Trang chủMua Đất Không Được Cấp Sổ Đỏ – Cẩn Thận Mất Tiền Oan!
[Được tham vấn bởi: Luật sư Bùi Thị Nhung]
Bài viết đề cập đến nội dung liên quan đến Mua đất không được cấp sổ đỏ – Cẩn thận mất tiền oan? Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Các trường hợp không được cấp sổ đỏ cho tài sản gắn liền với đất? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
1. Mua Đất Không Được Cấp Sổ Đỏ – Cẩn Thận Mất Tiền Oan!
Căn cứ Điều 151 Luật Đất đai 2024, pháp luật đã quy định rõ các trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để tránh rủi ro, người dân cần nhận diện rõ những trường hợp sau:
1.1. Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
a) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
Theo quy định tại Điều 179 Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là một loại đất đặc thù, chỉ được dùng cho các mục đích vì lợi ích chung của cộng đồng và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho cá nhân, hộ gia đình.
Cụ thể, pháp luật quy định quỹ đất này được dành để xây dựng các công trình công cộng như: văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi giải trí, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang; xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; hoặc dùng để bồi thường cho người bị thu hồi đất trong các dự án công cộng nói trên.
Đối với phần đất chưa sử dụng vào các mục đích công ích, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã có quyền cho thuê lại để sản xuất nông nghiệp hoặc nuôi trồng thủy sản thông qua hình thức đấu giá. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng đất mỗi lần thuê không quá 10 năm. Người thuê đất không được chuyển nhượng, không được xây dựng nhà ở, và không được cấp sổ đỏ.
Ngoài ra, UBND cấp xã có trách nhiệm quản lý, sử dụng quỹ đất công ích đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không được tự ý giao đất cho cá nhân, tổ chức trái pháp luật.
Ví dụ: Một hộ dân đấu giá thành công 1.000m² đất công ích của xã để trồng lúa trong thời hạn 5 năm. Họ chỉ được quyền thuê và canh tác, không có quyền chuyển nhượng, không được xây nhà, và không được cấp sổ đỏ.
b) Đất được giao để quản lý
Một trường hợp khác không được cấp sổ đỏ là đất được giao để quản lý, theo quy định tại Điều 7 Luật Đất đai 2024. Đây là loại đất Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân đại diện quản lý,
Đối tượng quản lý gồm: các tổ chức được giao công trình công cộng, đất mặt nước; tổ chức quản lý đất thu hồi, đất chuẩn bị dự án; Chủ tịch UBND cấp xã, cấp tỉnh quản lý đất công, đất chưa sử dụng; và người đại diện cộng đồng dân cư.
Các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao quản lý đất chỉ có trách nhiệm bảo vệ, giám sát, sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật, không có quyền định đoạt như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, hay thế chấp. Nếu có hành vi “bán đất” quản lý cho người khác thì đây là giao dịch trái pháp luật, và người dân “mua” đất từ các tổ chức này thì đó là giao dịch trái pháp luật, và đương nhiên không được cấp sổ.
c) Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất khác
Theo quy định của Luật Đất đai, người thuê hoặc thuê lại đất từ người sử dụng đất khác không phải là chủ sử dụng đất hợp pháp, không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
Ví dụ:
– Bạn thuê lại đất nông nghiệp của người dân.
→ Trong trường hợp này, bạn không có quyền yêu cầu cấp sổ đỏ, vì bạn không phải là người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trực tiếp.
Tuy nhiên, có một số trường hợp đặc biệt (ví dụ: trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) thì người thuê có thể được cấp sổ đỏ, nhưng phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về dự án đầu tư và mục đích sử dụng đất phù hợp.
d) Đất nhận khoán
“Đất nhận khoán” là loại đất mà cá nhân, hộ gia đình được giao lại để sản xuất, sử dụng theo hợp đồng khoán với tổ chức quản lý đất đai, không phải đất được giao chính thức hoặc thuê ổn định theo Luật.
Người nhận khoán chỉ có quyền sử dụng tạm thời, không phải là chủ sử dụng đất hợp pháp nên không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Chỉ một số trường hợp đặc biệt, trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 2 Điều 181 của Luật này (ví dụ: người đang sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp có nguồn gốc từ việc được giao, giao khoán, khoán trắng, thuê, hoặc mượn đất của các nông, lâm trường quốc doanh trước ngày 01/02/2015) nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể sẽ được xem xét cấp sổ.
e) Đất đã có quyết định thu hồi
Khi một mảnh đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền vì lý do quy hoạch, vi phạm pháp luật, hoặc các mục đích công cộng khác, thì đất này không còn đủ căn cứ pháp lý để được cấp sổ đỏ, kể cả khi có giao dịch mua bán sau đó.
