Mua nhà, đất bằng giấy viết tay có rủi ro gì?

Bài viết đề cập đến nội dung liên quan đến nội dung Mua nhà, đất bằng giấy viết tay có những rủi ro gì? Thế nào là mua bán nhà, đất bằng giấy viết tay? Ba rủi ro lớn khi mua nhà, đất bằng giấy viết tay, được Công Ty Luật Tuyết Nhung Bùi giải đáp sử dụng vào mục đích tham khảo. 

1. Mua nhà, đất bằng giấy viết tay có những rủi ro gì?

Mua nhà, đất bằng giấy viết tay có rủi ro không? Đó là những rủi ro nào?

Trong thực tế, không ít giao dịch mua bán nhà, đất vẫn được các bên thực hiện chỉ bằng giấy viết tay, không công chứng, không chứng thực với suy nghĩ rằng chỉ cần hai bên tự nguyện, đã giao đủ tiền và bàn giao đất là giao dịch đã hoàn tất.

Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý, mua nhà đất bằng giấy viết tay là một trong những nguyên nhân dẫn đến hàng loạt tranh chấp về quyền sử dụng đất trong nhiều năm qua. Thực tế xét xử cho thấy có rất nhiều trường hợp người mua đã thanh toán toàn bộ giá trị chuyển nhượng, xây dựng nhà ở ổn định nhưng vẫn không được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất hoặc phải tham gia các vụ kiện kéo dài.

Vậy mua nhà, đất bằng giấy viết tay có thể gặp những rủi ro gì? Khi nào hợp đồng chuyển nhượng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực? Hãy cùng tìm hiểu dưới đây.

2. Thế nào là mua bán nhà, đất bằng giấy viết tay?

Đối với quyền sử dụng đất, người dân thường gọi là “mua đất”, nhưng về bản chất đây là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Chính việc không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng đã khiến giao dịch tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý.

3. Ba rủi ro lớn khi mua nhà, đất bằng giấy viết tay

Khi hợp đồng chuyển nhượng không đáp ứng yêu cầu về hình thức theo quy định của pháp luật, giao dịch có thể bị xem xét vô hiệu hoặc không đủ điều kiện để đăng ký sang tên. Từ đó kéo theo nhiều hệ quả bất lợi cho bên mua.

3.1. Đã thanh toán đủ tiền nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên bán

Đây là rủi ro phổ biến nhất và cũng là nguyên nhân của rất nhiều vụ kiện tranh chấp đất đai.

Nhiều người cho rằng sau khi đã giao đủ tiền và nhận đất thì mình đã trở thành chủ sử dụng hợp pháp. Tuy nhiên, trên thực tế, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được pháp luật công nhận khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định, trong đó có việc đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Nếu hợp đồng chuyển nhượng giữa cá nhân với cá nhân không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì hồ sơ sẽ không đủ điều kiện để thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Khi chưa hoàn tất việc đăng ký sang tên, giao dịch chuyển nhượng chưa phát sinh đầy đủ hiệu lực theo quy định của pháp luật. Điều này đồng nghĩa với việc mặc dù người mua đã giao toàn bộ tiền nhưng quyền sử dụng đất trên phương diện pháp lý vẫn thuộc về bên chuyển nhượng.

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc bên bán không tiếp tục hợp tác thực hiện thủ tục sang tên thì người mua sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình.

3.2.  Nguy cơ bị bên bán đòi lại đất khi giá trị bất động sản tăng

Giá trị của quyền sử dụng đất, đặc biệt là đất ở, thường có xu hướng tăng theo thời gian. Chính vì vậy, nhiều trường hợp sau khi giá đất tăng mạnh, bên chuyển nhượng nảy sinh ý định lấy lại tài sản.

Do giao dịch chưa được hoàn thiện theo quy định pháp luật nên người bán có thể viện dẫn việc hợp đồng không đúng hình thức để yêu cầu Tòa án giải quyết. Thực tế cho thấy đã có nhiều vụ việc người bán chấp nhận hoàn trả lại số tiền đã nhận, thậm chí trả thêm một khoản tiền lãi hoặc bồi thường, miễn là có thể lấy lại quyền sử dụng đất có giá trị đã tăng lên nhiều lần so với thời điểm chuyển nhượng.

