Trang chủCó được cấp sổ đỏ nếu diện tích đất tăng sau đo đạc?
[Được tham vấn bởi: Luật sư Bùi Thị Nhung]
Bài viết đề cập đến nội dung liên quan đến Có được cấp sổ đỏ nếu diện tích đất tăng sau đo đạc? Đã nhận chuyển nhượng phần đất liền kề nhưng chưa sang tên, xử lý thế nào? được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo.
1. Có được cấp sổ đỏ nếu diện tích đất tăng sau đo đạc?
Căn cứ khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
1.1. Cấp sổ đỏ khi diện tích đo đạc thực tế tăng nhưng ranh giới không thay đổi
Nếu diện tích đất đo đạc thực tế có chênh lệch so với số liệu ghi trong giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, nhưng ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, thì diện tích đất được xác định theo kết quả đo đạc thực tế.
Nói cách khác, trong trường hợp này, người sử dụng đất sẽ được cấp đổi sổ đỏ theo diện tích thực tế, không phải làm thủ tục xin cấp thêm.
1.2. Trường hợp lấn ranh, sử dụng vượt quá phạm vi được giao (ranh giới thay đổi)
Nếu kết quả đo đạc cho thấy ranh giới thực tế khác với ranh giới trong giấy tờ cũ, dẫn đến diện tích tăng, thì đây có thể là trường hợp lấn chiếm hoặc mở rộng sử dụng. Khi đó, phần đất tăng thêm không được tự động công nhận mà phải được xem xét cấp sổ đỏ riêng nếu người sử dụng đất chứng minh được quyền sử dụng hợp pháp.
Để được cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích này, người dân cần cung cấp hồ sơ chứng minh như:
+ Đất được khai hoang hoặc sử dụng ổn định lâu dài;
+ Không có tranh chấp, khiếu nại;
+ Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.
Cơ quan có thẩm quyền (Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) sẽ căn cứ hồ sơ, bản đồ địa chính và thực tế sử dụng để xem xét việc công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho phần diện tích tăng thêm.
1.3. Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp sai vị trí
Ngoài ra, nếu Giấy chứng nhận đã cấp xác định sai vị trí thửa đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành rà soát, cấp đổi sổ đỏ mới cho người sử dụng đất.
Như vậy, việc diện tích đất tăng sau đo đạc vẫn có thể được cấp sổ đỏ hoặc cấp đổi sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Cụ thể:
+ Nếu ranh giới không thay đổi, không tranh chấp, diện tích tăng chỉ do sai số kỹ thuật thì được công nhận theo số đo thực tế.
+ Nếu ranh giới thay đổi, phần diện tích tăng thêm sẽ được xem xét cấp sổ đỏ khi có đủ căn cứ pháp lý và sử dụng ổn định, hợp pháp.
Người dân nên liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để được hướng dẫn đo đạc, xác định ranh giới và hoàn thiện hồ sơ cấp đổi, cấp bổ sung Giấy chứng nhận theo đúng quy định.
2. Đã nhận chuyển nhượng phần đất liền kề nhưng chưa sang tên, xử lý thế nào?
Trên thực tế, nhiều trường hợp người dân đã nhận chuyển nhượng phần đất liền kề, sử dụng ổn định nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên theo quy định. Khi tiến hành đo đạc, phần đất này thường được gộp vào thửa đất gốc, khiến diện tích sử dụng thực tế tăng lên so với sổ đỏ cũ. Vậy trong trường hợp này, người sử dụng đất được xử lý thế nào để được cấp Giấy chứng nhận hợp pháp?
2.1. Trường hợp thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, thì việc xử lý phần đất tăng thêm được chia thành các trường hợp sau:
➤ Trường hợp phần đất liền kề có giấy tờ hợp pháp
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, nếu phần đất tăng thêm (đất liền kề) có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất (theo Điều 137 Luật Đất đai năm 2024), thì việc xác định loại đất, diện tích để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được xác định cho cả thửa gốc và phần tăng thêm theo Điều 141 Luật Đất đai năm 2024.
Nói cách khác, trong trường hợp người sử dụng đất có đủ căn cứ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đối với phần đất liền kề, thì phần diện tích tăng thêm này được hợp thức hóa cùng với thửa đất gốc khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận.
Trường hợp đã nhận chuyển nhượng nhưng chưa sang tên
Theo điểm b khoản 1 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, nếu phần đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng một phần thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, nhưng đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thì việc xác định loại đất, diện tích để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác định đối với thửa đất gốc theo quy định tại Điều 141 của Luật Đất đai năm 2024 và phần diện tích tăng thêm theo Giấy chứng nhận đã cấp.
Đồng thời, cơ quan quản lý đất đai cấp xã chuyển hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc chỉnh lý Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền theo quy định.
Trường hợp phần đất tăng thêm không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện cấp sổ
Theo điểm c khoản 1 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, nếu phần diện tích tăng thêm không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản khoản 1 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại các điều 138, 139, 140 Luật Đất đai năm 2024 (như sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch), thì việc xác định loại đất, diện tích để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác định đối với thửa đất gốc theo quy định tại Điều 141 của Luật Đất đai năm 2024 và phần diện tích tăng thêm được xác định theo quy định tại các điều 138, 139 và 140 của Luật Đất đai năm 2024.