Tuy nhiên, nếu sau 3 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi mà cơ quan Nhà nước không thực hiện việc thu hồi, thì phần đất này có thể được xem xét lại theo quy định, nhưng không phải được cấp sổ ngay mà phải trải qua quy trình đánh giá và xác minh cụ thể.
=> Người dân cần đặc biệt cẩn trọng khi mua đất có thông tin quy hoạch hoặc thông báo thu hồi đất.
g) Đất đang có tranh chấp hoặc bị áp dụng biện pháp cưỡng chế
Trường hợp đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật, thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
-> Nếu người dân “mua nhầm” loại đất này thì vừa không làm được sổ, vừa có nguy cơ mất trắng vì bản chất tài sản đang bị phong tỏa.
h) Đất giao không thu tiền sử dụng để dùng vào mục đích công cộng
Đây là loại đất được Nhà nước giao cho tổ chức sử dụng mà không thu tiền sử dụng đất, nhằm xây dựng các công trình công cộng phục vụ lợi ích xã hội như: trường học công lập, công viên, quảng trường, trung tâm văn hóa, cơ sở y tế công…
Nếu tổ chức được giao đất tự ý sử dụng sai mục đích, hoặc chuyển nhượng, cho thuê lại không đúng quy định, thì những người nhận sử dụng tiếp theo cũng sẽ không được cấp sổ đỏ.
1.2. Các trường hợp không được cấp sổ đỏ cho tài sản gắn liền với đất
a) Tài sản nằm trên đất không đủ điều kiện cấp sổ
Theo quy định pháp luật, tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, công trình xây dựng) chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nếu thửa đất có tài sản đó đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp thửa đất thuộc diện không được cấp sổ đỏ hoặc không đủ điều kiện cấp sổ, thì tài sản trên đất cũng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
b) Nhà tạm, công trình phụ
Nhà ở hoặc công trình xây dựng được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng tạm thời bằng vật liệu tranh, tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính
c) Công trình trên đất đã có quyết định thu hồi, giải tỏa
Trường hợp tài sản gắn liền với đất (như nhà ở, công trình xây dựng) nằm trên thửa đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, nếu kể từ ngày có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà sau 03 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định này cơ quan có thẩm quyền không thực hiện, thì lúc đó có thể được xem xét cấp sổ đỏ, tùy theo tình hình thực tế và quy định pháp luật hiện hành.
d) Công trình xây trái phép hoặc xây sai quy hoạch
Nhà ở, công trình được xây dựng trái phép hoặc xây không đúng quy hoạch cũng không được cấp sổ đỏ cho tài sản gắn liền với đất.
Cụ thể, bao gồm các trường hợp:
– Xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng;
– Lấn chiếm mốc giới bảo vệ hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng;
– Tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Chỉ một số trường hợp đặc biệt, trường hợp chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở theo quy định tại Điều 148 và Điều 149 của Luật Đất đai 2024 có giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng;
e) Tài sản thuộc sở hữu Nhà nước
Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;
g) Tài sản không đủ điều kiện xác lập quyền sở hữu
Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại Điều 148 và Điều 149 của Luật Đất đai 2024
=> Vì vậy, người dân tuyệt đối không được chủ quan khi giao dịch đất đai. Hãy kiểm tra thật kỹ và tránh xa các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã phân tích ở trên.
[EN]
The article discusses issues related to purchasing land without being issued a land use right certificate – Be careful of losing money unjustly? What are the cases in which a land use right certificate cannot be issued? What are the cases in which a certificate cannot be issued for assets attached to the land? This is answered by Tuyet Nhung Bui Law Firm for reference purposes.
1. Buying Land Without a Red Book – Be Careful Not to Lose Money!
According to Article 151 of the 2024 Land Law, the law clearly stipulates the cases that do not meet the conditions for issuing a Land Use Rights Certificate. To avoid risks, people need to clearly identify the following cases:
1.1. Cases not eligible for a Land Use Rights Certificate
a) Agricultural land used for public purposes
According to the provisions of Article 179 of the 2024 Land Law, agricultural land used for public purposes of communes, wards, and towns is a special type of land, which can only be used for the common benefit of the community and is not eligible for a Land Use Rights Certificate (red book) for individuals or households.
Specifically, the law stipulates that this land fund is reserved for the construction of public works such as: culture, sports, entertainment, healthcare, education, markets, cemeteries; building houses of gratitude, houses of love, houses of solidarity; or used to compensate people whose land is recovered in the aforementioned public projects.
For the land that has not been used for public purposes, the People’s Committee (PC) at the commune level has the right to lease it for agricultural production or aquaculture through bidding. However, the lease term for each time is no more than 10 years. The lessee is not allowed to transfer, build houses, or be issued a red book.
