Người thuê không trả đất đúng hạn, cưỡng chế lấy lại được không?

Trong thực tế, việc cho thuê đất – đặc biệt là đất nông nghiệp – giữa những người quen biết, cùng địa phương thường được thực hiện đơn giản, dựa nhiều vào sự tin tưởng. Tuy nhiên, khi hết hạn thuê mà bên thuê không trả đất đúng thỏa thuận, tiếp tục canh tác, trồng hoa màu, mâu thuẫn rất dễ phát sinh.

Lúc này, không ít chủ đất rơi vào thế bức xúc: đất là của mình, hợp đồng đã hết hạn, kế hoạch mới đã có, nhưng người thuê vẫn “chây ì” không chịu trả. Từ đó nảy sinh câu hỏi: chủ đất có được tự ý cưỡng chế, phá bỏ hoa màu để lấy lại đất hay không?

1. Nghĩa vụ trả lại tài sản thuê khi hết hạn

Khi thời hạn thuê kết thúc, hợp đồng thuê tài sản đương nhiên chấm dứt. Căn cứ Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó:

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, nghĩa vụ trả lại tài sản thuê được xác định rõ tại Điều 482. Cụ thể:

Theo đó, bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.

2. Việc tiếp tục sử dụng đất sau khi hết hạn thuê có hợp pháp không?

Theo quy định của pháp luật dân sự, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên về việc sử dụng tài sản trong một thời hạn nhất định. Nếu sau khi hết hạn thuê mà các bên không gia hạn hoặc ký hợp đồng mới, thì quyền sử dụng tài sản của bên thuê cũng chấm dứt theo.

Điều đó có nghĩa là, kể từ thời điểm hết hạn thuê, nếu không có thỏa thuận gia hạn bằng văn bản hoặc hợp đồng thuê mới, thì bên thuê không còn bất kỳ căn cứ pháp lý nào để tiếp tục sử dụng đất. Việc tiếp tục trồng trọt, canh tác trong trường hợp này không còn là quan hệ thuê hợp pháp, mà đã chuyển sang hành vi chiếm giữ, sử dụng tài sản trái pháp luật.

Do đó, trường hợp người thuê vẫn tiếp tục sử dụng đất khi đã hết hạn thuê, mà không có sự đồng ý của chủ đất, hành vi này được xem là chiếm giữ, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật.

3. Quyền đòi lại đất của chủ sở hữu

Trong trường hợp bên thuê chậm trả hoặc không trả lại tài sản thuê khi đã hết hạn hợp đồng, bên cho thuê có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.

→ Chủ đất hoàn toàn có quyền yêu cầu trả lại đất, yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có), đồng thời yêu cầu người thuê thanh toán tiền thuê trong thời gian sử dụng đất trái phép.

Đây là căn cứ pháp lý để chủ đất khởi kiện ra Tòa án hoặc đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, giải quyết theo quy định, trong đó có thể áp dụng các biện pháp cưỡng chế thu hồi đất theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật.

4. Chủ đất có được tự ý cưỡng chế, phá hoa màu để lấy lại đất không?

Mặc dù chủ đất có quyền đòi lại đất, nhưng không đồng nghĩa với việc được tự ý cưỡng chế bằng vũ lực hoặc tự mình phá bỏ tài sản, hoa màu của người thuê.

Trong trường hợp trên đất vẫn còn hoa màu, công trình, tài sản thuộc quyền sở hữu của bên thuê, thì chủ đất không được tự ý phá bỏ, hủy hoại hay chiếm đoạt. Việc tự ý đưa máy móc vào san phẳng đất, nhổ bỏ hoa màu có thể bị xem là hành vi xâm phạm quyền sở hữu tài sản của người khác.

Tùy theo tính chất và mức độ thiệt hại, hành vi này có thể dẫn đến nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng, như bị xử phạt vi phạm hành chính, bị buộc bồi thường thiệt hại, thậm chí có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự nếu gây thiệt hại lớn.

Nói cách khác, chủ đất đúng về quyền nhưng có thể sai về cách làm nếu tự ý cưỡng chế.

Tóm lại, người thuê không trả đất đúng hạn là hành vi trái pháp luật, chủ đất có đầy đủ quyền yêu cầu trả lại đất và bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, chủ đất không được tự ý cưỡng chế, phá hoa màu hoặc tài sản trên đất, bởi hành vi này có thể khiến chủ đất từ “bên đúng” trở thành “bên vi phạm”.

Giải pháp an toàn và hiệu quả nhất vẫn là yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo trình tự pháp luật, vừa bảo vệ quyền lợi chính đáng, vừa tránh những rủi ro pháp lý không đáng có.

[EN]

[Consulted by: Lawyer Bui Thi Nhung]

This article addresses legal issues related to the question: When a tenant fails to return land upon expiry of the lease term, can the landowner forcibly recover it? It also examines the tenant’s obligation to return leased property upon expiry, the legality of continued land use after the lease term ends, the landowner’s right to reclaim the land, and whether the landowner may unilaterally enforce recovery or destroy crops to retake the land. The content is provided by Tuyet Nhung Bui Law Firm for reference purposes only.

In practice, land leasing—especially agricultural land leasing—between acquaintances or people in the same locality is often carried out in a simple manner, largely based on mutual trust. However, when the lease term expires and the tenant fails to return the land as agreed, continuing cultivation and planting crops, disputes are very likely to arise.

At that point, many landowners find themselves frustrated: the land belongs to them, the lease has expired, new plans have already been made, yet the tenant still deliberately refuses to return the land. This situation raises an important legal question: Is the landowner entitled to unilaterally enforce recovery of the land or destroy crops to take the land back?