Lưu ý: Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với toàn bộ diện tích đất đang sử dụng được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Mục I nội dung B, Mục II và Mục V nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
2.2. Trường hợp thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận
Căn cứ khoản 2 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận, việc xử lý phần diện tích tăng thêm (do nhận chuyển nhượng hoặc sử dụng phần đất liền kề) được chia thành ba tình huống cụ thể như sau:
(a) Nếu phần đất tăng thêm do nhận chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thì người sử dụng đất được thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng.
Đồng thời, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc chỉnh lý Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.
Như vậy, người mua có thể được công nhận quyền sử dụng hợp pháp mà không cần làm lại thủ tục chuyển nhượng.
(b) Trường hợp phần diện tích tăng thêm có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 thì cơ quan nhà nước sẽ xác định loại đất và diện tích để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho toàn bộ thửa đất gốc và phần diện tích tăng thêm được xác định theo quy định tại Điều 141 của Luật Đất đai năm 2024.
Nếu người nhận chuyển nhượng có trong tay giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp đối với phần liền kề (như hợp đồng, biên bản chuyển nhượng cũ, giấy tờ kê khai hợp pháp trước đây…), thì phần diện tích đó được công nhận khi cấp Giấy chứng nhận chung cho toàn bộ thửa đất.
(c) Nếu phần diện tích tăng thêm không thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP, nếu đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại các điều 138, 139 và 140 của Luật Đất đai như sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, được UBND cấp xã xác nhận, thì thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng.
Loại đất, diện tích để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác định đối với thửa đất gốc theo Giấy chứng nhận đã cấp và phần diện tích tăng thêm được xác định theo quy định tại các điều 138, 139 và 140 của Luật Đất đai năm 2024.
Lưu ý: Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với toàn bộ diện tích đất đang sử dụng được thực hiện theo quy định tại Điều 37 của Nghị định số 101/2024/NĐ-CP
Như vậy, trong trường hợp đã nhận chuyển nhượng phần đất liền kề nhưng chưa sang tên, người sử dụng đất vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích thực tế đang sử dụng, nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 24 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP
Cơ quan đăng ký đất đai sẽ đồng thời thực hiện việc chỉnh lý thông tin Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền.
[EN]
[Consulted by: Lawyer Bui Thi Nhung]
The article addresses issues related to whether a land use right certificate (red book) can be issued if the land area increases after measurement. It also discusses how to handle the situation when a portion of adjacent land has been transferred but not yet registered in the name. This has been clarified by Tuyet Nhung Bui Law Firm for reference purposes.
1. Can a land use certificate be issued if the land area increases after measurement?
According to Clause 6, Article 135 of the 2024 Land Law regarding the principles of issuing land use rights certificates and ownership of assets attached to the land.
1.1. Issuing a land use certificate when the measured area increases but the boundaries do not change
If the actual measured land area differs from the data recorded in the documents specified in Article 137 of the 2024 Land Law or the land use rights certificate or the certificate of ownership of houses and land use rights or the certificate of land use rights, ownership of houses and assets attached to the land or the certificate of land use rights, ownership of assets attached to the land that has been issued, but the boundaries of the land parcel being used do not change compared to the time of issuing the land use rights documents and there is no dispute with neighboring land users, then the land area will be determined according to the actual measurement results.
In other words, in this case, the land user will be issued a new land use certificate based on the actual area, without having to apply for an additional certificate.
1.2. In cases of boundary encroachment or exceeding the allocated area (boundary changes)
If the measurement results show that the actual boundaries differ from those in the old documents, leading to an increase in area, this may be a case of encroachment or expansion of use. In this case, the additional land area will not be automatically recognized but must be considered for a separate land use certificate if the land user can prove their legal usage rights.
To be issued a certificate for this additional area, residents need to provide documentation proving that:
+ The land has been reclaimed or used stably for a long time;
+ There are no disputes or complaints;
+ It is in accordance with the planning and land use plans in the locality.
The competent authority (Land Registration Office or Department of Natural Resources and Environment) will base its decision on the documentation, cadastral maps, and actual usage to consider recognizing the legal land use rights for the additional area.
1.3. In cases where the issued certificate incorrectly identifies the location
Additionally, if the issued certificate incorrectly identifies the location of the land parcel, the competent state authority will conduct a review and issue a new land use certificate for the land user.
Summary
Thus, an increase in land area after measurement can still lead to the issuance or renewal of a land use certificate if it meets the conditions stipulated by law.
Specifically:
+ If the boundaries do not change, there are no disputes, and the area increase is only due to technical errors, it will be recognized according to the actual measurement.
+ If the boundaries change, the additional area will be considered for a land use certificate when there is sufficient legal basis and stable, legal usage.
Residents should contact the Land Registration Office or the Department of Natural Resources and Environment where the land is located for guidance on measurement, boundary determination, and completing the documentation for renewal or additional issuance of the certificate in accordance with regulations.