In addition, the PC at the commune level is responsible for managing and using the public land fund according to the approved land use planning and plan, and is not allowed to arbitrarily allocate land to individuals or organizations illegally.
For example: A household successfully bids for 1,000m² of public land of the commune to grow rice for a period of 5 years. They are only entitled to lease and cultivate, not allowed to transfer, build houses, or be issued a red book.
Specifically, the law stipulates that this land fund is reserved for the construction of public works such as: culture, sports, entertainment, healthcare, education, markets, cemeteries; building houses of gratitude, houses of love, houses of solidarity; or used to compensate people whose land is recovered in the aforementioned public projects.
For the land that has not been used for public purposes, the People’s Committee (PC) at the commune level has the right to lease it for agricultural production or aquaculture through bidding. However, the lease term for each time is no more than 10 years. The lessee is not allowed to transfer, build houses, or be issued a red book.
In addition, the PC at the commune level is responsible for managing and using the public land fund according to the approved land use planning and plan, and is not allowed to arbitrarily allocate land to individuals or organizations illegally.
For example: A household successfully bids for 1,000m² of public land of the commune to grow rice for a period of 5 years. They are only entitled to lease and cultivate, not allowed to transfer, build houses, or be issued a red book.
b) Land assigned for management
Another case that is not eligible for a red book is land assigned for management, according to the provisions of Article 7 of the 2024 Land Law. This is the type of land that the State assigns to organizations and individuals to manage.
The management subjects include: organizations assigned public works, water surface land; organizations managing recovered land, land prepared for projects; the Chairman of the PC at the commune and provincial levels managing public land, unused land; and representatives of the community.
Organizations and individuals assigned by the State to manage land only have the responsibility to protect, supervise, and use it for the right purposes according to the law, and do not have the right to decide on transactions such as buying, selling, transferring, leasing, or mortgaging. If there is an act of “selling” managed land to others, this is an illegal transaction, and people “buying” land from these organizations will also be involved in illegal transactions, and naturally will not be issued a red book.
The management subjects include: organizations assigned public works, water surface land; organizations managing recovered land, land prepared for projects; the Chairman of the PC at the commune and provincial levels managing public land, unused land; and representatives of the community.
Organizations and individuals assigned by the State to manage land only have the responsibility to protect, supervise, and use it for the right purposes according to the law, and do not have the right to decide on transactions such as buying, selling, transferring, leasing, or mortgaging. If there is an act of “selling” managed land to others, this is an illegal transaction, and people “buying” land from these organizations will also be involved in illegal transactions, and naturally will not be issued a red book.
c) Land leased or subleased from other land users
According to the provisions of the Land Law, individuals who lease or sublease land from other land users are not the legal land users and do not meet the conditions to be issued a Land Use Rights Certificate (red book).
For example:
– You lease agricultural land from a local resident.
→ In this case, you do not have the right to request a red book, as you are not the one directly assigned or leased land by the State.
However, there are some special cases (for example: cases of leasing or subleasing land from investors in infrastructure construction, in accordance with the investment project approved by the competent authority) where the lessee may be issued a red book, but must meet all conditions regarding the investment project and the purpose of land use.
For example:
– You lease agricultural land from a local resident.
→ In this case, you do not have the right to request a red book, as you are not the one directly assigned or leased land by the State.
However, there are some special cases (for example: cases of leasing or subleasing land from investors in infrastructure construction, in accordance with the investment project approved by the competent authority) where the lessee may be issued a red book, but must meet all conditions regarding the investment project and the purpose of land use.
d) Land received under a contract
“Land received under a contract” is the type of land that individuals or households are assigned to produce and use according to a contract with the land management organization, not land that is officially assigned or leased stably according to the law.
The person receiving the land under contract only has temporary usage rights, is not a legal land user, and therefore cannot be issued a Land Use Rights Certificate.
Only in some special cases, such as those recognized for land use rights under point a, clause 2, Article 181 of this Law (for example: individuals currently using agricultural or forestry land originating from being assigned, contracted, or leased land from state-owned agricultural or forestry farms before February 1, 2015) may be considered for a red book if they meet specific conditions
The person receiving the land under contract only has temporary usage rights, is not a legal land user, and therefore cannot be issued a Land Use Rights Certificate.
Only in some special cases, such as those recognized for land use rights under point a, clause 2, Article 181 of this Law (for example: individuals currently using agricultural or forestry land originating from being assigned, contracted, or leased land from state-owned agricultural or forestry farms before February 1, 2015) may be considered for a red book if they meet specific conditions
e) Land that has been decided to be recovered
When a piece of land has been decided to be recovered by a competent authority for reasons of planning, legal violations, or other public purposes, this land no longer has the legal basis to be issued a red book, even if there are subsequent buying and selling transactions.
