngày, đặc biệt tại khu dân cư, việc xây dựng tường ngăn giữa hai thửa đất liền kề là rất phổ biến. Tuy nhiên, khi xảy ra tranh chấp — chẳng hạn một bên muốn sửa chữa, nâng cao hoặc phá bỏ tường — câu hỏi thường được đặt ra là: Tường ngăn này thuộc sở hữu riêng của ai hay là tài sản chung?
Theo Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật quy định rõ về mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản như sau:
“Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản
1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.”
1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.
Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.”
Như vậy, việc tường ngăn có phải là tài sản chung hay không phụ thuộc vào vị trí xây dựng và sự thỏa thuận giữa các bên.
Trường hợp 1: Tường xây hoàn toàn trong phần đất của một bên
Nếu người sử dụng đất xây tường hoàn toàn trong phạm vi thửa đất của mình, không vượt qua ranh giới, thì tường đó là tài sản riêng. Chủ sở hữu có toàn quyền sửa chữa, tháo dỡ, nâng cấp mà không cần sự đồng ý của hàng xóm. Tuy nhiên, việc xây dựng phải đảm bảo không làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người khác.
Trường hợp 2: Một bên tự ý xây trên ranh giới với sự đồng ý của bên kia
Nếu việc dựng tường, hàng rào hoặc trồng cây trên ranh giới chung với sự đồng ý hợp pháp của hàng xóm, thì tài sản này vẫn được coi là tài sản chung, nhưng chi phí xây dựng do người dựng chịu, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Ngược lại, nếu bên kia không đồng ý và có lý do chính đáng (ví dụ: việc xây dựng ảnh hưởng đến tài sản, thoát nước, ánh sáng…), thì người đã dựng tường hoặc hàng rào phải dỡ bỏ phần công trình đó.
[EN]
[Consulted by: Lawyer Bùi Thị Nhung]
The article addresses issues related to what to do when land boundaries are erased, and the original position cannot be determined. Who owns the trees growing on the land boundary, and how are the profits shared? Is the wall separating two plots of land considered common property? This is answered by Tuyết Nhung Bùi Law Firm for reference purposes.
1. What to do when the land boundary markers are lost, and the original position cannot be determined?
During the process of land use, many households and individuals encounter situations where the boundary markers between land parcels are lost, erased, or no longer identifiable. This is a common issue, especially in rural areas or places without an accurate cadastral mapping system. So, in this case, what should land users do to protect their rights?
According to Article 175 of the Civil Code 2015, the boundaries between adjacent properties are determined as follows:
“Article 175. Boundaries between properties
The boundaries between adjacent properties are determined by agreement or by the decision of the competent state authority.
Boundaries can also be determined by customs or by boundaries that have existed for 30 years or more without dispute.
No one is allowed to encroach, occupy, or change the boundary markers, even if the boundary is a canal, ditch, trench, or field edge. All parties are obliged to respect and maintain the common boundary.
Land users are allowed to use the space and subsoil vertically from the boundary of their land in accordance with legal regulations and must not affect the land use of others.
Land users may only plant trees and carry out other activities within the area of land they have the right to use and according to the established boundaries; if tree roots or branches extend beyond the boundary, they must trim the roots and cut back the branches that exceed, unless otherwise agreed.”
Boundaries can also be determined by customs or by boundaries that have existed for 30 years or more without dispute.
No one is allowed to encroach, occupy, or change the boundary markers, even if the boundary is a canal, ditch, trench, or field edge. All parties are obliged to respect and maintain the common boundary.
Land users are allowed to use the space and subsoil vertically from the boundary of their land in accordance with legal regulations and must not affect the land use of others.
Land users may only plant trees and carry out other activities within the area of land they have the right to use and according to the established boundaries; if tree roots or branches extend beyond the boundary, they must trim the roots and cut back the branches that exceed, unless otherwise agreed.”
From the above provisions, it can be understood that the boundaries between adjacent properties are determined by:
+ Agreement between adjacent land users;
+ Decision of the competent state authority;
+ Or according to customs, stable boundaries that have existed for 30 years or more without dispute.
+ Decision of the competent state authority;
+ Or according to customs, stable boundaries that have existed for 30 years or more without dispute.
Note: No one is allowed to unilaterally encroach upon or change the boundary markers between land parcels.
So, when the old boundary markers are no longer present or the original position cannot be determined, land users should take the following steps:
Step 1: Verify land information in the cadastral records
Contact the land registration office or the local People’s Committee where the land is located to look up the technical records of the land parcel, cadastral map, land use certificate, etc., to determine the original legal boundary.
Step 2: Negotiate with neighboring households
Based on Article 175, the boundary is prioritized to be determined by agreement. Therefore, land users should discuss with neighboring households to re-establish the boundary in practice, possibly inviting local land officials or village heads to witness and document the confirmed land use boundary.
Step 3: Request surveying and re-establishing boundary markers
If both parties agree on the boundary, the land user can request a surveying unit with the appropriate function to carry out the surveying and re-establish the boundary markers according to the confirmed current status, to update the cadastral records.