Đối với người mua, thiệt hại không chỉ là mất cơ hội sở hữu bất động sản mà còn phải đối mặt với thời gian tố tụng kéo dài, phát sinh nhiều chi phí và ảnh hưởng đến kế hoạch sử dụng đất.

3.3. Không thể chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất

Một hậu quả khác rất dễ gặp là người mua không thể thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất đã nhận chuyển nhượng.

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.”

Có thể thấy, mặc dù đáp ứng các điều kiện nêu trên và không thuộc trường hợp bị hạn chế nhận chuyển nhượng theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 thì người nhận chuyển nhượng vẫn phải là người sử dụng đất hợp pháp.

Nếu chưa hoàn tất thủ tục sang tên thì trên phương diện pháp lý, người mua vẫn chưa được công nhận là chủ sử dụng đất. Do đó, họ sẽ không thể:

– Chuyển nhượng lại cho người khác;

– Tặng cho người thân;

– Thế chấp để vay vốn ngân hàng;

– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

– Thực hiện các giao dịch dân sự khác liên quan đến quyền sử dụng đất.

Điều này gây ảnh hưởng rất lớn đến giá trị khai thác và sử dụng tài sản.

4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng?

Đây là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm khi thực hiện giao dịch bất động sản.

Theo quy định của pháp luật dân sự, một giao dịch chỉ phát sinh hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức trong trường hợp pháp luật có quy định.

Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, nếu pháp luật chuyên ngành yêu cầu giao dịch phải được lập theo một hình thức nhất định thì việc không tuân thủ có thể làm phát sinh hậu quả pháp lý đối với hợp đồng.

5. Quy định về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.”

Như vậy, về nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất kèm tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực.

Riêng các trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 như:

– Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất;

– Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất;

– Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp;

– Hợp đồng chuyển nhượng hoặc góp vốn mà một bên hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản;

thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên.

6. Hợp đồng mua bán nhà ở có phải công chứng?

Không chỉ giao dịch về đất đai, pháp luật cũng quy định rất chặt chẽ đối với hợp đồng mua bán nhà ở.

Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023, sửa đổi, bổ sung năm 2024 quy định:

“1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực”.

Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở về nguyên tắc phải được công chứng hoặc chứng thực.

Một số trường hợp ngoại lệ theo quy định của pháp luật quy định tại Khoản 2 Điều 164 như: 

+ Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

+ Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư;

+ Góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức;

+ Thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch trên thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng. Ngoài các trường hợp đặc biệt nêu trên, người dân vẫn phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng để đảm bảo giao dịch hợp pháp.

7. Giấy viết tay có được Tòa án công nhận trong mọi trường hợp không?

Nhiều người cho rằng chỉ cần có giấy viết tay thì Tòa án sẽ công nhận giao dịch. Nhưng trên thực tế không hoàn toàn như vậy.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực có thể bị xem là vi phạm quy định về hình thức. Tuy nhiên, pháp luật vẫn dành một ngoại lệ tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo quy định này, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch. Trong trường hợp đó, các bên sẽ không phải thực hiện lại việc công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, đây không phải là quy định áp dụng đương nhiên. Người yêu cầu vẫn phải chứng minh các điều kiện theo quy định của pháp luật và việc có được công nhận hay không còn phụ thuộc vào quá trình giải quyết của Tòa án.

Như vậy, việc mua nhà, đất bằng giấy viết tay có thể giúp các bên thực hiện giao dịch nhanh chóng, tiết kiệm chi phí trước mắt nhưng lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý về lâu dài. Người mua có thể rơi vào tình trạng đã thanh toán toàn bộ tiền nhưng không được đứng tên trên Giấy chứng nhận, không thể chuyển nhượng, thế chấp hoặc thậm chí phải đối mặt với tranh chấp khi bên bán yêu cầu lấy lại đất.