However, if after 3 years from the date of the recovery decision, the State does not carry out the recovery, this land may be reconsidered according to regulations, but it will not be issued a red book immediately; it must go through a specific evaluation and verification process.
=> People need to be particularly cautious when buying land with planning information or land recovery notices.
However, if after 3 years from the date of the recovery decision, the State does not carry out the recovery, this land may be reconsidered according to regulations, but it will not be issued a red book immediately; it must go through a specific evaluation and verification process.
=> People need to be particularly cautious when buying land with planning information or land recovery notices.
g) Land under dispute or subject to enforcement measures
In cases where the land is under dispute, is being seized, or is subject to other measures to ensure the enforcement of judgments according to the law on civil enforcement; the land use rights are subject to urgent temporary measures as prescribed by law, then a Land Use Rights Certificate (red book) shall not be issued.
-> If citizens “accidentally buy” this type of land, they will not be able to obtain a certificate and risk losing everything because the asset is essentially frozen.
-> If citizens “accidentally buy” this type of land, they will not be able to obtain a certificate and risk losing everything because the asset is essentially frozen.
h) Land allocated without payment for public purposes
This type of land is allocated by the State to organizations for use without payment for land use, aimed at constructing public works serving social interests such as public schools, parks, squares, cultural centers, healthcare facilities, etc.
If the organization allocated the land uses it for purposes other than intended, or transfers or leases it improperly, then subsequent users will also not be granted a red book.
If the organization allocated the land uses it for purposes other than intended, or transfers or leases it improperly, then subsequent users will also not be granted a red book.
1.2. Cases where a red book cannot be issued for assets attached to the land
a) Assets on land that do not meet the conditions for issuing a certificate
According to legal regulations, assets attached to the land (such as houses, construction works) can only be issued a Certificate of Ownership if the land parcel with those assets meets the conditions for issuing a Land Use Rights Certificate. In cases where the land parcel is not eligible for a red book or does not meet the conditions for issuance, the assets on the land will also not be granted a Certificate of Ownership for assets attached to the land
b) Temporary houses, auxiliary structures
Houses or construction works built temporarily during the construction of the main project or temporarily constructed with materials such as bamboo, leaves, or earth; auxiliary structures located outside the main project and serving the management, use, and operation of the main project
c) Structures on land that has been subject to recovery or clearance decisions
In cases where assets attached to the land (such as houses, construction works) are located on land that has received a notice or decision for clearance or recovery from a competent state authority, a Certificate of Ownership for assets attached to the land will not be issued.
However, if three years have passed since the date of the notice or decision for clearance or the decision to recover land by a competent state authority and no action has been taken, then it may be considered for issuing a red book, depending on the actual situation and current legal regulations
However, if three years have passed since the date of the notice or decision for clearance or the decision to recover land by a competent state authority and no action has been taken, then it may be considered for issuing a red book, depending on the actual situation and current legal regulations
d) Structures built illegally or not according to the plan
Houses or structures built illegally or not according to the plan will also not be granted a red book for assets attached to the land. Specifically, this includes cases such as:
– Construction after the announcement of a construction ban;
– Encroachment on the protective boundaries of technical infrastructure, historical, and cultural monuments that have been ranked;
– Assets attached to the land created after the planning has been approved by the competent authority, which do not conform to the approved plan at the time of issuing the Land Use Rights Certificate and the ownership of assets attached to the land.
Only in some special cases, where the owner of the house or construction is not a house as defined in Articles 148 and 149 of the 2024 Land Law, may a temporary construction permit be issued according to the regulations of the construction law.
– Construction after the announcement of a construction ban;
– Encroachment on the protective boundaries of technical infrastructure, historical, and cultural monuments that have been ranked;
– Assets attached to the land created after the planning has been approved by the competent authority, which do not conform to the approved plan at the time of issuing the Land Use Rights Certificate and the ownership of assets attached to the land.
Only in some special cases, where the owner of the house or construction is not a house as defined in Articles 148 and 149 of the 2024 Land Law, may a temporary construction permit be issued according to the regulations of the construction law.
e) Assets owned by the State
Assets owned by the State, except for cases where the assets have been identified as the State’s capital contribution to enterprises as guided by the Ministry of Finance.
g) Assets that do not meet the conditions for establishing ownership
Assets attached to the land that do not fall under the cases specified in Articles 148 and 149 of the 2024 Land Law.
=> Therefore, citizens must not be complacent when engaging in land transactions. They should check carefully and avoid cases where a Land Use Rights Certificate cannot be issued as analyzed above.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.
Theo dõi chúng tôi trên 
Tư vấn luật qua Email