Step 4: Resolve disputes if they arise
If an agreement on the boundary cannot be reached or there are signs of land encroachment, the land user has the right to submit a land dispute reconciliation request to the local People’s Committee. If reconciliation fails, they may file a lawsuit at the competent People’s Court to request the determination of the boundary and protect their legal land use rights.
In summary, when the land boundary markers are lost, land users need to remain calm, compare records, cooperate with neighboring households and relevant authorities to legally re-establish the boundary.
2. Trees growing on the boundary of land belong to whom, and how are the benefits shared?
In practice, in many residential areas or agricultural land, there are often cases where trees grow right on the boundary between two plots of land. When the tree bears fruit, disputes often arise regarding ownership rights and the enjoyment of benefits. So what does the law say about this?
According to Clause 3, Article 176 of the Civil Code 2015:
According to Clause 3, Article 176 of the Civil Code 2015:
“3. For boundary markers that are common walls, adjacent property owners may not create windows, ventilation holes, or break walls to place construction structures, unless agreed upon by the adjacent property owner. In the case of separate houses but with walls adjacent to each other, the owner may only break the wall or place construction structures up to the boundary separating their wall. For trees that are common boundary markers, both parties have the obligation to protect them; the benefits obtained from the tree are shared equally, unless otherwise agreed.”
Thus, when a tree grows directly on the boundary between two plots of land, the law considers it a common asset of the adjacent parties.
To determine whether the tree is a common asset, it is necessary to rely on the position of the tree’s trunk:
+ If the trunk is entirely within one plot of land, the tree belongs to that owner, even if branches or foliage extend into the neighboring land.
+ If the trunk is right on the boundary – then the tree is considered a common asset of the two adjacent land users.
In the case of a common boundary tree, neither party may unilaterally cut down, relocate, or exploit the benefits without the consent of the other party. According to regulations, the benefits (such as fruits, leaves, products obtained from the tree) of the common tree will be shared equally among the parties. However, if the parties have a different agreement, they may share according to the contributions or efforts of each party.
If one party unilaterally picks fruit or cuts down the common tree without the consent of the other party, the aggrieved party has the right to request compensation for damages according to the law.
3. Is the wall separating two plots of land a common asset?
In daily life, especially in residential areas, the construction of walls separating two adjacent plots of land is very common. However, when disputes arise — for example, if one party wants to repair, raise, or demolish the wall — the question often arises: Is this separating wall privately owned or a common asset?
According to Article 176 of the Civil Code 2015, the law clearly stipulates the boundary markers separating properties as follows:
“Article 176. Boundary markers separating properties
Property owners may only erect boundary markers, fences, plant trees, or build walls on the land they own.
Adjacent property owners may agree with each other on erecting boundary markers, fences, planting trees, or building walls on the boundary to serve as boundary markers separating properties; these boundary markers are jointly owned by those parties. If the boundary marker is created solely by one party on the boundary and is agreed upon by the adjacent property owner, then that boundary marker is jointly owned, and the costs of construction are borne by the party that created it, unless otherwise agreed; if the adjacent property owner does not agree and has a legitimate reason, the property owner who erected the boundary marker, fence, planted trees, or built the wall must remove it.”
Adjacent property owners may agree with each other on erecting boundary markers, fences, planting trees, or building walls on the boundary to serve as boundary markers separating properties; these boundary markers are jointly owned by those parties. If the boundary marker is created solely by one party on the boundary and is agreed upon by the adjacent property owner, then that boundary marker is jointly owned, and the costs of construction are borne by the party that created it, unless otherwise agreed; if the adjacent property owner does not agree and has a legitimate reason, the property owner who erected the boundary marker, fence, planted trees, or built the wall must remove it.”
Thus, whether the separating wall is a common asset or not depends on the construction location and the agreement between the parties.
Case 1: The wall is built entirely within one party’s land
If the land user builds a wall entirely within their plot of land, without crossing the boundary, then that wall is private property. The owner has full rights to repair, dismantle, or upgrade it without needing the neighbor’s consent. However, the construction must ensure that it does not affect the land use rights of others.
Case 2: One party unilaterally builds on the boundary with the consent of the other
If the wall, fence, or trees are erected on the common boundary with the legal consent of the neighbor, then this asset is still considered a common asset, but the construction costs are borne by the builder, unless the two parties have a different agreement.
Conversely, if the other party does not agree and has a legitimate reason (for example, the construction affects property, drainage, light…), then the person who built the wall or fence must remove that part of the structure.
CÔNG TY LUẬT TUYẾT NHUNG BÙI cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế trong lĩnh vực dân sự. Liên hệ tư vấn, mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, đại diện theo uỷ quyền trong tố tụng và ngoài tố tụng. Vui lòng liên hệ số điện thoại hotline: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.
Theo dõi chúng tôi trên 
Tư vấn luật qua Email
