Lưu ý trước khi thanh toán mua nhà ở hình thành trong tương lai?

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Căn cứ khoản 24 Điều 2 Luật nhà ở 2023 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

2. Điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh

Căn cứ Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, theo đó phải đủ các điều kiện về pháp lý như sau:

“Điều 24. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
a) Quyết định giao đất;
b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Có các loại giấy tờ sau đây:
a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
…”

Ngoài các điều kiện nêu trên, theo khoản 6 Điều 24, nhà ở hình thành trong tương lai còn phải đáp ứng các điều kiện:

“Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh
1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
…
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
đ) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
…
2. Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 của Luật này;
…
c) Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;

…”

3. Lưu ý trước khi thanh toán mua nhà ở hình thành trong tương lai?

Sau khi xác định dự án đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý nêu trên, người mua cần tiếp tục lưu ý đến quy định về thanh toán theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(1) Không thanh toán quá 30% giá trị hợp đồng ở lần đầu

Pháp luật quy định việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, trong đó lần đầu (bao gồm cả tiền đặt cọc) không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng. Cụ thể:

– Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc

– Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc

(2) Thanh toán theo tiến độ xây dựng

Các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ thi công thực tế của dự án.

– Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật Kinh doanh Bất động sản thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

– Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

(3) Bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi chưa cấp GCN

Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

=> Từ các quy định pháp luật nêu trên, để hạn chế tối đa rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua không chỉ dừng lại ở việc nắm quy định mà cần chủ động áp dụng vào quá trình giao dịch. Cụ thể, cần đặc biệt lưu ý các vấn đề sau:

(1) Chỉ tiến hành giao dịch khi dự án đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý theo quy định:
Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án như giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ nghiệm thu (đặc biệt là nghiệm thu phần móng đối với chung cư). Việc kiểm tra này không nên thực hiện qua loa hoặc chỉ nghe tư vấn từ môi giới, mà nên đối chiếu trực tiếp với tài liệu gốc hoặc thông tin từ cơ quan có thẩm quyền. Nếu dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật, việc ký kết hợp đồng hoặc đặt cọc có thể tiềm ẩn nguy cơ bị vô hiệu, gây thiệt hại lớn cho người mua

(2) Không chấp nhận các điều khoản thanh toán trái với quy định của pháp luật:
Trong thực tế, không ít chủ đầu tư đưa ra các điều khoản thanh toán vượt quá tỷ lệ cho phép. Do đó, nếu hợp đồng có điều khoản trái luật, người mua nên yêu cầu điều chỉnh hoặc cân nhắc không giao dịch. Việc chấp nhận các điều khoản này có thể khiến người mua rơi vào thế bất lợi nếu phát sinh tranh chấp.

(3) Cảnh giác với các dự án yêu cầu thanh toán nhanh, không gắn với tiến độ xây dựng:
Một dấu hiệu rủi ro phổ biến là chủ đầu tư yêu cầu thanh toán theo “lịch cố định” thay vì gắn với tiến độ thực tế của công trình. Người mua cần đặc biệt thận trọng với các trường hợp yêu cầu đóng tiền liên tục trong khi công trình thi công chậm hoặc chưa triển khai tương ứng.
(4) Chủ động kiểm tra thực tế công trình trước mỗi lần thanh toán: Không nên chỉ dựa vào thông báo từ chủ đầu tư, người mua cần trực tiếp hoặc thông qua đơn vị tư vấn độc lập để kiểm tra tiến độ xây dựng thực tế của dự án trước khi thực hiện mỗi đợt thanh toán.

(5) Giữ lại ít nhất 5% giá trị hợp đồng cho đến khi được cấp Giấy chứng nhận: Theo quy định pháp luật, nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Người mua cần tuân thủ nguyên tắc này và không nên thanh toán hết giá trị hợp đồng khi chưa nhận được sổ.

[EN]

1. What is off-plan housing?

Pursuant to Clause 24, Article 2 of the 2023 Housing Law:

“Off-plan housing means housing that is in the process of investment and construction or has not yet been accepted and put into use in accordance with the law on construction.”

In other words, this refers to housing that has not yet been completed at the time of the transaction.

2. Conditions for putting off-plan housing into business

Pursuant to Article 24 of the 2023 Law on Real Estate Business, housing and construction works formed in the future must satisfy the following legal conditions to be eligible for business:

Article 24. Conditions for housing and construction works formed in the future to be put into business

1. The housing or construction work must have been commenced in accordance with the law on construction.

2. There must be one of the following documents on land use rights:

a) Decision on land allocation;
b) Decision on land lease and land lease contract in accordance with the law on land;
c) Decision permitting change of land use purpose;
d) Certificate of land use rights;
đ) Certificate of house ownership and residential land use rights;
e) Certificate of land use rights, house ownership and other assets attached to land;
g) Other certificates of land use rights or ownership of assets attached to land in accordance with the law on land.