1. Obligation to Return Leased Property Upon Expiry

When the lease term ends, the lease contract automatically terminates. Pursuant to Article 422 of the 2015 Civil Code:

“Article 422. Termination of Contract

A contract shall terminate in the following cases:

The contract has been fully performed;

As agreed by the parties;

The individual entering into the contract dies, or the legal entity entering into the contract ceases to exist, where the contract must be performed by that individual or legal entity;

The contract is canceled or unilaterally terminated;

The contract cannot be performed because the subject matter of the contract no longer exists;

The contract terminates in accordance with Article 420 of this Code;

Other cases as prescribed by law.”

Accordingly, for a lease contract, once the agreed lease term has been fully performed, the essential contents of the contract are deemed completed. At that point, the lease contract naturally terminates, regardless of whether the parties continue to use the property or not. From that moment, the tenant is obliged to return the leased property to the lessor.

Under the 2015 Civil Code, the obligation to return leased property is clearly stipulated in Article 482, specifically:

“Article 482. Return of Leased Property

1. The lessee must return the leased property in the same condition as when received, except for natural wear and tear or as otherwise agreed; if the value of the leased property decreases compared to its condition at the time of receipt, the lessor has the right to claim compensation for damages, except for natural wear and tear.

2. Where the leased property is movable property, the place for returning the leased property shall be the residence or head office of the lessor, unless otherwise agreed.

3. Where the leased property is livestock, the lessee must return the leased livestock together with any offspring born during the lease term, unless otherwise agreed. The lessor must pay the costs of caring for the offspring to the lessee.

4. Where the lessee delays returning the leased property, the lessor has the right to demand the return of the leased property, payment of rent for the period of late return, and compensation for damages; the lessee must also pay contractual penalties for late return, if agreed.

5. The lessee bears the risks arising to the leased property during the period of late return.”

Accordingly, the lessee must return the leased property in the same condition as when it was received, except for natural wear and tear or as otherwise agreed. If the value of the leased property is reduced, the lessor is entitled to claim compensation for damages, excluding natural depreciation.

Thus, when the land lease term expires, the tenant is obliged to return the land, regardless of whether crops have been fully harvested or not, unless otherwise agreed by the parties. The landowner has the right to recover the land and claim compensation if any damage has occurred.

2. Is Continued Use of Land After Lease Expiry Lawful?

Under civil law, a lease contract is an agreement between parties regarding the use of property for a definite period of time. If, after the lease term expires, the parties do not agree on an extension or enter into a new lease contract, the tenant’s right to use the property also terminates accordingly.

This means that from the moment the lease term expires, in the absence of a written extension agreement or a new lease contract, the tenant no longer has any legal basis to continue using the land. Continued cultivation or farming in such circumstances no longer constitutes a lawful lease relationship, but instead becomes an act of unlawful possession and use of property.

“Article 472. Lease Contract

Accordingly, when the lease term has ended and the parties neither extend the lease nor enter into a new lease contract, the tenant’s right to use the land also ends. From that time onward, the tenant no longer has any legal grounds to continue using the land.

Therefore, where the tenant continues to use the land after the lease term has expired without the consent of the landowner, such conduct is considered possession and use of property without legal grounds.

3. The Landowner’s Right to Reclaim the Land

In cases where the tenant delays or fails to return the leased property after the lease term has expired, the lessor has the right to reclaim the property from any person who possesses, uses, or benefits from the property without legal grounds.

“Article 166. Right to Reclaim Property

1. Owners and other subjects having rights to property have the right to reclaim such property from persons who possess, use, or benefit from the property without legal grounds.

2. An owner does not have the right to reclaim property from the possession of a subject who is lawfully exercising another right to that property.”

→ Accordingly, the landowner is fully entitled to demand the return of the land, claim compensation for damages (if any), and require the tenant to pay rent for the period of unlawful land use.

This serves as the legal basis for the landowner to initiate a lawsuit in court or request competent state authorities to review and resolve the matter in accordance with the law, including the application of lawful enforcement measures for land recovery in compliance with prescribed legal procedures.

4. Is the Landowner Allowed to Unilaterally Enforce Recovery or Destroy Crops to Retake the Land?

Where crops, structures, or other assets owned by the tenant remain on the land, the landowner is not permitted to arbitrarily demolish, damage, or appropriate them. Unilaterally bringing machinery onto the land to level it or uproot crops may be considered an infringement upon another person’s property ownership rights.

Depending on the nature and severity of the damage, such conduct may lead to serious legal consequences, including administrative penalties, liability for compensation for damages, and even potential criminal responsibility if substantial harm is caused.

In other words, while the landowner may be legally “right” in terms of entitlement, they may be “wrong” in terms of the method used if they unilaterally enforce recovery.

In conclusion, a tenant’s failure to return land upon expiry of the lease is an unlawful act, and the landowner has full rights to demand the return of the land and compensation for damages. However, the landowner must not unilaterally enforce recovery or destroy crops or assets on the land, as such actions may turn the landowner from the “rightful party” into the “violating party.”

The safest and most effective solution remains to request resolution by competent authorities in accordance with legal procedures, thereby protecting legitimate rights and interests while avoiding unnecessary legal risks.

TUYẾT NHUNG LAW cung cấp đội ngũ luật sư tư vấn giàu kinh nghiệm trong các lĩnh vực pháp luật: Dân sự, hình sự, hành chính, thương mại, đất đai, hôn nhân gia đình, thuế … Liên hệ tư vấn các vấn pháp luật, vui lòng liên hệ theo số điện thoại 0975.982.169 hoặc qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.