Để bảo đảm an toàn pháp lý, trước khi quyết định mua bất động sản, người dân cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất, xác minh điều kiện chuyển nhượng và thực hiện đúng quy trình theo quy định của pháp luật, đặc biệt là việc lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực và hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền. Việc tuân thủ đầy đủ các quy định này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn hạn chế tối đa nguy cơ phát sinh tranh chấp trong tương lai.

[EN]

This article addresses the legal issues relating to the risks associated with purchasing a house or land under a handwritten agreement, the legal nature of handwritten sale and purchase agreements for houses and land, and the three major risks of purchasing a house or land under a handwritten agreement. The information provided by Tuyet Nhung Bui Law Firm is intended solely for reference purposes.

1. What Are the Risks of Purchasing a House or Land under a Handwritten Agreement?

Does purchasing a house or land under a handwritten agreement involve legal risks? If so, what are those risks?

In practice, a considerable number of real estate transactions are still carried out solely on the basis of handwritten agreements, without notarization or certification, on the assumption that the transaction is legally completed once both parties voluntarily agree, the purchase price has been paid in full, and possession of the land has been transferred.

However, from a legal perspective, the purchase of houses or land under handwritten agreements has been one of the principal causes of numerous disputes concerning land use rights over the years. Judicial practice demonstrates that, in many cases, purchasers have paid the full transfer price and have even constructed and occupied residential buildings on the land on a stable and long-term basis, yet their land use rights have not been legally recognized, or they have been compelled to engage in protracted litigation.

Accordingly, what legal risks may arise from purchasing a house or land under a handwritten agreement? Under what circumstances is a transfer agreement legally required to be notarized or certified? These issues are discussed below.

2. What Is the Purchase and Sale of a House or Land under a Handwritten Agreement?

In practice, the term “purchase and sale of a house or land under a handwritten agreement” generally refers to a transaction in which the parties prepare and execute a transfer agreement or sale and purchase agreement themselves—whether handwritten or typed—without having the agreement notarized or certified as required by law.

With respect to land, people commonly refer to such transactions as “buying land.” However, from a legal standpoint, the transaction constitutes a transfer of land use rights in accordance with the applicable land laws.

Failure to comply with the statutory formalities governing the execution of the transfer agreement exposes the transaction to significant legal risks.

3. Three Major Risks of Purchasing a House or Land under a Handwritten Agreement

Where a transfer agreement fails to satisfy the statutory requirements as to form, the transaction may be deemed invalid or may not qualify for registration of the transfer of title. As a consequence, the purchaser may face a number of adverse legal consequences.

3.1. Payment Has Been Made in Full, but the Land Use Rights Remain Vested in the Transferor

This is the most common risk and has been the underlying cause of numerous land dispute cases.

Many purchasers assume that, once they have paid the purchase price in full and taken possession of the land, they have become the lawful holder of the land use rights. However, as a matter of law, a transfer of land use rights is recognized only when all statutory conditions have been satisfied, including the registration of changes with the competent land registration authority.

Where a transfer of land use rights between individuals is not notarized or certified as required by law, the application dossier will not satisfy the legal requirements for registration of the transfer. Until the registration of the transfer has been completed, the transfer transaction does not give rise to its full legal effect. Consequently, even though the purchaser has paid the entire purchase price, the land use rights, as a matter of law, remain vested in the transferor.

In the event of a dispute, or where the transferor subsequently refuses or fails to cooperate in completing the registration procedures, the purchaser may encounter significant difficulties in protecting and enforcing their lawful rights and interests.

3.2. Risk of the Transferor Reclaiming the Land Following an Increase in Property Value

The value of land use rights, particularly those relating to residential land, generally tends to appreciate over time. Consequently, there have been numerous instances in which, after a substantial increase in land value, the transferor has sought to recover the property.

Because the transaction has not been completed in accordance with the statutory requirements, the transferor may rely on the agreement’s non-compliance with the legally prescribed form as grounds for petitioning the court for relief. Judicial practice indicates that, in many cases, transferors have been willing to refund the purchase price received, and even to pay interest or additional compensation, provided that they are able to recover the land use rights, whose value has appreciated significantly since the date of the transfer.