3. The following documents must be available:

a) Construction permit and application dossier for a construction permit in cases where a permit is required under construction law;
b) Notice of construction commencement and construction design dossier in cases where a construction permit is not required;
c) Documents on acceptance of completed technical infrastructure in accordance with construction law corresponding to the project schedule; in the case of apartment buildings or mixed-use buildings with residential units, there must be documents proving that the foundation has been completed and accepted in accordance with construction law.
…

In addition to the above conditions, pursuant to Clause 6, Article 24, off-plan housing must also satisfy the conditions prescribed in Article 14 as follows:

Article 14. Conditions for existing housing and construction works to be put into business

1. Housing and construction works put into business must meet the following conditions:
   …

b) They must not be subject to disputes over land use rights associated with the housing or construction works, or disputes over ownership of the housing or construction works that are being notified, accepted, and resolved by competent authorities; in case of disputes, they must have been resolved by legally effective judgments, decisions, or arbitral awards;

c) They must not be distrained to secure enforcement of judgments;

d) They must not fall under cases prohibited from transaction by law;

đ) They must not be subject to suspension or temporary suspension of transactions in accordance with the law;
…

2. Housing and construction works in real estate projects put into business by investors, in addition to meeting the conditions specified at Points b, c, d, đ and e, Clause 1 of this Article, must also meet the following conditions:

a) The project must satisfy the requirements prescribed in Article 11 of this Law;
…

c) The investor has fulfilled financial obligations related to land, including land use fees, land rental, taxes, fees, and charges (if any) payable to the State in accordance with the law with respect to the land associated with the housing or construction works put into business;

…

3. Notes before making payments when purchasing off-plan housing

After confirming that the project has fully satisfied the above legal conditions, buyers should continue to pay attention to the payment regulations under Article 25 of the 2023 Law on Real Estate Business.

(1) Do not pay more than 30% of the contract value for the first installment

The law stipulates that payments shall be made in multiple installments, and the first installment (including deposits) must not exceed 30% of the contract value. Specifically:

• Payment for the purchase of off-plan housing or construction works shall be made in multiple installments, with the first installment not exceeding 30% of the contract value, including deposits.

• Payment for lease-purchase of off-plan housing or construction works shall also be made in multiple installments, with the first installment not exceeding 30% of the contract value, including deposits.

(2) Payment must follow the construction progress

Subsequent payments must be consistent with the actual construction progress of the project.

• For purchase transactions: subsequent payments must correspond to construction progress, and the total amount paid must not exceed 70% of the contract value before handover; in the case where the seller is a foreign-invested economic organization as prescribed in Clause 4, Article 10 of the Law on Real Estate Business, the total must not exceed 50% of the contract value.

• For lease-purchase transactions: subsequent payments must follow construction progress until handover, but the total amount paid in advance must not exceed 50% of the lease-purchase contract value. The remaining amount shall be converted into rental payments payable over a certain period as agreed in the contract.

(3) The seller/lessor must not collect more than 95% of the contract value before issuance of the Certificate

If the buyer or lessee-purchaser has not yet been granted a Certificate of land use rights and ownership of assets attached to land, the seller or lessor must not collect more than 95% of the contract value. The remaining amount shall only be paid after the competent state authority has issued such Certificate to the buyer or lessee-purchaser.

Conclusion and recommendations for buyers: 

From the above legal provisions, to minimize risks when purchasing off-plan housing, buyers should not only understand the regulations but also proactively apply them in practice. In particular, the following issues should be carefully noted:

(1) Only proceed with transactions when the project fully meets legal conditions:
Buyers should request the investor to provide complete legal documentation of the project, including land use right documents, construction permits, and acceptance records (especially foundation acceptance for apartment buildings). Verification should not be done superficially or solely based on information from brokers; instead, it should be cross-checked against original documents or verified with competent authorities. If the project does not meet legal conditions for sale, signing contracts or making deposits may result in invalid transactions and significant losses.

(2) Do not accept payment terms that violate legal regulations:
In practice, some investors propose payment terms exceeding the permitted limits. Therefore, if the contract contains unlawful provisions, buyers should request amendments or reconsider the transaction. Accepting such terms may put buyers at a disadvantage in case of disputes.

(3) Be cautious of projects requiring rapid payments not linked to construction progress:
A common risk indicator is when investors require payments according to a “fixed schedule” rather than actual construction progress. Buyers should be particularly cautious in cases where continuous payments are requested while construction is delayed or not progressing accordingly.

(4) Proactively inspect the construction progress before each payment:
Buyers should not rely solely on notifications from the investor. Instead, they should directly inspect or engage independent consultants to verify the actual construction progress before making each payment installment.

(5) Retain at least 5% of the contract value until the Certificate is issued:
According to legal regulations, if the Certificate has not yet been issued, the investor must not collect more than 95% of the contract value. Buyers should adhere to this principle and avoid paying the full amount before receiving the Certificate.

---

TUYẾT NHUNG LAW cung cấp đội ngũ luật sư tư vấn giàu kinh nghiệm trong các lĩnh vực pháp luật: Dân sự, hình sự, hành chính, thương mại, đất đai, hôn nhân gia đình, thuế … Liên hệ tư vấn các vấn pháp luật, vui lòng liên hệ theo số điện thoại 0975.982.169 hoặc qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.