2. Have received the transfer of adjacent land but have not yet registered the name, how to handle it?
In practice, many cases involve individuals who have received the transfer of adjacent land, using it stably but have not completed the name registration procedures as required. When measuring, this land is often combined with the original plot, causing the actual usable area to increase compared to the old land use certificate. So in this case, how can the land user be processed to obtain a legal Certificate of Land Use Rights?
2.1. In the case where the original plot has documents regarding land use rights
According to Clause 1, Article 24 of Decree No. 101/2024/ND-CP, if the original plot has documents regarding land use rights as per Article 137 of the 2024 Land Law, the handling of the additional land is divided into the following cases:
In the case where the adjacent land has legal documents
According to Point a, Clause 1, Article 24 of Decree No. 101/2024/ND-CP, if the additional land (adjacent land) has legal documents regarding land use rights (according to Article 137 of the 2024 Land Law), the determination of land type and area for issuing the Certificate of Land Use Rights and ownership of assets attached to the land will be determined for both the original plot and the additional area according to Article 141 of the 2024 Land Law.
In other words, if the land user has sufficient legal grounds to prove their land use rights over the adjacent land, this additional area will be legalized together with the original plot when issuing or reissuing the Certificate.
In the case where the transfer has been received but the name has not been registered
According to Point b, Clause 1, Article 24 of Decree No. 101/2024/ND-CP, if the additional land is due to the transfer of a part of a plot that has been issued a Certificate, but before the effective date of this Decree, the procedures for transferring land use rights have not been carried out as required by law, then the determination of land type and area for issuing the Certificate of Land Use Rights and ownership of assets attached to the land will be determined for the original plot according to the provisions of Article 141 of the Land Law and the additional area according to the issued Certificate.
At the same time, the local land management authority will transfer the dossier to the Land Registration Office to carry out the adjustment of the Certificate of the transferring party as prescribed.
In the case where the additional land has no documents but meets the conditions for issuing a certificate
According to Point c, Clause 1, Article 24 of Decree No. 101/2024/ND-CP, if the additional area does not fall under the provisions of Points a and b of Clause 1, Article 24 of Decree No. 101/2024/ND-CP but meets the conditions for issuing the Certificate of Land Use Rights and ownership of assets attached to the land according to the provisions of Articles 138, 139, and 140 of the 2024 Land Law (such as stable use, no disputes, in accordance with planning), then the determination of land type and area for issuing the Certificate of Land Use Rights and ownership of assets attached to the land will be determined for the original plot according to the provisions of Article 141 of the Land Law and the additional area will be determined according to the provisions of Articles 138, 139, and 140 of the Land Law.
Note: The procedures for registering and issuing the Certificate of Land Use Rights and ownership of assets attached to the land for the entire area of land being used will be carried out according to the provisions in Clause 1, Section I, Content B, Section II, and Section V, Content C, Part V, Appendix I issued together with Decree No. 151/2025/ND-CP.
2.2. In the case where the original plot has been issued a Certificate
According to Clause 2, Article 24 of Decree No. 101/2024/ND-CP, if the original plot has been issued a Certificate, the handling of the additional area (due to receiving the transfer or using adjacent land) is divided into three specific situations as follows:
(a) If the additional land is due to receiving the transfer of land use rights
If the additional land is due to receiving the transfer of land use rights for a part of a plot that has been issued a Certificate but has not completed the procedures for transferring land use rights as required by law before the effective date of this Decree, then the land user can carry out the procedures for issuing the Certificate of Land Use Rights and ownership of assets attached to the land for the entire area of the plot being used.
At the same time, the Land Registration Office will carry out the adjustment of the Certificate of the transferring party as prescribed.
Thus, the buyer can be recognized for their legal land use rights without needing to redo the transfer procedures.
(b) In the case where the additional area has one of the types of documents regarding land use rights
In the case where the additional area has one of the types of documents regarding land use rights as stipulated in Article 137 of the Land Law, the state agency will determine the land type and area to issue the Certificate of Land Use Rights and ownership of assets attached to the land for the entire original plot and the additional area will be determined according to the provisions of Article 141 of the Land Law.
If the transferee has documents proving their legal land use rights over the adjacent area (such as contracts, old transfer minutes, previously legal declaration documents, etc.), then that area will be recognized when issuing the Certificate for the entire plot.
(c) If the additional area does not fall under the provisions of Points a and b of Clause 2, Article 24 of Decree No. 101/2024/ND-CP
If the additional area does not fall under the provisions of Points a and b of Clause 2, Article 24 of Decree No. 101/2024/ND-CP, if it meets the conditions for issuing the Certificate of Land Use Rights and ownership of assets attached to the land.
TUYET NHUNG LAW cung cấp đội ngũ Luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm xử lý các vụ án trên thực tế về lĩnh vực đất đai, xây dựng, nhà ở. Liên hệ tư vấn hoặc mời luật sư tham giao bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong các vụ án tại toà án, vui lòng liên hệ số điện thoại: 0975.982.169 hoặc gửi yêu cầu qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.
Theo dõi chúng tôi trên 
Tư vấn luật qua Email