For the purchaser, the consequences extend beyond merely losing the opportunity to acquire the property. The purchaser may also be required to engage in protracted legal proceedings, incur substantial litigation costs, and experience disruption to the intended use and development of the land.

3.3. Inability to Transfer, Gift, or Mortgage the Land Use Rights

Another common consequence is that the purchaser is unable to exercise the rights of a lawful land user in respect of the transferred land parcel.

Clause 1, Article 45 of the 2024 Land Law provides:

“1. A land user may exercise the rights to exchange, transfer, lease, sublease, inherit, donate, mortgage, or contribute as capital the land use rights only if all of the following conditions are satisfied:

(a) A Certificate of Land Use Rights, a Certificate of Ownership of Residential Housing and Land Use Rights, a Certificate of Land Use Rights, Ownership of Residential Housing and Other Assets Attached to Land, or a Certificate of Land Use Rights and Ownership of Assets Attached to Land has been issued, except in the case of inheritance of land use rights, exchange of agricultural land for land consolidation purposes, donation of land use rights to the State or residential communities, and the cases specified in Clause 7, Article 124 and Point (a), Clause 4, Article 127 of this Law;

(b) The land is free from disputes, or any dispute has been resolved by a competent state authority, or by a legally effective judgment or decision of a court, or by a legally effective decision or award of an arbitral tribunal;

(c) The land use rights are not subject to distraint or any other enforcement measures to secure the execution of civil judgments in accordance with the law on civil judgment enforcement;

(d) The land remains within its prescribed land use term; and

(dd) The land use rights are not subject to any interim emergency measures in accordance with law.”

Accordingly, even where all of the above conditions are satisfied and the transferee is not subject to the restrictions on receiving a transfer of land use rights under Clause 8, Article 45 of the 2024 Land Law, the transferee must nevertheless be recognized as the lawful land user.

Where the registration of the transfer has not been completed, the purchaser is not, as a matter of law, recognized as the lawful land user. Consequently, the purchaser cannot:

transfer the land use rights to another person;

gift the land use rights to family members or other persons;

mortgage the land use rights as security for a bank loan;

contribute the land use rights as capital to an enterprise or other entity; or

enter into any other civil transactions involving the land use rights.

This significantly diminishes both the economic value of the property and the purchaser’s ability to exploit, use, and dispose of the land.

4. Is Notarization of a Land Use Rights Transfer Agreement Mandatory?

This is one of the most frequently asked questions in real estate transactions.

Under Vietnamese civil law, a civil transaction becomes legally effective only when it satisfies all statutory requirements relating to the parties, the contents of the transaction, and, where prescribed by law, its form.

Article 117 of the 2015 Civil Code provides:

Article 117. Conditions for the Validity of Civil Transactions

1. A civil transaction shall be valid if all of the following conditions are satisfied:

(a) The parties possess the legal capacity and legal act capacity appropriate to the civil transaction entered into;

(b) The parties participate in the transaction voluntarily; and

(c) The purpose and contents of the transaction do not violate any statutory prohibition or contravene social ethics.

2. The form of a civil transaction shall constitute a condition for its validity where so prescribed by law.

Accordingly, where a specialized law requires a transaction to be executed in a prescribed form, failure to comply with such formal requirements may give rise to legal consequences affecting the validity or enforceability of the agreement.

5. Legal Requirements for the Notarization of Land Use Rights Transfer Agreements

With respect to transactions involving the transfer of land use rights, Point (a), Clause 3, Article 27 of the 2024 Land Law provides:

“(a) Agreements on the transfer, donation, mortgage, or capital contribution of land use rights, or of land use rights together with assets attached to the land, must be notarized or certified, except for the cases specified in Point (b) of this Clause.”

Accordingly, as a general rule, an agreement for the transfer of land use rights, or of land use rights together with assets attached to the land, must be notarized or certified in order to comply with the statutory formal requirements.

However, for the cases specified in Point (b), Clause 3, Article 27 of the 2024 Land Law, including:

agreements on the lease of land use rights;

agreements on the sublease of land use rights;

agreements on the exchange of agricultural land use rights; and

agreements on the transfer of, or capital contribution using, land use rights where one or more parties is a real estate business entity,

notarization or certification is required only if requested by the parties.

6. Is a Residential Housing Sale and Purchase Agreement Required to Be Notarized?

In addition to transactions involving land use rights, Vietnamese law also imposes strict formal requirements on residential housing sale and purchase agreements.

Clause 1, Article 164 of the 2023 Housing Law, as amended and supplemented in 2024, provides:

“1. Agreements on the sale and purchase, lease-purchase, donation, exchange, capital contribution, or mortgage of residential housing must be notarized or certified, except for the cases specified in Clause 2 of this Article.

For the transactions specified in this Clause, the agreement shall become effective upon completion of the notarization or certification in accordance with the laws on notarization and certification.”

Accordingly, as a general rule, a residential housing sale and purchase agreement must be notarized or certified.

Nevertheless, Clause 2, Article 164 of the 2023 Housing Law provides certain exceptions, including:

donations of gratitude houses, charitable houses, and great national solidarity houses by organizations;

the sale, lease-purchase, or purchase of public housing, and transactions involving residential housing where one party is an

organization, including social housing, housing for the people’s armed forces, and resettlement housing;

capital contributions using residential housing where one party is an organization; and

agreements for the lease, loan for use, gratuitous accommodation, or authorization to manage residential housing.

For these transactions, notarization or certification is not mandatory unless requested by the parties.

With respect to the above transactions, the effective date of the agreement shall be as agreed by the parties. In the absence of such agreement, the contract shall take effect on the date of its execution.

Except for the specific statutory exceptions outlined above, individuals are generally required to have residential housing sale and purchase agreements notarized or certified in order to ensure the legality and enforceability of the transaction.

7. Are Handwritten Agreements Recognized by the Court in All Cases?

Many people assume that the mere existence of a handwritten agreement is sufficient for a court to recognize the transaction. In practice, however, this is not always the case.

Under the 2024 Land Law, a land use rights transfer agreement that has not been notarized or certified may be regarded as failing to comply with the statutory requirements as to form. Nevertheless, Clause 2, Article 129 of the 2015 Civil Code provides a limited exception. Under this provision, where one or all parties have performed at least two-thirds of their contractual obligations, the court may, upon the application of one or more parties, issue a decision recognizing the validity of the transaction. In such circumstances, the parties are not required to complete the notarization or certification procedures retrospectively. However, this exception does not apply automatically. The party requesting judicial recognition must establish that the statutory conditions have been satisfied, and whether the transaction will ultimately be recognized remains subject to the court’s determination in the course of the proceedings.

Accordingly, although purchasing a house or land under a handwritten agreement may enable the parties to complete the transaction more quickly and reduce initial transaction costs, it also exposes them to significant long-term legal risks. A purchaser may find themselves in a position where the purchase price has been paid in full, yet they are unable to have their name registered on the Certificate of Land Use Rights, are prevented from transferring, mortgaging, or otherwise dealing with the land use rights, or are even required to defend legal proceedings brought by the transferor seeking to recover the land.

To ensure legal certainty and adequately protect their interests, prospective purchasers should, before entering into any real estate transaction, carefully verify the legal status of the land parcel, confirm that the statutory conditions for the transfer have been satisfied, and strictly comply with all applicable legal procedures. In particular, the parties should execute a duly notarized or certified agreement and complete the registration of the transfer with the competent land registration authority. Compliance with these statutory requirements not only safeguards the lawful rights and interests of all parties but also substantially reduces the risk of future disputes.

---

TUYẾT NHUNG LAW cung cấp đội ngũ luật sư tư vấn giàu kinh nghiệm trong các lĩnh vực pháp luật: Dân sự, hình sự, hành chính, thương mại, đất đai, hôn nhân gia đình, thuế … Liên hệ tư vấn các vấn pháp luật, vui lòng liên hệ theo số điện thoại 0975.982.169 hoặc qua email: lienhe@tuyetnhunglaw.vn để được hỗ trợ.